Super Pinel : opportunité ou arnaque ?

Expert
Mis à jour le 26 janvier 2024

Depuis 2023, deux dispositifs se chevauchent le Pinel Classique et le Super Pinel. Si le fonctionnement et les conditions sont similaires, les avantages fiscaux sont différents. En effet, les taux de la réduction d’impôts du Pinel sont réduits progressivement, alors que le Super Pinel vous permet de bénéficier des taux pleins. Mais est-ce que le Super Pinel est une arnaque ou une opportunité ? On vous donne notre avis !

Qu’est-ce que le dispositif Super Pinel ?

Alors que le dispositif Pinel tel qu’on le connaît réduit progressivement les taux de réduction d’impôt, le Super Pinel est venu prendre le relais en 2023. Mis en place par Emmanuelle Wargon, l’objectif du Pinel plus est de soutenir la construction de logements neufs plus responsables. Mais en plus d’être plus écologiques, ils offrent aussi une meilleure qualité de vie aux occupants. 

En résumé, le Super Pinel reprend donc le même fonctionnement et conditions, mais les critères deviennent plus exigeants !

Attention, les deux dispositifs Pinel et Pinel + disparaissent fin 2024 ! 

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Quelles sont les critères du Super Pinel ?

Ainsi, le Super Pinel offre les mêmes avantages fiscaux, aux mêmes conditions que le Pinel avant 2023. Mais, le logement doit répondre à des critères très précis tels que des conditions environnementales et de qualité de vie. 

Les conditions environnementales 

La diminution de l’impact carbone et l’amélioration des performances thermiques font partie des priorités du gouvernement. Par conséquent, les logements éligibles au Super Pinel sont soumis à des normes énergétiques précises, à savoir : 

Les conditions de qualité de vie

En plus de devoir être des logements performants, le dispositif Pinel +, prend aussi en compte les critères de qualité de vie.  Ainsi les logements Pinel +, doivent respecter les critères suivants : 

À noter que les T3, T4 et T5 doivent aussi bénéficier d’une double-exposition ! 

Ces critères de confort sont la suite logique de la crise sanitaire, du confinement et de l’émergence du télétravail. Avec la loi Pinel +, le gouvernement veut améliorer la qualité de vie des Français !

Super Pinel : Quels sont les zones éligibles ?  

Pour être éligible au Super Pinel, le logement doit se situer dans une des zones suivantes :

Ce zonage n’est pas figé dans le temps. En effet, il peut être mis à jour selon l’évolution du marché immobilier et donc de la tension locative. C’est ainsi qu’un arrêté du 2 octobre 2023, a modifié la carte en reclassant 208 communes, dont 145 qui sont devenues éligibles à la loi Pinel. 

Quelles différences entre le dispositif Pinel et le Pinel + ?

Concrètement, le Super Pinel reprend les mêmes conditions et fonctionne de la même manière que le Pinel classique, à savoir :

Les principales différences résident donc dans le taux de réduction d’impôt, sans oublier les critères complémentaires de confort et environnementaux. 

Taux Pinel et Super Pinel 2024

Durée d’engagementPinel Super Pinel
6 ans9%12%
9 ans12%18%
12 ans14%21%
Taux Pinel et Super Pinel en 2024

Le Pinel plus, vous permet de bénéficier des anciens taux et donc d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans. 

Investir avec le Super Pinel : est-ce une bonne idée ?

Tout comme le Pinel classique, le Super Pinel offre des avantages et des risques qu’il convient de connaître avant de se lancer ! 

Quels sont les avantages du Super Pinel ?

Le Pinel plus permet d’acquérir un logement neuf alliant performance et confort dans des villes en tension locative. Ce qui représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux. 

En résumé, les principaux avantages du Super Pinel sont :

Un investissement Super Pinel a tout l’air d’être une opportunité, mais attention de prendre connaissance des risques ! 

Quels sont les risques du Super Pinel ?

En effet, la loi Pinel ne fait pas l’unanimité chez les économistes, mais aussi chez certains professionnels de l’immobilier. Parmi les inconvénients d’un Pinel, on retrouve :

En résumé, les risques de la loi Pinel ou Super Pinel sont la possibilité d’un rendement négatif, voire d’une moins-value à la revente. Pour limiter les risques, il est essentiel d’avoir une connaissance approfondie du marché immobilier et du secteur dans lequel vous souhaitez investir ! 

La loi Pinel est personnelle et non cessible. Autrement dit, si vous achetez un logement Pinel en cours de location, vous ne profitez pas de l’avantage fiscal et vous ne pourrez pas augmenter le loyer jusqu’à la fin du bail. Vous risquez alors de payer un bien trop cher avec un rendement proche de 0 !

Quel est notre avis sur le Super Pinel ? 

Comme le dispositif Pinel, le Super Pinel peut être un bon moyen d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant. Pour autant, il convient de faire très attention à la localisation du bien. En effet, même s’il s’agit d’un investissement locatif vous devez vous projeter dans l’appartement comme s’il était pour vous. Vous éviterez ainsi des mois de vacances locatives ! Vous devez donc étudier le marché immobilier pour acheter un bien dans un quartier dynamique. Sans oublier qu’il est important de connaître les prix du marché pour ne pas acheter un bien surévalué. 

Par ailleurs, la réduction d’impôt Pinel rentre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Sans oublier que si vous payez moins d’impôt que la réduction obtenue, vous perdez l’avantage fiscal. En effet, l’excédent n’est ni remboursable ni reportable ! Par conséquent, ne vous laissez pas aveugler par l’avantage fiscal, ce qui compte en immobilier c’est l’emplacement. Alors, ne négligez pas les précautions élémentaires d’un investissement dans la pierre.

Alors méfiance avant de signer ! Si vous avez un doute, n’hésitez pas à demander notre avis !

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