Cleerly 8 minutes de lecture

Qu’est-ce que crowdfunding immobilier ou financement participatif ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
23 septembre 2022

Vous cherchez une solution alternative à un placement immobilier ? Vous souhaitez réaliser un placement sur du court terme ? Le crowdfunding immobilier peut-être fait pour vous ! Vous connaissez le principe du financement participatif via des plateformes en ligne dont le but est d’investir dans des projets de tous types, et bien là il s’agit uniquement de projet immobilier ! Ce processus permet donc de participer au financement de la construction ou de l’acquisition de bien immobilier. À la fin de l’opération, vous récupérez le capital investi majoré des intérêts. Vous êtes curieux ? Suivez-nous on vous explique tout !

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le principe du crowdfunding immobilier est relativement simple. En effet, il s’agit d’un type de financement participatif réalisé principalement via une plateforme de crowdfunding.

Ainsi, des particuliers peuvent financer des projets entrepris par des entreprises non cotées en bourse. En échange de leur participation, l’entreprise verse des intérêts aux investisseurs.

Ainsi, les particuliers jouent en quelque sorte le rôle du banquier vis-à-vis des entreprises. En effet, les banques demandent souvent à des promoteurs un apport en fonds propre équivalent à 10 % ou 15 % du montant total de l’opération. C’est pourquoi, afin de pouvoir recourir à un emprunt bancaire en conservant la maîtrise de sa trésorerie, les entreprises utilisent le système du financement participatif. Ainsi, ils peuvent faire face aux aléas comme les retards de livraison, les défauts de construction ou le manque d’acquéreurs.

On retrouve deux types de projets proposés par les plateformes de crowdfunding, à savoir :

  • Le financement de projet de construction et de rénovation : Dans ce cas, les particuliers financent généralement des promoteurs immobiliers. Le rendement offert provient de la plus-value de l’opération.
  • Les projets d’achat et de location : les investisseurs financent une entreprise qui un bien et le rendement est constitué des loyers perçus.

Concrètement, en tant qu’investisseur vous choisissez votre promoteur et son projet immobilier. Une fois que le professionnel a récupéré les fonds collectés via la plateforme, il démarre les travaux. À la fin du chantier et de la revente des lots, il vous rembourse le capital majoré des intérêts en cas de plus-value réalisée.

Le crowdfunding immobilier est un investissement sur le court terme entre 6 et 24 mois. Le rendement de cette opération est situé entre 7% et 10% selon les projets. Toutefois comme tout placement à haute rentabilité, il existe certes des avantages, mais aussi des risques !

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding ou financement participatif connait un succès croissant depuis son arrivée en France en 2011. Cet engouement est dû en partie grâce aux différents avantages de ce type de placement, à savoir :

  • Un rendement brut élevé : Selon les projets, les rendements bruts proposés sont compris entre 7% et 10% par an. Attention toutefois, le rendement ne tient pas compte de la fiscalité sur les éventuelles plus-values.
  • Un investissement sur du court terme : En effet, la durée de votre engagement est située entre 2 et 3 ans contre minimum 8 ans dans une SCPI (société civile de placement immobilier), par exemple.
  • Un ticket d’entrée réduit : Le montant minimum d’un investissement varie de 100€ à 5 000 € selon le type de projet et de plateforme
  • Une fiscalité avantageuse : Les bénéfices issus du crowdfunding immobilier sont désormais taxés au prélèvement forfaitaire unique appelé aussi Flat Tax. En d’autres termes vous êtes taxé au taux de 30% sur les plus-values. Cette option est particulièrement avantageuse si votre taux moyen d’imposition est supérieur à 11 %.

Néanmoins, avant de vous lancer dans une opération de financement participatif, il est préférable de connaitre les risques de ce placement !

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Comme vous le savez, rendements élèves riment généralement avec risques élevés !

Le crowdfunding présente en effet des risques non négligeables dont il faut tenir compte avant d’investir.

Le principal risque est la perte du capital investi. En effet, l’investissement n’est assorti d’aucune garantie. Vous pouvez donc perdre la totalité du capital investi. Bien que rare, c’est un risque qu’il faut envisager. En effet, les opérations de constructions sont soumises à des aléas et comportent un certain nombre de risques comme :

  • Un promoteur en difficulté financière
  • Une défaillance de la plateforme : elle se rémunère sur les montants collectés.
  • Un problème sur le chantier comme une faillite d’un artisan
  • Un problème administratif relatif au permis de construire par exemple
  • Des retards de livraison
  • Des lots non vendus

Il convient donc d’être vigilant lors du choix de l’opération immobilière. Même si les plateformes sélectionnent les projets qui paraissent viables, il faut tout de même privilégier des entreprises expérimentées.

