La loi Pinel Outre Mer est un dispositif fiscal qui vous permet d’investir en immobilier dans les départements et collectivités d’Outre Mer, en échange d’avantages fiscaux. Il fait suite à d’autres dispositifs, et notamment au Duflot, terminé en 2015. En quoi consiste exactement la loi Pinel Outre Mer ? Quelle est l’économie d’impôt que l’on peut réaliser avec ? Faut-il investir via cette niche fiscale ? Faisons le point ensemble !
Sommaire
La loi Pinel Outre Mer, c’est quoi ?
Investir avec le dispositif Pinel Outre Mer
Le dispositif Pinel Outre Mer est un dispositif fiscal prorogé en 2021 jusqu’à fin 2024. Il permet aux particuliers, résidents fiscaux français, d’investir en immobilier en Outre Mer en contrepartie d’avantages fiscaux.
Son principe est assez simple : vous faites l’acquisition d’un bien en Outre Mer et le mettez en location. En « échange », vous percevez bien sûr les loyers, mais profitez surtout de réductions d’impôt. Il s’agit donc d’une niche fiscale, qui vous permet de défiscaliser grâce à l’achat d’un bien immobilier en Outre Mer. Cette réduction d’impôt s’étalera sur 6, 9 ou 12 ans. Il faudra donc s’engager à louer le bien pendant tout ce temps. Il s’agit donc d’un investissement à moyen / long terme.
Le bien en question peut être un bien neuf (ou VEFA) ou réhabilité, lequel sera mis en location, à loyer modéré, et à destination de personnes aux revenus plutôt modestes. La loi pose ainsi un plafonnement des loyers et des conditions de ressources pour les locataires.
Le Pinel Outre Mer vous permet au final de minorer largement le coût de votre opération immobilière. Entre la perception des loyers et les économies d’impôt réalisées, vous ne payerez au final « de votre poche » qu’une fraction de la valeur du bien.
Le dispositif Pinel Outre Mer est le petit frère du Pinel « classique », qui fonctionne de la même façon mais en métropole.
Où peut-on investir avec la loi Pinel Outre Mer ?
La loi Pinel Outre Mer a un objectif : favoriser l’investissement locatif dans les départements et collectivités d’Outre Mer, où la demande est forte. En contrepartie, les particuliers qui investissent bénéficient d’avantages fiscaux.
Plusieurs zones sont éligibles au dispositif. Vous pourrez faire un investissement Pinel Outre Mer en Guadeloupe, à la Réunion, en Guyane, en Martinique, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et dans les Îles de Wallis et Futuna.
La défiscalisation avec la loi Pinel Outre Mer : comment ça marche ?
Comme le Duflot en son temps (et d’autres dispositifs avant), la loi Pinel Outre Mer vient avec un bel avantage fiscal, qui se traduit in fine par une réduction d’impôt, lissée dans le temps. Le taux de réduction du Pinel Outre Mer dépend de l’engagement de location pris par l’investisseur particulier. Plus vous louez longtemps, plus vous économisez de l’impôt. Le taux est en outre plus élevé avec le dispositif Outre Mer qu’avec le Pinel classique.
| Engagement de location | Réduction d’impôt totale |
|---|---|
| 6 ans | 23 % |
| 9 ans | 29 % |
| 12 ans | 32 % |
La durée de location peut être prorogée. Dans ce cas, l’avantage fiscal le sera aussi. Une durée de 9 ans pourra par exemple être d’une durée initiale de 6 ans, prorogée une fois.
Il est assez simple de calculer la réduction d’impôt générée par le Pinel Outre Mer. Si vous investissez par exemple 100 000 euros sur 6 ans, la réduction d’impôt sera au total de 23 000 euros, soit un peu plus de 3800 euros annuels.
Cet avantage fiscal entre dans le plafonnement des niches fiscales : 18 000 euros pour l’Outre Mer (contre 10 000 euros en Métropole). Le plafond est donc plus élevé que dans l’hexagone, afin de favoriser ce type d’investissement.
Les conditions et plafonds du Pinel Outre Mer
Comme tout dispositif fiscal, la loi Pinel Outre Mer est soumise à des conditions. Les avantages fiscaux ne sont jamais illimités, et encore moins octroyés sans conditions.
