Comment bien réussir son investissement locatif dans l’ancien ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 20 septembre 2021

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien est toujours très tentant, d’autant que l’offre est importante. Contrairement au neuf, vous avez une visibilité sur le long terme. En effet, il est plus facile de se projeter dans un appartement existant, d’autant que l’emplacement est primordial dans un investissement. Toutefois, comme tout placement immobilier, il convient également d’analyser les risques ! Nous vous livrons ici des conseils et astuces pour réussir votre projet !

Pourquoi investir dans l’ancien ? Avantages et inconvénients

Investir dans l’ancien, comme dans le neuf, comporte des avantages et des inconvénients. En effet, quel que soit le placement immobilier que vous envisagez, il convient d’étudier le projet dans son ensemble et avec précision.

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien, vous permet d’avoir un choix plus large que dans le neuf. Le marché secondaire est plus vaste et vous pouvez y trouver des appartements atypiques. D’autant que généralement les biens sont situés en centre-ville, ce qui peut être un atout vu que l’emplacement est LE critère à privilégier.

De plus, vous n’aurez pas les inconvénients des logements en VEFA qui ont parfois des retards de livraison, le délai d’un achat dans l’ancien est d’environ 3 mois entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique.

Par ailleurs l’ancien est plus abordable que le neuf. Cela s’explique par le fait que l’offre est plus importante et souvent des travaux sont à prévoir ce qui laisse une marge de négociation. Ce qui d’ailleurs vous permettra plus facilement de créer une plus-value en cas de revente, surtout si le bien est situé dans une zone dynamique où la demande de location est plus importante.

En revanche, réaliser un investissement locatif dans l’ancien, à des inconvénients que vous n’aurez pas dans le neuf, à savoir :

  • Les frais de notaire sont plus élevés aux alentours de 8% contre 3% dans le neuf
  • Vous serez redevable de la taxe foncière dès la 1re année et à taux plein
  • Les normes : vous devrez éventuellement remettre aux normes un logement ancien. Notamment pour augmenter la performance énergétique. Il convient d’ailleurs de vérifier le DPE (diagnostic de performance énergétique).Les appartements classés en dessous de la note D vont être progressivement interdits à la location si des travaux de rénovation ne sont pas réalisés.
  • Les charges de copropriété sont généralement plus élevées dans l’ancien.

En conclusion, investir dans l’ancien peut s’avérer être un bon plan, surtout si vous n’êtes pas frileux à l’idée d’effectuer quelques travaux qui améliorera votre logement pour le louer, mais aussi pour en augmenter sa valeur.

Investissement location dans l’ancien et impôt : quelle réalité ? 

Les revenus issus de la location vide rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir votre régime fiscal, deux possibilités s’offrent à vous :

  • Le micro foncier : Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement de 30%. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à 30% !
  • Le régime réel : optez pour ce régime, c’est de pouvoir déduire les charges des loyers. Notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les travaux, la taxe foncière hors ordures ménagères, les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire…

Cependant, si vous ne bénéficiez d’aucun dispositif de défiscalisation, ou si vous ne générez pas de déficit foncier, vos revenus locatifs risquent d’augmenter vos impôts et mécaniquement vous réduisez la rentabilité de votre investissement.

En effet, les revenus fonciers nets sont à réintégrer dans vos revenus globaux. Ils seront taxés selon votre taux d’imposition moyen, mais aussi soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Exemple : Votre TMI est de 30 %. Imaginons que vos revenus fonciers nets après déduction des charges s’élèvent à 3000 €.

Vous serez donc imposé à hauteur de : 1416 €

3000 x 30 % = 900 €

3000 x 17.2% = 516 €

Il est donc vivement conseillé d’étudier les dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre placement !

Comment défiscaliser dans l’ancien ? 

Heureusement, il existe quelques solutions pour défiscaliser un investissement locatif dans l’ancien. Voyons ensemble quels sont ses dispositifs qui vous permettront de réduire vos impôts !

Loi Pinel dans l’ancien !

