Quelles sont toutes les lois de défiscalisation ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 25 mai 2022

Investir dans la pierre vous permet de constituer un patrimoine ou encore de préparer votre retraite, mais c’est aussi un moyen de défiscaliser. En effet, afin d’inciter les contribuables à investir et préserver les immeubles, l’état a mis en place différents dispositifs légaux offrant des avantages fiscaux. Tour d’horizon de toutes les lois de défiscalisation et des conditions pour en bénéficier !

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement locatif en contrepartie d’une réduction d’impôt ou d’avantages fiscaux mis en place par l’État. Toutefois, les lois de défiscalisation sont soumises à certaines conditions propres à chacune.

L’objectif de ces différentes lois est de développer l’offre locative sur le territoire, notamment dans les zones tendues. Ainsi, les zones géographiques concernées sont celles où l’offre de logement est inférieure à la demande. Mais c’est aussi une manière d’inciter la construction, la réhabilitation des logements, ou encore la rénovation de bâtiments de prestige ou historique.

Mais les lois de défiscalisation permettent aussi de réaliser des montages afin de transmettre son patrimoine à moindre cout. Elles permettent également de réduire vos impôts et d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Quels sont les dispositifs pour défiscaliser dans le neuf ?

Afin de relancer la construction de logement en France, l’État a mis en place différentes lois de défiscalisation afin d’inciter les particuliers à investir dans le neuf.

La loi Pinel 

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014 à la suite du dispositif Duflot. Cette loi a pour but de développer l’investissement locatif et relancer la construction de logements neufs. Ainsi les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €.

Concrètement, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de vente du bien plafonné à 300 000 € et vous ne pourrez pas déduire plus de 6 000 € par an.

En effet, selon votre période d’engagement de location, vous bénéficiez des taux de réduction suivants :

Date d’acquisitionDétention pendant 6 ansDétention pendant 9 ansDétention pendant 12 ans
2021-202212 %18 %21 %
202310,50 %15 %17,50 %
20249 %12 %14 %
Réductions d’impôts avec la loi Pinel

Comme vous le constatez, à partir du 1er janvier 2023, le taux de réduction d’impôt est dégressif. Aussi, pour profiter du taux plein, vous devez investir avant le 31 décembre 2022.

Les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 € par m².

Toutefois, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez respecter les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel, à savoir :

Par ailleurs, en plus de l’engagement de location, le propriétaire se doit de respecter les plafonds de loyer Pinel et les conditions de ressources des locataires.

Les plafonds des loyers du m2 pour le Pinel sont les suivants :

Tout le monde n’est pas éligible pour louer un appartement en loi Pinel, il faut en effet respecter certaines conditions de ressources.

Type de foyerA bis A B1 B2/C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €
Plafonds de ressources des locataires

Un logement Pinel peut être loué à un membre de sa famille à condition qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Le dispositif Pinel outre-mer 

Vous pouvez également profiter de la loi Pinel en investissant en outre-mer dans un des territoires suivants : La Réunion, La Guadeloupe, La Guyane, La Martinique, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, La Nouvelle-Calédonie, La Polynésie française, Wallis-et-Futuna.

Le dispositif Pinel outre-mer permet d’obtenir une réduction d’impôt supérieur à un investissement Pinel en métropole. En effet, les taux de réduction d’impôt selon la période d’engagement sont les suivants :

Date d’acquisition6 ans9 ans12 ans
2021-202223 %29 %32 %
202321,50 %28 %NC
202420 %23 %NC
Réductions d’impôts avec la loi Pinel outre-mer

Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une réduction pouvant atteindre 96 000 € sur 12 ans. De plus, un investissement en outre-mer bénéficie d’un plafonnement global des niches fiscales majoré à 18 000 € par an et par foyer fiscal en lieu et place des 10 000 € habituel.

Par ailleurs, les conditions d’éligibilité sont identiques au dispositif Pinel en métropole. Néanmoins, les plafonds de ressources des locataires et de loyers sont différents, à savoir :

Composition du foyerGuadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte et Saint-MartinNouvelle-Calédonie, Polynésie et Wallis-et-Futuna
Célibataire28 606 €31 099 €
Couple38 202 €41 528 €
Avec 1 personne à charge45 941 €49 941 €
Avec 2 personnes à charge55 461 €60 290 €
Avec 3 personnes à charge65 241 €70 923 €
Avec 4 personnes à charge73 527 €79 928 €
+ 1 personne à charge+ 8 206 €+ 8 920 €
Plafonds de ressources Pinel outre-mer

Les plafonds de loyer de la loi Pinel outre-mer :

Il existe aussi des plafonds pour avec la loi Pinel outre-mer :

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter d’une réduction Pinel outre-mer à taux plein.

