Jean-Pierre - Essonne (91)
Retraité d'un grand groupe industriel, veuf depuis trois ans. Depuis le décès de son épouse qui gérait l'ensemble des questions patrimoniales, rien n'a bougé. Jean-Pierre veut transmettre sa maison à son fils sans léser sa fille, et garder la main sur son patrimoine pour pouvoir subvenir à ses revenus en cas de placement en maison de retraite ou Ehpad. Il a tout ce qu'il faut pour y arriver, mais rien n'est encore en place.
Patrimoine immobilier
Épargne financière
Problématiques identifiées
Transmettre la résidence principale au fils sans léser la fille
Jean-Pierre veut que son fils récupère la maison familiale. C'est légitime et faisable. Mais à patrimoine limité, toute donation sans contrepartie crée un déséquilibre entre les enfants. La fille gagne bien sa vie, le fils un peu moins : raison de plus pour que la transmission soit irréprochable sur le plan de l'équité.
Des abattements rechargés qui ne demandent qu'à être utilisés
La donation de l'appartement parisien a été réalisée il y a 18 ans. L'abattement de 100 000 euros par parent par enfant se recharge tous les 15 ans. Jean-Pierre dispose donc aujourd'hui de 100 000 euros d'abattement disponible envers chacun de ses deux enfants, soit 200 000 euros au total transmissibles sans droits de donation.
Un patrimoine figé depuis le décès de madame
C'est madame qui gérait. Depuis son décès il y a trois ans, rien n'a bougé. Le PEL s'érode en rendement réel, aucune stratégie de revenus n'a été mise en place pour sa résidence principale. La situation est stable mais sous-optimisée. Jean-Pierre a tous les actifs pour atteindre ses objectifs : il lui manque un plan.
300 euros par mois supplémentaires à générer
Jean-Pierre est à l'aise mais il craint une hausse des charges liée à l'âge. Il souhaite dégager des revenus complémentaires. Il a regardé le prix d'une maison de retraite et ce montant lui permettra d'y vivre sans toucher à son épargne.
De nombreuses craintes
Jean-Pierre a beaucoup d'inquiétudes concernant sa dépendance et ses revenus. Un travail de pédagogie est nécessaire pour le rassurer et lui expliquer le fonctionnement de l'assurance vie, qui reste son argent et qui est toujours disponible.
Nos recommandations
Donation de la nue-propriété de la résidence principale au fils
À 75 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété de la résidence principale représente 70 % de sa valeur vénale, soit 105 000 euros sur une maison estimée à 150 000 euros. Jean-Pierre donne la nue-propriété à son fils : les droits sont quasi nuls grâce à l'abattement de 100 000 euros rechargé. Jean-Pierre conserve l'usufruit sa vie durant, ce qui lui garantit le droit d'occuper la maison aussi longtemps qu'il le souhaite. Au décès, le fils récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Achat de parts de SCPI
Jean-Pierre souscrit 100 000 euros de parts de SCPI en pleine propriété, puis en donne immédiatement la nue-propriété à sa fille dans le cadre de l'abattement rechargé de 100 000 euros : aucun droit de donation n'est dû. Il conserve l'usufruit des parts, ce qui lui permet de continuer à percevoir les revenus distribués par la SCPI, soit environ 300 euros par mois. Au décès de Jean-Pierre, sa fille récuperera la pleine propriété des parts sans fiscalité supplémentaire. C'est le principe du démembrement de propriété appliqué à un actif financier.
Donation à la fille
Pour rester équitable envers la fille, une donation en numéraire (via un rachat du PEL) lui est faite simultanément, dans le cadre de son propre abattement ainsi que le démembrement de parts de SCPI. Le tout est coordonné avec un notaire qui rédige l'acte de donation-partage : chaque enfant reçoit l'équivalent de ce que l'autre reçoit, le rapport successoral est neutralisé, et Jean-Pierre ne craint pas de conflit à son décès.
Ouverture d'une nouvelle assurance vie
Son contrat d'assurance vie a plus de 20 ans mais n'est pas performant. Jean-Pierre ayant dépassé 70 ans, les versements sur un nouveau contrat bénéficient d'un abattement global de 30 500 euros (article 757 B du CGI). L'objectif est d'y verser une partie de l'épargne qui dormait sur son compte courant à 0%, en diversifiant sur des fonds euros performants et quelques unités de compte prudentes. Un travail de pédagogie est aussi effectuée pour expliquer que ce capital reste disponible selon ses besoins, des rachats sont possibles à tout moment. Il est décidé d'y verser une partie de l'épargne qui dormait sur son compte courant.
Changement de la clause bénéficiaire
Il est recommandé de revoir la clause bénéficiaire de son assurance vie qui était au nom de sa femme.
Ce qu'il faut retenir
Jean-Pierre avait toutes les cartes en main depuis des années mais se créait des craintes non fondées. Les abattements rechargés, l'usufruit de l'appartement parisien, une épargne conséquente, une épargne de précaution bien existante et un contrat d'assurance vie : autant d'atouts et un profil diversifié déjà bien optimisé. La priorité absolue était la transmission, pas pour des raisons fiscales abstraites, mais parce qu'il avait une volonté claire (la maison au fils) et le moyen de la réaliser sans injustice envers sa fille. La donation-partage chez le notaire règle ce sujet une bonne fois pour toutes. Le reste découle : redéployer le compte-courant vers un nouveau contrat d'assurance vie, augmenter les revenus complémentaire et laisser tourner les SCPI.
Questions fréquentes
Est-il possible de donner sa maison à un enfant sans léser l'autre ?
Oui, à condition d'organiser une donation-partage chez le notaire. Chaque enfant reçoit une quote-part équivalente en valeur, qu'il s'agisse d'un bien immobilier pour l'un et d'une somme d'argent pour l'autre. Le rapport successoral est neutralisé, ce qui évite les conflits au moment du décès.
Que devient la maison si le parent donne la nue-propriété mais continue d'y vivre ?
Le parent conserve l'usufruit viager : il a le droit d'occuper le bien sa vie durant, sans que l'enfant nu-propriétaire puisse l'en empêcher. Au décès, l'usufruit s'éteint automatiquement et l'enfant récupère la pleine propriété sans payer de droits de succession supplémentaires.
Les abattements de donation peuvent-ils être utilisés plusieurs fois ?
Oui. L'abattement de 100 000 euros par parent par enfant se recharge tous les 15 ans. Une donation réalisée il y a plus de 15 ans ouvre de nouveaux droits à abattement, permettant de transmettre à nouveau sans droits dans cette limite.
Faut-il absolument passer par un notaire pour une donation ?
Pour une donation de bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire. C'est lui qui rédige l'acte, calcule les droits éventuels, vérifie les abattements disponibles et enregistre la donation auprès des services fiscaux. Pour une donation de somme d'argent (don manuel), le notaire n'est pas obligatoire mais reste conseillé pour la déclaration fiscale.