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Super Pinel : opportunité ou arnaque ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
26 janvier 2024

Depuis 2023, deux dispositifs se chevauchent le Pinel Classique et le Super Pinel. Si le fonctionnement et les conditions sont similaires, les avantages fiscaux sont différents. En effet, les taux de la réduction d’impôts du Pinel sont réduits progressivement, alors que le Super Pinel vous permet de bénéficier des taux pleins. Mais est-ce que le Super Pinel est une arnaque ou une opportunité ? On vous donne notre avis !

Qu’est-ce que le dispositif Super Pinel ?

Alors que le dispositif Pinel tel qu’on le connaît réduit progressivement les taux de réduction d’impôt, le Super Pinel est venu prendre le relais en 2023. Mis en place par Emmanuelle Wargon, l’objectif du Pinel plus est de soutenir la construction de logements neufs plus responsables. Mais en plus d’être plus écologiques, ils offrent aussi une meilleure qualité de vie aux occupants. 

En résumé, le Super Pinel reprend donc le même fonctionnement et conditions, mais les critères deviennent plus exigeants !

Attention, les deux dispositifs Pinel et Pinel + disparaissent fin 2024 ! 

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Quelles sont les critères du Super Pinel ?

Ainsi, le Super Pinel offre les mêmes avantages fiscaux, aux mêmes conditions que le Pinel avant 2023. Mais, le logement doit répondre à des critères très précis tels que des conditions environnementales et de qualité de vie. 

Les conditions environnementales 

La diminution de l’impact carbone et l’amélioration des performances thermiques font partie des priorités du gouvernement. Par conséquent, les logements éligibles au Super Pinel sont soumis à des normes énergétiques précises, à savoir : 

  • Logements acquis neufs en 2023 : Ils doivent respecter la norme énergétique RE2020 ;
  • Logements acquis neufs en 2024 : Ils doivent respecter la norme énergétique RE2020 et justifier d’un DPE classé A ;
  • Logements nécessitant des travaux de réhabilitation acquis en 2023 ou 2024 : Ils doivent justifier d’un DPE classé B ;
  • Les logements acquis neufs en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 : Ils doivent justifier d’un DPE classé A et respecter les critères environnementaux du label d’État « E+C-». 

Les conditions de qualité de vie

En plus de devoir être des logements performants, le dispositif Pinel +, prend aussi en compte les critères de qualité de vie.  Ainsi les logements Pinel +, doivent respecter les critères suivants : 

  • Studio / T1 : surface minimale de 28m² en intérieur et 3m² en extérieur
  • 2 pièces : surface minimale de 45m² en intérieur et 3m² en extérieur
  • 3 pièces : surface minimale de 62m² en intérieur et 5m² en extérieur
  • 4 pièces : surface minimale de 79m² en intérieur et 7m² en extérieur
  • 5 pièces : surface minimale de 96m² en intérieur et 9m² en extérieur

À noter que les T3, T4 et T5 doivent aussi bénéficier d’une double-exposition ! 

Ces critères de confort sont la suite logique de la crise sanitaire, du confinement et de l’émergence du télétravail. Avec la loi Pinel +, le gouvernement veut améliorer la qualité de vie des Français !

Super Pinel : Quels sont les zones éligibles ?  

Pour être éligible au Super Pinel, le logement doit se situer dans une des zones suivantes :

  • Zone A bis : Paris et sa périphérie (Aubervilliers, Antony, Fontenay-sous-Bois, Croissy-sur-Seine, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bagnolet…)
  • Zone A : Il s’agit des grandes villes de France (Fréjus, Montpellier, la Grande Motte, La Courneuve, Argenteuil, Chamonix-Mont-Blanc, Aspremont, Boisemont, Antibes, Ajaccio…)
  • Zone B1 : elle regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants non classés en zone A bis et A (Caen, Strasbourg, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, Honfleur, Hérouville-Saint-Clair, Clermont-Ferrand, la Guadeloupe, la Martinique… 

Ce zonage n’est pas figé dans le temps. En effet, il peut être mis à jour selon l’évolution du marché immobilier et donc de la tension locative. C’est ainsi qu’un arrêté du 2 octobre 2023, a modifié la carte en reclassant 208 communes, dont 145 qui sont devenues éligibles à la loi Pinel. 

Quelles différences entre le dispositif Pinel et le Pinel + ?

Concrètement, le Super Pinel reprend les mêmes conditions et fonctionne de la même manière que le Pinel classique, à savoir :

  • Engagement de location initial de 6 ou 9 ans, renouvelable dans la limite de 12 ans ; 
  • Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
  • Possibilité de louer le logement à un membre de sa famille ;
  • Investissement maximum autorisé à 300 000 euros par an dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable de 5 500 euros. 

Les principales différences résident donc dans le taux de réduction d’impôt, sans oublier les critères complémentaires de confort et environnementaux. 

Taux Pinel et Super Pinel 2024

Durée d’engagementPinel Super Pinel
6 ans9%12%
9 ans12%18%
12 ans14%21%
Taux Pinel et Super Pinel en 2024

Le Pinel plus, vous permet de bénéficier des anciens taux et donc d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans. 

