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Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
24 janvier 2022

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier ou organiser la gestion de votre patrimoine ? La SCI ou Société Civile Immobilière pourrait être une solution ! En effet, son cadre légal peu contraignant lui offre un avantage considérable. Vous vous demandez quel est l’intérêt d’une SCI ? Quel coût pour créer une SCI ? Comment fonctionne une SCI ? Avant d’effectuer les démarches, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur cette forme de société.

Société Civile Immobilière (SCI) :définition

Une SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant d’acquérir ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ce montage juridique est avantageux pour la gestion optimale d’un patrimoine immobilier. Elle doit être composée d’au moins deux personnes. La Société Civile Immobilière détient le patrimoine immobilier apporté par chaque individu, qui dispose du statut d’associé. Chacun reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

La SCI n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. Comme toute société, il est nécessaire de l’immatriculer et de rédiger des statuts.

Qui peut créer une SCI ?

N’importe quelle personne, physique ou morale, peut décider de monter une SCI, à condition de ne pas être seule. Ce statut juridique est ouvert aux français mais également aux étrangers. Les ressortissants d’un pays membre ou non de l’Union Européenne peuvent devenir associés d’une SCI (à condition que la loi du pays de résidence principale l’accorde). Un mineur, même non émancipé, peut être associé.

Dans diverses situations, la création d’une SCI sera intéressante. Par exemple :

  • Un groupe d’amis qui souhaite investir dans une résidence secondaire ;
  • Un couple marié, pacsé ou en concubinage qui veut faciliter la transmission d’un bien immobilier à leurs enfants.
  • Dans un contexte professionnel : le chef d’entreprise peut scinder au niveau professionnel la partie exploitation de la partie foncière. La partie exploitation sera hébergée sous une société opérationnelle (SARL, SA, SAC, etc.) et les immeubles destinés à l’exercice de l’activité au sein d’une SCI. Lors de la transmission de son entreprise, cela lui permettra d’obtenir un complément de retraite intéressant.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Il existe différents types de sociétés civiles immobilières en France, chacune ayant leurs particularités :

La SCI de gestion ou de location

La SCI de gestion ou de location est la forme la plus couramment utilisée en France. Elle permet d’acquérir et de gérer un bien à plusieurs. Généralement, les associés mettent les biens immobiliers en location dans l’objectif de les faire fructifier. Les bénéfices du bien loué sont distribués aux associés en fonction du contrat et des statuts de la SCI.

La SCI construction-vente

Cette configuration juridique est appliquée dans un cadre de promotion immobilière. Les associés achètent un terrain et construisent un bien immobilier pour le revendre ensuite. L’objectif de la SCI construction-vente est donc de réaliser une plus-value.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution est une forme de société civile intéressante lorsque l’on souhaite financer des projets immobiliers d’envergure. Elle permet de mutualiser les coûts d’achat et de partager le bien entre les associés une fois la propriété acquise. Chaque associé peut par exemple recevoir un appartement. La répartition du bien immobilier se fait en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété.

La SCI familiale

Dans le cas d’une SCI familiale, tous les associés sont issus de la même famille (reliés par les liens du sang jusqu’au quatrième degré ou par alliance). Ils peuvent acheter un ou plusieurs biens immobiliers et ainsi éviter les aléas de l’indivision. Une SCI familiale est souvent créée pour optimiser la gestion du patrimoine des membres d’une même famille.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale est une solution pratique dans plusieurs cas. Lors de la transmission d’un bien immobilier, les règles de l’indivision sont appliquées par défaut. En cas de mésentente, une situation de blocage peut se créer. La mise en place d’une SCI familiale est alors un très bon moyen d’éviter les conflits familiaux et d’organiser une succession.

Cette structure facilite la transmission du bien au sein du couple, mais aussi aux enfants. Elle est particulièrement attractive pour constituer et gérer un patrimoine immobilier en famille. Des donations par anticipation sont envisageables et profitent d’avantages fiscaux non-négligeables.

