Quelles sont toutes les lois de défiscalisation immobilière ?

Investir dans la pierre vous permet de constituer un patrimoine ou encore de préparer votre retraite, mais c’est aussi un moyen de défiscaliser et donc de payer moins d’impôt. En effet, afin d’inciter les contribuables à investir et préserver les immeubles, l’État a mis en place différents dispositifs légaux offrant des avantages fiscaux. Investissement locatif en LMNP, immobilier neuf, défiscalisation dans l’ancien…Tour d’horizon de toutes les lois de défiscalisation immobilière et des conditions pour en bénéficier !

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement locatif en contrepartie d’une réduction d’impôt ou d’avantages fiscaux mis en place par l’État. Toutefois, les lois de défiscalisation sont soumises à certaines conditions propres à chacune.

L’objectif de ces différentes lois est de développer l’offre locative sur le territoire, notamment dans les zones tendues. Ainsi, les zones géographiques concernées sont celles où l’offre de logement est inférieure à la demande. Mais c’est aussi une manière d’inciter la construction, la réhabilitation des logements, ou encore la rénovation de bâtiments de prestige ou historique.

Mais les lois de défiscalisation permettent aussi de réaliser des montages afin de transmettre son patrimoine à moindre cout. Elles permettent également de réduire vos impôts et d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Quels sont les dispositifs pour défiscaliser dans le neuf ?

Afin de relancer la construction de logement en France, l’État a mis en place différentes lois de défiscalisation afin d’inciter les particuliers à investir dans le neuf.

La loi Pinel 

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014 à la suite du dispositif Duflot. Cette loi a pour but de développer l’investissement locatif et relancer la construction de logements neufs. Ainsi les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €.

Concrètement, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de vente du bien plafonné à 300 000 € et vous ne pourrez pas déduire plus de 6 000 € par an.

En effet, selon votre période d’engagement de location, vous bénéficiez des taux de réduction suivants :

Que devient le dispositif Pinel en 2023 ?

Le Pinel classique devient moins avantageux

La loi Pinel a évolué depuis le 1er janvier 2023. Si elle existe encore et permet toujours de bénéficier d’un avantage fiscal, la réduction d’impôts est moindre. Plus la durée d’engagement locative est importante, plus l’écart entre l’ancien taux et le nouveau est important. La réduction d’impôt passe ainsi de : 

• 10,5% à 9% pour une durée d’engagement locative de 6 ans ;
• 15% à 12% pour une durée d’engagement locative de 9 ans ;
• 17,5% à 14% pour une durée d’engagement locative de 12 ans.

Le Pinel + permet de continuer à profiter des anciens avantages sous conditions

En revanche, l’avantage fiscal est maintenu dans le cadre du Pinel + ou Super Pinel. Pour en profiter, il faudra respecter certaines règles en matière de performances énergétiques et de qualité du logement, ou acheter dans certains quartiers fixés comme prioritaires (généralement sous tension locative).

Toutefois, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez respecter les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel, à savoir :

• Acquérir un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
• Le logement doit être situé dans une zone géographique éligible (À Bis, A, B1) ;
• Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison ou l’acquisition ;
• Les normes énergétiques (BBC 2005, RT 2012, ou RE 2020) doivent être respectées ;
• Le logement doit être loué vide à titre de résidence principale.

Par ailleurs, en plus de l’engagement de location, le propriétaire se doit de respecter les plafonds de loyer Pinel et les conditions de ressources des locataires.

Les plafonds des loyers du m2 pour le Pinel sont les suivants :

• Zone A bis : 17,55 €
• Zone A : 13,04 €
• Zone B1 : 10,51 €
• Zone B2 : 9,13 €

Tout le monde n’est pas éligible pour louer un appartement en loi Pinel, il faut en effet respecter certaines conditions de ressources.

Un logement Pinel peut être loué à un membre de sa famille à condition qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Le dispositif Pinel outre-mer 

Vous pouvez également profiter de la loi Pinel en investissant en outre-mer dans un des territoires suivants : La Réunion, La Guadeloupe, La Guyane, La Martinique, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, La Nouvelle-Calédonie, La Polynésie française, Wallis-et-Futuna.