Vous avez déjà entendu parler de la loi Pinel dans le neuf, mais savez vous que dans l’ancien c’est également possible ! Elle permet à un particulier de profiter des avantages Pinel dans le neuf, mais aussi de créer un déficit foncier. Pour cela, vous devez en effet acheter un logement qui a déjà été loué en vue de le réhabiliter selon les critères de la loi Pinel.

Il convient donc d’investir dans un logement insalubre et de le rénover entièrement ou dans un local (commercial, entrepôt, grange…) en vue de le transformer en habitation.

Cependant, les travaux de rénovation doivent respecter certaines normes imposées par le dispositif. (article 3 et 4 du décret de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts)

Tout comme le Pinel neuf, vous devez aussi respecter les conditions suivantes :

  • Investir dans une zone éligible :Pour connaître la zone géographique du bien, le gouvernement a mis en place un simulateur sur le site service-public.fr
  • Vous engagez à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans
  • Respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers.

Ainsi, vous pouvez donc bénéficier d’une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement.

À noter que la réduction d’impôt maximum est de 63 000 euros lissés sur 12 ans. Le montant pris en compte est en effet plafonné à 300 000 €.

Mais le plus du Pinel ancien c’est que vous cumulez réduction d’impôts et déficit foncier grâce aux travaux ! En effet, vous déduisez les travaux ainsi que les autres charges déductibles telles que définies au bulletin officiel des impôts. Cela concerne par exemple : les charges de copropriété, les frais de gestion éventuels, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière…

Dans le cas où les charges sont supérieures aux revenus, vous créez donc un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire de vos revenus globaux jusqu’à 10 700 euros par an pendant la durée des travaux soit 2 ans maximum, et ensuite de vos revenus fonciers.

Exemple : Vous faites l’acquisition d’un bien à rénover pour 150 000 € et 10 000 € de travaux. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans.

Vous bénéficier donc : 150 000 € x 18% = 27 000 € soit 3 000 €/ an de réduction d’impôt pendant 9 ans

À cela s’ajoutent vos charges déductibles et les travaux, le cumul des deux vous permet de neutraliser vos impôts fonciers.

La loi Denormandie est une alternative au Pinel ancien. En effet, vous bénéficiez des mêmes taux de réduction d’impôts sous réserve de respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers. Toutefois, les travaux éligibles sont moins importants que dans un investissement avec la loi Pinel ancien. En effet, il peut s’agir uniquement de travaux d’amélioration. Cependant, le montant des travaux doit représenter 25% du cout total de l’opération.

La loi Malraux

La loi Malraux a été instaurée afin de préserver le patrimoine historique français. Ainsi, vous devez acquérir un immeuble classé. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration. Le taux de réduction appliqué dépend de la zone où se situe le bien, à savoir :

Ainsi, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum. À savoir que l’excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes.

En d’autres termes le montant maximum de la réduction d’impôt est de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans.

Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez entre autres :

  • Effectuer des travaux de restauration de l’intégralité des immeubles historiques ou esthétiques
  • Le louer pendant 9 ans

Exemple : pour un investissement Malraux dans un secteur sauvegardé, d’un montant de 300 000 euros répartis ainsi :

  • Montant de l’acquisition : 100 000 €
  • Montant des travaux : 200 000 €

En admettant que les travaux soient effectués sur une période de 3 ans, le montant total de la défiscalisation s’élève à : 200 000 x 30 % = 60 000 €

Vous pourrez ainsi déduire de vos impôts sur le revenu 20 000 €/an pendant 3 ans.

À noter que cet investissement est particulièrement réservé au particulier ayant un taux moyen d’imposition d’au moins 30%, tout comme la loi Monuments historiques !

La loi Monuments historiques

L’investissement dans un bien classé via la loi Monuments Historiques, vous ouvre le droit de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration. Vous pouvez ainsi les déduire de vos revenus globaux, sans limitation de montant. La loi Monument historique échappe au plafonnement des niches fiscales. En plus de pouvoir déduire les travaux de restauration, vous pouvez générer un déficit foncier imputable sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers. Ce déficit est sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d’emprunt.

Le Statut loueur meublé non professionnel (LMNP)

Si vous ne souhaitez pas subir les contraintes des différents dispositifs comme les engagements de location ou le respect de certains plafonds, vous pouvez opter pour le statut LMNP !

