Le gouvernement planche actuellement sur un nouveau « statut du bailleur privé », qui pourrait aboutir à un dispositif fiscal inspiré du Pinel. Objectif affiché : relancer l’investissement locatif neuf en chute libre. Mais derrière les belles annonces et les promesses d’amortissement fiscal, je vois un nouveau dispositif qui va induire les épargnants en erreur.
Le retour d’un dispositif léthargique sous perfusion
Avec la fin du Pinel en 2024, le marché du neuf s’est effondré : -41,1 % de ventes aux investisseurs particuliers au premier trimestre 2025 (selon le président de la Fédération des promoteurs de l’immobilier). Face à cette situation, le gouvernement a une idée en tête : refaire du neuf avec du vieux.
L’amortissement fiscal sur 20 ans (jusqu’à 80 % de la valeur du bien) proposé par le rapport Daubresse-Cosson (qui sera publié le 30 juin) pourrait devenir la nouvelle niche fiscale , avec quelques ajustements supplémentaires : encourager à louer sous les prix du marché, incitations à rénover, promesse d’une meilleure compréhension sur la durée…
Mais la seule question centrale qui doit demeurer : est-ce vraiment la bonne solution pour loger les Français durablement et de façon efficace ?
Un mirage fiscal pour investisseurs non avertis
Ce type de dispositif peut sembler attractif au premier abord : amortissement annuel, allègement fiscal, logique comptable inspirée du LMNP… Mais comme avec le Pinel, certains risquent de se laisser séduire par des projections optimistes, sans pouvoir analyser la rentabilité réelle ni la réalité du marché : mauvais emplacements, loyers plafonnés, normes contraignantes, frais élevés, et une revente qui sera parfois compliquée.
De plus, il faudra réintégrer les amortissements lors de la revente pour le calcul de la plus-value. Un détail qui est très souvent oublié dans les brochures commerciales et par les conseillers, mais peu importe car ils ne seront plus là 15 ou 20 ans après votre achat…
Une fuite en avant qui ne traite pas les vrais problèmes
Le gouvernement ferait mieux de s’attaquer aux vraies racines du problème de l’immobilier : simplifier et alléger la fiscalité locative, limiter les contraintes absurdes, accélérer les permis de construire pour rétablir un climat de confiance entre bailleurs et locataires.
On pourra peut-être relancer partiellement l’investissement locatif avec un nouveau dispositif fiscal. Mais à quel prix, et pour qui ? Ces mesures profitent surtout aux promoteurs et aux vendeurs, tandis que ce sont, une fois encore, les petits épargnants qui assument le risque. Car derrière l’incitation fiscale se cache souvent un rendement réel faible, voire négatif. C’est exactement ce qu’on a vu avec le Pinel, le Duflot ou le Scellier : une relance en apparence… mais financée par des investisseurs mal informés, qui finissent par payer cher une promesse mal tenue (et qui ne se rendent même pas forcément compte, in fine, de leur mauvais placement).
La défiscalisation prend le pas sur la rentabilité réelle
Un investissement immobilier ne devrait pas dépendre d’une carotte fiscale pour être rentable. De mon point de vue, toute stratégie basée uniquement sur une réduction d’impôt est une stratégie bancale. La rentabilité doit venir du bon sens : un bon emplacement placé, un bon locataire, un bon loyer en adéquation avec le marché. Tout le reste….
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