Le dispositif Pinel outre-mer permet d’obtenir une réduction d’impôt supérieur à un investissement Pinel en métropole. En effet, les taux de réduction d’impôt selon la période d’engagement sont les suivants :

Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une réduction pouvant atteindre 96 000 € sur 12 ans. De plus, un investissement en outre-mer bénéficie d’un plafonnement global des niches fiscales majoré à 18 000 € par an et par foyer fiscal en lieu et place des 10 000 € habituels.

Par ailleurs, les conditions d’éligibilité sont identiques au dispositif Pinel en métropole. Néanmoins, les plafonds de ressources des locataires et de loyers sont différents, à savoir :

Les plafonds de loyer de la loi Pinel outre-mer :

Il existe aussi des plafonds pour avec la loi Pinel outre-mer :

• Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte et Saint-Martin : 10,48 € par m2
• Nouvelle-Calédonie, Polynésie et Wallis-et-Futuna : 12,81 € par m2

La loi Censi-Bouvard 

Parmi les lois de défiscalisation immobilière dans le neuf, on retrouvait la loi Censi-bouvard ! Elle concernait les investissements locatifs meublés dans les résidences services.

Ce dispositif vous permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 33 000 € sur 9 ans. En effet, le taux de réduction était de 11 %, calculé sur le prix d’achat hors taxes.

Vous deviez ainsi acquérir un logement neuf, en VEFA ou réhabilité à neuf dans une résidence de services (étudiantes, séniors ou encore EHPAD)

De plus, pour profiter de la loi Censi-Bouvard, vous deviez respecter les conditions suivantes :

• Le domicile fiscal devait être situé en France ;
• Le logement devait être loué dans les 12 mois suivants l’acquisition ou la réception ;
• Louer le bien meublé en résidence principale ;
• S’engager à louer le logement pendant 9 ans au gestionnaire de la résidence.

Pour finir, la loi Censi-bouvard permettait de récupérer la TVA de 20% sur l’achat du logement sous certaines conditions, à savoir :

• Le logement devait être situé dans une résidence qui propose au moins trois services (restauration, réception, nettoyage…) ;
• Les loyers étaient soumis à la TVA à 5,5% ;
• Vous deviez opter pour le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) pour la déclaration de vos revenus locatifs ;
• Conserver le bien pendant 20 ans.

Quels sont les dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien ? 

Les lois de défiscalisation existent pour les acquisitions de logements anciens, notamment afin d’inciter les investisseurs à les réhabiliter et ainsi contribuer à leur conservation.

Le Pinel ancien 

La loi Pinel dans l’ancien permet de bénéficier des avantages Pinel dans le neuf, mais aussi de créer un déficit foncier.  

Pour cela, vous devez acheter un logement ancien en vue de le réhabiliter selon les critères du dispositif.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt en Pinel ancien, vous devez respecter les conditions d’éligibilité suivantes :

• Investir dans un logement insalubre et le rénover entièrement. Vous pouvez aussi acheter un local (commercial, entrepôt, grange…) en vue de le transformer en habitation ;
• Investir dans une zone géographique éligible ;
• Louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• Respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers.

Comme pour le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en fonction de votre période d’engagement.

Le Pinel ancien permet de cumuler la réduction d’impôt calculé sur le prix d’achat avec le déficit foncier généré par les travaux. En effet, vous pouvez en plus déduire de vos impôts fonciers les travaux et les charges (les charges de copropriété, les frais de gestion éventuels, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière…).

Ainsi, si les charges sont supérieures aux revenus, vous créez un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire de vos revenus globaux jusqu’à 10 700 euros par an pendant la durée des travaux soit 2 ans maximum, et ensuite de vos revenus fonciers.

La loi Denormandie 

La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel ancien. En effet, vous bénéficiez des mêmes taux de réduction d’impôt sous réserve de respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers.