Ce statut vous permet grâce au mécanisme d’amortissements de générer un déficit foncier qui peut ainsi neutraliser vos impôts.  

En effet, il vous est possible de déduire les charges, les intérêts d’emprunt, les travaux, d’amortir votre bien (hors terrain), le mobilier et les frais de notaire !

La comptabilité en LMNP est certes plus contraignante et il est vivement conseillé de faire appel à des experts-comptables spécialisés en LMNP. Mais pas de panique, les honoraires du comptable vous permettent de bénéficier de 2/3 de réduction d’impôt et de 1/3 de charges déductibles !

Comment bien réussir son investissement locatif dans l’ancien ? 

Pour réussir un investissement locatif dans l’ancien, il convient de respecter certaines étapes et de prêter attention à certains critères que nous vous expliquons tout de suite !

Attention au choix du bien !

Lors de votre recherche d’appartement ou maison, vous devez être attentif à certains points, à savoir :  

  • L’emplacement,
  • L’environnement,
  • Les commerces de proximité,
  • Les écoles,
  • La sécurité,
  • Les transports.

En effet, vous devez étudier le marché locatif et investir dans une zone dynamique où la demande et plus forte que l’offre de location.

Vous devez également connaître les prix du marché pour fixer un loyer juste et limiter les risques de vacances locatives.

En plus de ces caractéristiques, le bien et l’immeuble sont à prendre en compte comme l’étage, l’agencement, la surface, l’état général et la qualité de la construction. Pensez qu’un immeuble ou un appartement en mauvais état vont vous demander beaucoup de travaux à court ou moyen terme !

Le choix du type de bien, a également son importance à savoir :

  • Un studio : vous pourrez facilement le louer en meublé. Toutefois le turn-over des locataires est plus important.
  • Les grandes surfaces type 4 pièces ou maison : vous ciblez les familles, les changements seront moins fréquents mais votre rendement locatif moins important.
  • Les 2/3 pièces : Ce type de bien est un bon compromis. Cependant, si vous optez pour de la location meublée, privilégiez les petites surfaces !

Pour vous aider à connaître le marché immobilier dans le secteur où vous souhaitez investir, vous pouvez utiliser les outils suivants :

  • le site notaires.fr.  En effet, les notaires doivent transmettre au Conseil supérieur du notariat, les éléments relatifs à une vente et notamment le prix.
  • le comparateur de territoires créé par l’Insee vous permet de vous renseigner sur le marché locatif

Préparez votre dossier de financement !

Si vous souhaitez effectuer un crédit sans apport, vous devez préparer un dossier solide !

Il faut présenter à votre banque un plan de financement complet. Pour cela, vous devez prendre en compte toutes les charges dans le calcul de la rentabilité locative, à savoir :

CatégoriesCharges
Frais de notaireEnviron 2.5% dans le neuf Environ 7% dans l’ancien
Commission d’agence le cas échéantEntre 5% et 7% du prix du bien (inclus dans le montant des annonces)
Charges non récupérables auprès du locataireLa quote-part des charges de copropriété non récupérable hors travaux est en général estimée à 30 % pour le propriétaire et 70% pour le locataire
Travaux Prévoir une trésorerie pour les aléas
Assurances Propriétaire non occupant Assurance loyers impayés (environ 3% des loyers et charges)
Frais de gestion éventuelsEnviron 7 % sur les loyers
TaxesTaxe foncière hors ordures ménagères CFE (cotisation foncière des entreprises) pour les locations meublées
Honoraires diversMise en location (État des lieux – signature du bail) Diagnostics techniques en cas de changement de locataire

Pour rappel la rentabilité locative brute se calcule selon la formule suivante :

100 x (loyer annuel) / prix d’acquisition

Et pour connaître la rentabilité nette fiscalité incluse vous devez déduire le montant de toutes les charges :

100 x (loyer annuel – charges + impôts) / prix d’acquisition

Pour obtenir un crédit sans apport dans le but d’un investissement locatif dans l’ancien, vous devez prouver à votre banque que le bien est de qualité avec une bonne rentabilité.