Investir avec le Super Pinel : est-ce une bonne idée ?

Tout comme le Pinel classique, le Super Pinel offre des avantages et des risques qu’il convient de connaître avant de se lancer ! 

Quels sont les avantages du Super Pinel ?

Le Pinel plus permet d’acquérir un logement neuf alliant performance et confort dans des villes en tension locative. Ce qui représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux. 

En résumé, les principaux avantages du Super Pinel sont :

  • La réduction d’impôt : On ne va pas se mentir la réduction d’impôt pouvant atteindre 21% soit maximum 63 000 euros sur 12 ans, est un des principaux atouts du dispositif Pinel +. Mais attention, l’avantage fiscal doit venir bonifier un investissement déjà intéressant à la base !
  • Acquisition d’un logement dans des villes dynamiques : Investir dans des zones tendues optimise les chances de louer rapidement son logement, en limitant ainsi les périodes de vacance locative. 
  • Possibilité de louer à un membre de sa famille : Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants, tans qu’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal. Ce qui vous permet de mettre à l’abri vos proches tout en défiscalisant.
  • Diversification du patrimoine : L’immobilier est une valeur refuge et s’inscrit dans une stratégie d’investissement à long terme. Vous pouvez ainsi préparer votre retraite, vivre dans le logement après la période d’engagement ou encore le revendre avec une éventuelle plus-value à la sortie. 
  • Des frais de notaire réduits : Cet avantage n’est certes pas lié au dispositif Pinel, mais en achetant un logement neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits ! 

Un investissement Super Pinel a tout l’air d’être une opportunité, mais attention de prendre connaissance des risques ! 

Quels sont les risques du Super Pinel ?

En effet, la loi Pinel ne fait pas l’unanimité chez les économistes, mais aussi chez certains professionnels de l’immobilier. Parmi les inconvénients d’un Pinel, on retrouve :

  • L’emplacement : Par manque de place dans les centres-villes, les constructions neuves sont généralement excentrées, et parfois mal desservies par les transports. Ce qui rend les logements moins attractifs ! 
  • Le prix des biens Super Pinel :  Vous risquez de payer un bien neuf à un prix supérieur au marché. SI le marché stagne ou baisse, le risque de moins-value est important. Il convient donc de se renseigner sur le marché immobilier avant de signer !
  • La concurrence en cas de revente : Certains investisseurs achètent en Pinel uniquement pour défiscaliser. Par conséquent, à l’issue de la période d’engagement, ils envisagent de le revendre. Résultat ? Plusieurs logements risquent d’être mis à la vente en même temps et vous risquez de vous retrouver face à une forte concurrence. Et quand l’offre est importante, le prix du bien baisse risquant d’entraîner là aussi une moins-value ! 
  • Les loyers ne sont pas fixés librement : Une des conditions du Super Pinel est de respecter le plafond des loyers pour bénéficier de la réduction d’impôt. Les loyers sont en dessous du prix de marché afin de permettre l’accès au ménage modeste. Ce plafonnement impacte directement le rendement de l’investissement. 
  • Les risques inhérents à un investissement immobilier : Vous n’êtes pas à l’abri de loyers impayés, de dégradations ou de vacance locative… Pensez à souscrire une assurance loyer impayée pour protéger vos loyers !

En résumé, les risques de la loi Pinel ou Super Pinel sont la possibilité d’un rendement négatif, voire d’une moins-value à la revente. Pour limiter les risques, il est essentiel d’avoir une connaissance approfondie du marché immobilier et du secteur dans lequel vous souhaitez investir ! 

La loi Pinel est personnelle et non cessible. Autrement dit, si vous achetez un logement Pinel en cours de location, vous ne profitez pas de l’avantage fiscal et vous ne pourrez pas augmenter le loyer jusqu’à la fin du bail. Vous risquez alors de payer un bien trop cher avec un rendement proche de 0 !

Quel est notre avis sur le Super Pinel ? 

Comme le dispositif Pinel, le Super Pinel peut être un bon moyen d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant. Pour autant, il convient de faire très attention à la localisation du bien. En effet, même s’il s’agit d’un investissement locatif vous devez vous projeter dans l’appartement comme s’il était pour vous. Vous éviterez ainsi des mois de vacances locatives ! Vous devez donc étudier le marché immobilier pour acheter un bien dans un quartier dynamique. Sans oublier qu’il est important de connaître les prix du marché pour ne pas acheter un bien surévalué. 

Par ailleurs, la réduction d’impôt Pinel rentre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Sans oublier que si vous payez moins d’impôt que la réduction obtenue, vous perdez l’avantage fiscal. En effet, l’excédent n’est ni remboursable ni reportable ! Par conséquent, ne vous laissez pas aveugler par l’avantage fiscal, ce qui compte en immobilier c’est l’emplacement. Alors, ne négligez pas les précautions élémentaires d’un investissement dans la pierre.

Alors méfiance avant de signer ! Si vous avez un doute, n’hésitez pas à demander notre avis !

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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