Afin d’être éligible à la loi Denormandie, vous devez donc respecter les conditions suivantes :

• L’investissement doit être inférieur ou égal à 300 000 €.
• Les travaux d’amélioration doivent représenter 25% du montant total de l’acquisition. Ils concernent l’amélioration, l’aménagement, la mise en place de nouvelles surfaces habitables ou encore les travaux de performance énergétique.
• Investir dans une ville éligible au dispositif Denormandie. Il s’agit des villes qui bénéficient du Plan Action cœur de ville ou qui ont signé une ORT (opération de revitalisation du territoire). Il en existe 245 au total.
• Louer le bien non meublé en résidence principale pendant la période d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.
• Respecter les conditions de ressources des locataires et le plafond de loyers imposé.

D’autre part, la loi Denormandie peut-être cumulée avec le mécanisme du déficit foncier.

La loi Malraux

Parmi, les plus anciennes lois de défiscalisation, on retrouve la loi Malraux créée en 1962. Elle permet d’acheter un bien de prestige en vue de le réhabiliter en contrepartie d’une réduction d’impôt non négligeable. Ainsi, les investisseurs contribuent à la préservation du patrimoine historique français.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration effectués dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux.

Le taux de réduction permettant de calculer la réduction d’impôt dépend de la zone où se situe le bien, à savoir :

• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).

Ainsi, selon la zone géographique, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans. À noter que l’excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes.

Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez entre autres :

• Effectuer des travaux de restauration de l’intégralité des immeubles historiques ou esthétiques
• Le louer pendant 9 ans

La loi Monuments historiques

L’investissement dans un bien classé via la loi Monuments Historiques, permet de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration.

En effet, vous pouvez déduire le montant total des travaux sur la globalité de vos impôts sans limitation ni plafonnement.

En d’autres termes, vous bénéficiez d’un déficit foncier déplafonné non concerné par la limite des 10 700 €. Les travaux réalisés s’imputent sur les revenus fonciers et l’éventuel excédent sur le revenu global. De plus, l’excédent peut être reporté pendant 6 ans.

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez respecter les conditions suivantes :

• Les travaux de restauration sont soumis à une autorisation spéciale de travaux et d’une déclaration d’utilité publique.
• Les travaux doivent être approuvés et contrôlés par un architecte des bâtiments de France.
• Vous devez conserver le bien pendant 15 ans et vous engager à le préserver et l’entretenir.

En revanche, si le bien ne génère pas de recettes ou si vous l’occupez personnellement, seulement 50 % des charges et travaux pourront être déduits. Sauf si le bien Monument Historiques est ouvert au public, au moins :

• 50 jours par an dont vingt-cinq jours du mois d’avril à septembre inclus ou ;
• 40 jours pendant les mois de juillet à septembre.

En revanche, la loi Monuments historiques, tout comme la loi Malraux, sont des lois de défiscalisation qui s’adressent particulièrement aux contribuables fortement imposés.

Comment défiscaliser avec la location meublée ?

Nous avons vu précédemment le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait d’obtenir une réduction d’impôt, de récupérer la TVA sur l’acquisition, mais aussi de bénéficier du statut LMNP. Mais il est possible de se lancer dans la location meublée même dans de l’ancien et profiter des avantages liés au statut LMNP et LMP. Explications !

Le Statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Contrairement aux autres lois de défiscalisation, le statut LMNP ne permet pas d’obtenir une réduction d’impôt en vue de réduire votre imposition sur le revenu. Néanmoins, si vous maitrisez la fiscalité LMNP, il vous sera possible de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. 

En effet, grâce à la fiscalité avantageuse du statut, vous pouvez neutraliser vos revenus locatifs !

Les revenus issus d’une location meublée rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce qui vous permet d’opter pour le régime réel et ainsi déduire des impôts les charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncières, CFE, frais de gestion et honoraires, travaux d’entretien et de réparation, assurance…).

Mais vous bénéficiez aussi du mécanisme d’amortissement spécifique au statut. En d’autres termes, vous pouvez amortir le logement (hors terrain), les frais de notaires et le mobilier.

L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien durant un temps donné. Cela vous permet de déduire cette perte chaque année de vos recettes et de neutraliser vos revenus locatifs.

En résumé, vous percevez des revenus locatifs sans augmenter votre impôt sur le revenu.

Toutefois, l’amortissement en LMNP reste des calculs techniques et il convient de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour effectuer votre comptabilité.