Optimiser avec la fiscalité 

Pour réduire votre taux d’épargne ou cash-flow, c’est-à-dire quand les dépenses sont supérieures aux recettes, il convient d’optimiser votre fiscalité.

En effet, le but étant de neutraliser vos impôts fonciers grâce aux dispositifs fiscaux que nous avons vus précédemment. À l’aide de ces différents leviers, vous pouvez réduire votre imposition voir ne pas être taxé.

Ainsi, vous augmenterez mécaniquement votre rentabilité locative et réduirez votre effort d’épargne.

Pour cela, il convient d’analyser les différents dispositifs en fonction de votre profil fiscal !

Quelles sont les astuces pour sécuriser son investissement ? 

Comme vous le savez, un investissement locatif dans l’ancien, n’est pas sans risque. Vous n’êtes pas à l’abri des aléas de la vie : Impayés de loyer, vacance locative, travaux imprévus…

Voici nos conseils pour limiter les risques et éviter les déconvenues !

Optez pour une Assurance loyers impayés !

En effet, il vaut mieux être prévoyant et vous assurer contre les risques d’impayés. Les locataires aussi peuvent se retrouver dans des situations délicates, sans oublier que malheureusement parfois vous pouvez tomber sur des mauvais payeurs. Aussi, il apparaît judicieux d’opter pour une GLI (garantie des loyers impayés).

Les avantages de la GLI :

  • Prise en charge des loyers impayés sans délai de carence.
  • Prise en charge des frais de procédure, pouvant aller jusqu’à l’expulsion si besoin.
  • Option dégradation immobilière
  • Option vacance locative

Les inconvénients de la GLI :

  • Les formalités de constitution du dossier de candidature du locataire
  • Respecter le formalisme de la déclaration de sinistre
  • Le cout :  entre 2.8 % et 4% calculés sur les encaissements (loyers +charges). Mais les frais sont déductibles des impôts fonciers !

Vous l’avez compris les inconvénients se situent principalement dans les démarches et formalités. C’est pourquoi, il est souvent préférable de confier son bien en gestion à des professionnels.

Bon à savoir : Il existe un dispositif appelé VISALE (Visa pour l’emploi et le logement). Cette assurance financée et gérée par Action logement permet aux jeunes jusqu’à 30 ans et aux salariés modestes de trouver un logement et au propriétaire de les assurer gratuitement.

Réduisez les risques de vacance locative !

Vous n’êtes pas à l’abri des turn-over des locataires, notamment si vous avez investi dans un studio.

Pour éviter que votre logement reste vacant entre deux locataires, quelques précautions sont à prendre :

  • Vérifiez que votre loyer correspond au marché locatif du secteur. En effet, si vous êtes au-dessus de la moyenne, vous mettrez plus de temps à le louer.
  • Entretenez votre logement : Mettez-vous à la place du locataire ! Un logement entretenu trouvera preneur plus facilement.

Dans le cas où vous souhaitez louer à des étudiants avec des baux de 9 mois, pensez à la location saisonnière pour optimiser votre investissement !

Anticipez les travaux

En effet, en tant que bailleur vous avez des obligations. Vous devez penser, notamment dans l’ancien, aux travaux éventuels : un cumulus à changer, un chauffage en panne, une fuite… vous devez prévoir une trésorerie pour intervenir rapidement en cas de problème.

Mais les imprévus de travaux ne sont pas limités à votre appartement. Dans le cas d’une copropriété des travaux d’urgence peuvent concerner les parties communes, et vous n’aurez pas d’autres choix que d’y participer !

C’est pourquoi, dans le calcul de votre rentabilité locative, il convient de prévoir une enveloppe travaux !

Pour conclure, que vous choisissiez un investissement locatif dans l’ancien ou dans le neuf, vous devez prendre en considération le projet dans son ensemble et sur le long terme. Vous ne devez pas prendre uniquement les avantages fiscaux en compte, ou encore penser à la plus-value. Ces avantages doivent être des bonus et non une finalité.

Pour vous aider à faire les bons choix, vous pouvez demander conseil à des experts qui sauront vous guider dans votre projet tout en protégeant vos intérêts.

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.