Trois plafonds existent pour ce dispositif :
- 300 000 euros d’investissement au maximum par an,
- 2 investissements différents au maximum chaque année,
- 5500 euros maximum par mètre-carré.
Le bien acheté devra quant à lui être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il pourra aussi être réhabilité, c’est-à-dire faire l’objet de travaux pour le rendre habitable. Il pourra aussi s’agir d’un bien acquis dans l’optique de le transformer en logement.
Le bien devra quoi qu’il en soit être mis en location dans les 12 mois suivant son acquisition.
Le dispositif Pinel Outre Mer pose aussi un plafond pour le loyer. Il dépend du département ou de la collectivité concerné(e). En Nouvelle-Calédonie par exemple, il est fixé à 12,87 euros par mètre-carré.
N’oublions pas non plus les conditions de revenus des locataires. Le dispositif entend favoriser la location par des ménages aux revenus modestes. En Nouvelle-Calédonie toujours, par exemple, si vous louez à un couple, celui-ci ne devra pas gagner plus de 41 662 euros. Si c’est à une famille avec 2 enfants, le plafond est de 60 484 euros.
Toutes ces règles peuvent être consultées sur le Bofip Pinel Outre Mer, disponible sur le site du Service Public.
Notre avis sur les avantages de la loi Pinel Outre Mer
Investir via la loi Pinel Outre Mer est, à notre avis, une bonne solution si vous êtes lourdement imposé. Il s’agit en outre d’une belle idée pour diversifier votre patrimoine.
Les réductions d’impôt ne sont pas le seul avantage de la loi Pinel Outre Mer. Voyons ses principaux intérêts :
- La défiscalisation : les réductions fiscales sont alléchantes (et sont plus élevées qu’avec le dispositif Pinel classique),
- Le rendement, qui augmente mécaniquement grâce aux avantages fiscaux,
- Investir sur un marché immobilier où la demande est actuellement supérieure à l’offre,
- La « solidité » du marché immobilier,
- La possibilité d’investir dans des biens réhabilités (ce qui est impossible avec le dispositif Pinel classique),
- La possibilité d’investir en direct ou via une SCI (Société Civile immobilière),
- Le dispositif Pinel dynamise les territoires et collectivités d’Outre Mer, et facilite la location à des ménages aux revenus modestes.
Quels sont les inconvénients de la loi Pinel Outre Mer ?
Le dispositif Pinel Outre Mer est dans l’ensemble un produit de défiscalisation très intéressant. Nous y voyons peu d’inconvénients. Disons plutôt qu’il ne conviendra pas à tout le monde.
Déjà, il implique quand même d’acheter un bien immobilier, ce qui s’avère assez contraignant (quoi qu’il est aussi possible de passer par une SCI). Le fait de devoir respecter des plafonds de loyer et des conditions de ressources des locataires pourra aussi être vu comme une contrainte supplémentaire.
Au delà de cela, il implique aussi de s’engager pendant un certain temps : entre 6 et 12 ans. C’est l’un des éléments centraux du dispositif, mais cela pourra décourager certains investisseurs, qui ont une stratégie plus court terme. Par extension, le fait que l’économie d’impôt soit lissée sur les années pourra aussi contrarier certains investisseurs potentiels.
Qui est éligible au dispositif Pinel Outre Mer ?
Tous les résidents fiscaux français peuvent accéder à la loi Pinel Outre Mer et à ses avantages fiscaux. Tous n’y ont toutefois pas intérêt.
Vous l’aurez compris : le dispositif intéressera surtout les contribuables fortement imposés, à la recherche de produits de défiscalisation. Il s’agit d’une alternative solide au Pinel classique, du fait de son taux de réduction d’impôt plus élevé. Le fait que l’investissement puisse être réalisé via une SCI présentera aussi des avantages pour les patrimoines importants.
Toutefois : n’oubliez pas que le dispositif ne court (pour l’instant ?) que jusqu’à la fin d’année 2024. Le bien devra être acquis et mis en location avant cette date.
Le Pinel Outre Mer est aussi une bonne solution pour préparer sa retraite. À l’issue de la période d’engagement, vous pourrez récupérer votre bien et en faire une résidence principale ou secondaire. Et pendant ces 6 à 12 ans, vous percevrez des loyers tout en profitant d’économies d’impôt.