Le Statut LMP (loueur meublé professionnel)

Contrairement à la LMNP, le statut LMP (loueur meublé professionnel) confère l’exercice d’une activité commerciale.

En effet, pour être loueur meublé professionnel, les recettes locatives doivent être au moins de 23 000 € par an ET dépasser le total des autres revenus professionnels (traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux…).

Tout comme le statut LMNP, vous bénéficiez des avantages fiscaux liés au statut. Toutefois en LMP, vous profitez aussi des avantages suivants :

• Le déficit est imputable sur le revenu global sans limitation de montant, sous réserve qu’il ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. Il est reportable pendant 6 ans
• Possibilité d’exonération sur la plus-value immobilière :
  •  Partielle si plus de 5 ans d’exercices et recettes entre 90 000 et 126 000 €
  •  Totale si plus de 5 ans d’exercices et recettes inférieures à 90 000 €
• Possibilité d’exonération sur l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) si les conditions suivantes sont réunies :
  •  Recettes > 23 000 €
  • Activité professionnelle principale
  • Les revenus nets de l’activité constituent 50 % des revenus professionnels (hors pension et retraites)

En revanche, depuis 2021, le statut LMP est soumis aux cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés.

En cas d’absence de bénéfices, vous serez tout de même redevable d’un forfait minimum de 1 145 €.

Comment défiscaliser grâce au déficit foncier ? 

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant de déduire de son revenu global la différence entre les charges payées et les revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an.

En d’autres termes, un propriétaire bailleur peut se trouver en déficit foncier lorsque les charges du logement loué sont plus importantes que les loyers perçus. Ainsi ce mécanisme lui permet de réduire le montant des revenus fonciers imposables, et éventuellement son revenu global. En effet, l’excédent est imputable sur les revenus globaux les six années suivantes.

En revanche, le propriétaire doit respecter les conditions suivantes :

• Le logement doit être loué pendant 3 ans à la suite du déficit foncier. Concrètement, si vous réalisez un déficit en 2022, le bien concerné doit être loué jusqu’en 2025.
• Les travaux déduits doivent avoir été payés dans l’année. Les travaux déductibles sont les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du logement.

Propriétaire- bailleur : Comment défiscaliser avec la loi Cosse ?

Le dispositif Cosse, renommé Loc’Avantages, est prolongé jusqu’en 2024. C’est une des lois de défiscalisation réservées au bailleur qui sont déjà propriétaire d’un logement.

Ainsi, la loi Cosse permet depuis le 1^er mars 2022 de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts encaissés.

Par ailleurs, les réductions d’impôt accordées dépendent de la catégorie du secteur du bien et des plafonds de loyers, à savoir :

• 15 % en cas de location en secteur intermédiaire,
• 35 % en cas de location en secteur social.

En cas de recours à un intermédiaire locatif comme une agence immobilière, cette réduction d’impôt sera de :

• 20 % en secteur intermédiaire,
• 40 % en secteur social,
• 65 % en cas de location en secteur très social.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez respecter les conditions suivantes :

• Louer le logement vide et en résidence principale
• Signer une convention ANAH d’une durée de 6 ans
• Respecter les plafonds de loyers fixés par décret
• Respecter les plafonds de ressources des locataires fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son affectation (intermédiaire, social ou très social)

La loi Cosse peut être cumulée avec un déficit foncier. D’autant qu’avec la loi ELAN, le plafond est de 15 300 € en lieu et place de 10 700 €.

Comment défiscaliser avec la loi Girardin ?

Parmi les lois de défiscalisation, on retrouve la loi Girardin social qui offre une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement permettant la construction de logements sociaux en outre-mer. Par la suite, ces logements sont loués à un bailleur social, généralement des SEM (Société semi-publique).

Le mécanisme de loi Girardin social est similaire à la loi Girardin industriel. En effet, il s’agit de réaliser un investissement à fonds perdu qui génère une réduction d’impôts dit « one shot ». En effet, la loi Girardin n’ouvre pas le droit à un versement de dividendes, de revenus ou encore de plus-value. Le seul gain pour l’investisseur est celui réalisé grâce à la réduction d’impôt.