Par ailleurs, le capital est bloqué pendant toute la durée du projet. Toutefois, certaines plateformes versent les intérêts au fur et à mesure quand d’autres le font en une seule fois à la fin de l’opération.

Pour finir, contrairement à un investissement en SCPI, les risques ne sont pas mutualisés.

C’est pourquoi, afin de limiter les risques liés au crowdfunding immobilier est de diversifier ses placements. En d’autres termes, le plus prudent est d’investir dans plusieurs projets pour des sommes modestes plutôt qu’une somme importante dans un seul.

Quelle est la fiscalité d’un financement participatif ?

Bien qu’il s’agisse d’investissement indirect dans l’immobilier, au niveau fiscal, les bénéfices de ce placement sont considérés comme des revenus dits mobiliers.

En effet, les revenus perçus par vos placements sont considérés comme étant des intérêts. Ils échappent ainsi a l’imposition progressive des impôts fonciers et sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) au taux global de 30%. Le PFU se décompose ainsi :

  • 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR)
  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG – CRDS) 

En général, les plateformes reversent les intérêts nets. En d’autres termes, ils prélèvent les impôts avant de vous reverser les revenus.

Exemple : Vous souhaitez investir 10 000 € dans un projet dont le rendement est de 7% par an. La durée du votre placement est de 2 ans.

Votre investissement génère des intérêts bruts d’un montant de : (10 000 € x 7%) x 2 = 1 400 €

Le montant du prélèvement forfaitaire Unique est de : 1 400 € x 30% = 420 €

Vous récupérez donc : 10 000 € + (1 400 € – 420 €) = 10 980 €
 

Les entreprises et les résidents fiscaux à l’étranger ne sont pas assujettis au PFU.

Pour finir, avec le crowdfunding immobilier, les revenus perçus ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Comment choisir une plateforme de crowdfunding ?

Le premier élément que vous devez vérifier c’est si la plateforme de crowdfunding est immatriculée auprès de l’ORIAS (registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). De plus, elle doit posséder le statut de conseiller ou intermédiaire en investissement participatif.

label corwdfunding

Afin de permettre aux investisseurs de s’assurer que la plateforme est soumise au respect des exigences de l’AMF (autorité des marchés financiers), un label a été créé par les pouvoirs publics.

Ensuite, vous devez être attentif aux points suivants :

  • Les frais de gestion : Généralement les plateformes prélèvent une commission ou des frais aux promoteurs.
  • Le ticket d’entrée : il peut varier selon les plateformes et les projets immobiliers.
  • L’historique des performances réalisées par la plateforme : Vous aurez ainsi une idée du volume des projets, de la durée, du taux de rendement moyen.

Comme nous vous l’avons vu, il est préférable de diversifier ses placements dans différents projets afin de limiter les risques.

En effet, le rôle d’une plateforme de crowdfunding immobilier est de sélectionner les programmes proposés par des promoteurs. Pour cela, elle vérifie les points suivants :

  • La capacité financière de l’entreprise
  • L’existence d’un permis de construire
  • La garantie d’achèvement des travaux
  • La forme juridique de l’entreprise

Ainsi, elle étudie minutieusement les programmes immobiliers avant de les proposer aux investisseurs. À la fin de l’opération, le promoteur restitue le capital et les intérêts. Quant à la plateforme, elle reverse le capital majoré des intérêts aux investisseurs.

PlateformesMontants FinancésNombre de projets financésRendement moyen
Homunity347 millions euros3349,30 %
Clubfunding446 millions euros4409,90 %
Raizers150 millions euros1509,90 %
Fundimmo180 millions d’euros2699,00 %
Finple172 millions d’euros1718 %
Top 5 des plateformes de crowdfunding immobilier

À noter que les performances passées ne peuvent prédirent les performances futures ! Ainsi passer par une plateforme de crowdfunding immobilier est un moyen simple et rapide d’investir dans l’immobilier sur du court terme. Néanmoins, gardez à l’esprit que tout placement est souvent accompagné de risques. Ainsi, n’hésitez pas à nous solliciter avant de vous lancer dans un projet immobilier.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

Votre nom est requis.
L'email est requis. Il ne sera pas publié.
Il est nécessaire de nous dire quelque chose.