Un couple pacsé ou en concubinage peut également recourir à ce montage juridique pour sécuriser leur situation en cas de décès. Si l’un d’eux décède, la SCI peut être une solution pour que le conjoint survivant conserve la jouissance de la résidence principale.

Quels sont les avantages de la Société Civile Immobilière (SCI) ?

Statut flexible

Le cadre légal d’une Société Civile Immobilière est peu contraignant et fait preuve d’une certaine souplesse. Les associés peuvent organiser leurs relations de manière flexible et le statut juridique ne nécessite pas d’investissement initial minimum requis. De nombreux montages juridiques existent et sont adaptables à chaque projet.

Investissement dans l’immobilier facilité

En réunissant des capitaux à plusieurs et en mutualisant les charges, l’acquisition de biens immobiliers devient plus accessible. La Société Civile Immobilière facilite l’obtention de financements externes. Elle offre également la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus par la structure (lorsque celle-ci n’est plus endettée).

Protection du patrimoine des associés

La protection du patrimoine des associés est un des avantages de la SCI. La société représentant une personne morale, le patrimoine personnel des associés est donc distinct de celui de la SCI. Cependant, en cas de difficultés financières, les créanciers pourront se rembourser auprès des associés. On parle de responsabilité indéfinie.

Avantages fiscaux

La création d’une SCI offre des avantages fiscaux permettant de payer moins d’impôts sur la fortune immobilière. Le régime fiscal par défaut de la Société Civile Immobilière est l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, la SCI est dite transparente fiscalement et les associés sont imposés à hauteur de leur participation dans le capital social. 

Cependant, les associés peuvent choisir entre l’IR ou l’impôt sur les sociétés (IS). Parfois, dans le cadre d’une SCI, l’IS sera plus intéressant fiscalement. Dans ce cas, les impôts interviennent uniquement au niveau de la société. Les associés ont le choix de se répartir des dividendes ou de capitaliser les bénéfices. 

Comment créer une SCI ?

La constitution d’une SCI se fait en plusieurs étapes et doit respecter des démarches administratives légales :

  • Réaliser des apports au capital social ;
  • Rédiger des statuts en indiquant les apports de chacun, le nom du gérant et le siège social de la société ;
  • Publier un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales ;
  • Procéder à l’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce (dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts).

Lors de la création d’une Société Civile Immobilière, un gérant doit être nommé pour la représenter et réaliser les actes communs. Une fois par an, une assemblée générale ordinaire doit être convoquée pour voter notamment l’arrêté des comptes comptables.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, il est obligatoire de remplir chaque année une déclaration d’impôts (formulaire 2072). Celle-ci doit être réalisée avant la période fiscale de mai. La date limite de déclaration d’une SCI en 2022 est le 18 mai.

La CFE (cotisation foncière des entreprises) en SCI est due lorsque la société possède des biens immobiliers soumis à la taxe foncière ou exerce une activité de location meublée. Dans ce cas, il est nécessaire de remplir une déclaration de CFE avant le 31 décembre de l’année de création.

Création d’une SCI : combien ça coûte ?

La création d’une SCI induit des dépenses qui varient en fonction de plusieurs critères.

Si vous décidez de réaliser les démarches par vous-même, le coût d’une SCI ne sera pas élevé. Cela comprendra : 

  • La publication de l’annonce légale : 222 € toutes taxes comprises (tarif 2022) ;
  • La demande d’immatriculation au RCS : 66,88 € toutes taxes comprises (tarif 2022).

Cependant, créer une SCI peut s’avérer complexe et implique parfois de disposer de connaissances en la matière, notamment pour la rédaction des statuts. Il peut être nécessaire de se rapprocher d’un notaire ou d’un avocat pour les faire établir. Vous pouvez déléguer la création de la SCI à ces professionnels pour une somme d’environ 1 500 à 2 500 €. 

Pour constituer votre SCI, vous avez aussi la possibilité d’avoir recours aux services des plateformes juridiques en ligne. Celles-ci proposent des prestations assez complètes pour vous aider à créer votre société à moindre frais (à partir de 150 € HT).

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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