Concrètement, vous bénéficiez de la réduction d’impôt une seule fois, l’année qui suit votre investissement. En revanche, vous avez l’obligation de rester associé de la société de portage pendant une durée minimale de 5 ans. Ensuite, les logements sont la plupart du temps revendus pour 1 € symbolique au bailleur social.

A noter que le ticket d’entrée de ce type de placement est élevé, il faut compter un minimum de 25 000 €. Néanmoins la réduction d’impôt est égale à 50% du montant global investi. En outre, la loi Girardin est soumise au plafonnement des niches fiscales de 18 000 € majoré selon des règles de calcul spécifiques.

La rentabilité de cet investissement peut varier entre 11 et 15%. Toutefois, il s’adresse à des investisseurs aguerris qui ont de l’argent de côté !

Comment utiliser le démembrement de propriété pour transmettre facilement son patrimoine ? 

Les lois de défiscalisation immobilière permettent certes d’obtenir des avantages fiscaux, mais aussi de créer des montages en vue de transmettre son patrimoine plus facilement.

Mais, avant de voir les avantages de l’investissement en nue-propriété, rappelons ce que l’est le démembrement d’un bien immobilier.

Lors d’un démembrement de propriété, le bien se divise ainsi :

• La nue-propriété : Vous êtes propriétaire des murs, mais vous ne disposez pas de la jouissance du bien
• L’usufruit : Vous conservez l’usage du bien. Vous avez le droit d’y vivre et d’en percevoir les revenus.

En pratique, le nu-propriétaire ne peut disposer de son bien pendant toute la durée du démembrement. L’usufruitier quant à lui paie les charges et taxes relatives au logement. Lorsque l’usufruit arrive à son terme (décès ou clause du contrat), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Ce mécanisme présente plusieurs avantages pour l’investisseur, à savoir :

• Acquérir un bien immobilier à un tarif moins élevé : En effet, lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous bénéficiez d’une réduction de 23% par tranche de 10 ans. Ce qui fait baisser le prix d’acquisition du bien.
• Réaliser une plus-value à la revente : Comme nous l’avons vu, vous achetez un bien en-dessous du prix du marché. Ainsi lorsque vous récupérez la pleine propriété, vous avez la possibilité de réaliser une plus-value à la revente. Toutefois, vous serez redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière. Afin d’en être exonéré, vous devez conserver le bien pendant 30 ans.
• Réduire vos impôts : Certes vous ne payez pas les charges relatives au logement, mais vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt si vous avez eu recours à un crédit immobilier. En revanche, vous pouvez bénéficier de cet avantage uniquement si vous percevez déjà des revenus fonciers.

Mais le démembrement de propriété permet aussi d’anticiper la succession. En effet, en transmettant la nue-propriété aux enfants, vous conservez l’usufruit jusqu’ à votre décès. Ainsi, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer de droits de mutation.

Toutefois, des droits de donation seront à payer. Concrètement, l’impôt dû au titre de la donation est calculé sur la valeur de la nue-propriété et en fonction de l’âge du donateur. En d’autres termes, plus vous réalisez la donation jeune, moins les droits à payer sont importants.

Comment choisir un dispositif de défiscalisation ?

Comme nous venons de la voir, les lois de défiscalisation immobilière ne manquent pas ! Que vous souhaitiez investir dans le neuf, l’ancien avec ou sans travaux, un dispositif est certainement fait pour vous !

Néanmoins, pas facile de s’y retrouver et de choisir le dispositif qui vous convient le mieux !

Ainsi avant de vous lancer dans l’investissement locatif à l’aide d’une de ces lois de défiscalisation, nous vous conseillons de prendre en considération les tendances de marché immobilier. De même, réussir un investissement locatif passe avant tout par le choix de l’emplacement.

Par ailleurs, vous devez tenir compte de votre régime fiscal et notamment de votre taux d’imposition. Pour vous aider à y voir plus clair, il peut s’avérer judicieux de réaliser un bilan patrimonial. Vous pourrez ainsi choisir un placement adapté à votre profil investisseur.

Tableau récapitulatif des lois de défiscalisation immobilière :