La loi Censi-Bouvard 

Parmi les lois de défiscalisation immobilière dans le neuf, on retrouve la loi Censi-bouvard ! Elle concerne les investissements locatifs meublés dans les résidences services.

Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 33 000 € sur 9 ans. En effet, le taux de réduction est de 11 %, calculé sur le prix d’achat hors taxes.

Vous devez ainsi acquérir un logement neuf, en VEFA ou réhabilité à neuf dans une résidence de services (étudiantes, séniors ou encore EHPAD)

De plus, pour profiter de la loi Censi-Bouvard, vous devez respecter les conditions suivantes :

Le propriétaire ne peut pas loger un membre de sa famille.

Pour finir, la loi Censi-bouvard permet de récupérer la TVA de 20% sur l’achat du logement sous certaines conditions, à savoir :

L’avantage fiscal s’applique dans la limite de 300 000 € par investissement

Quels sont les dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien ? 

Les lois de défiscalisation existent pour les acquisitions de logements anciens, notamment afin d’inciter les investisseurs à les réhabiliter et ainsi contribuer à leur conservation.

Le Pinel ancien 

La loi Pinel dans l’ancien permet de bénéficier des avantages Pinel dans le neuf, mais aussi de créer un déficit foncier.  

Pour cela, vous devez acheter un logement ancien en vue de le réhabiliter selon les critères du dispositif.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt en Pinel ancien, vous devez respecter les conditions d’éligibilité suivantes :

Comme pour le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en fonction de votre période d’engagement.

Les travaux de rénovation doivent respecter certaines normes imposées par le dispositif. En effet, pour être considéré comme insalubre, il convient de vérifier les critères de décence, de performances techniques et énergétiques définies respectivement par l’article 3 et 4 du décret de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

Le Pinel ancien permet de cumuler la réduction d’impôt calculé sur le prix d’achat avec le déficit foncier généré par les travaux. En effet, vous pouvez en plus déduire de vos impôts fonciers les travaux et les charges (les charges de copropriété, les frais de gestion éventuels, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière…).

Ainsi, si les charges sont supérieures aux revenus, vous créer un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire de vos revenus globaux jusqu’à 10 700 euros par an pendant la durée des travaux soit 2 ans maximum, et ensuite de vos revenus fonciers.

La loi Denormandie 

La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel ancien. En effet, vous bénéficiez des mêmes taux de réduction d’impôt sous réserve de respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers.

Afin d’être éligible à la loi Denormandie, vous devez donc respecter les conditions suivantes :

D’autre part, la loi Denormandie peut-être cumulé avec le mécanisme du déficit foncier.

La loi Malraux

Parmi, les plus anciennes lois de défiscalisation, on retrouve la loi Malraux créée en 1962. Elle permet d’acheter un bien de prestige en vue de le réhabiliter en contrepartie d’une réduction d’impôt non négligeable. Ainsi, les investisseurs contribuent à la préservation du patrimoine historique français.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration effectués dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux.

Le taux de réduction permettant de calculer la réduction d’impôt dépend de la zone où se situe le bien, à savoir :

Ainsi, selon la zone géographique, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans. À noter que l’excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes.

La réduction d’impôt est calculée en fonction des travaux réalisés dans l’année.

Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez entre autres :

La loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €

La loi Monuments historiques

L’investissement dans un bien classé via la loi Monuments Historiques, permet de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration.

En effet, vous pouvez déduire le montant total des travaux sur la globalité de vos impôts sans limitation ni plafonnement.

En d’autres termes, vous bénéficiez d’un déficit foncier déplafonné non concerné par la limite des 10 700 €. Les travaux réalisés s’imputent sur les revenus fonciers et l’éventuel excédent sur le revenu global. De plus, l’excédent peut être reporté pendant 6 ans.

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez respecter les conditions suivantes :

En revanche, si le bien ne génère pas de recettes ou si vous l’occupez personnellement, seulement 50 % des charges et travaux pourront être déduits. Sauf si le bien Monument Historiques est ouvert au public, au moins :

La loi Monuments historiques échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € !

En revanche, la loi Monuments historiques, tout comme la loi Malraux, sont des lois de défiscalisation qui s’adressent particulièrement aux contribuables fortement imposés.

Comment défiscaliser avec la location meublée ?

Nous avons vu précédemment le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait d’obtenir une réduction d’impôt, de récupérer la TVA sur l’acquisition, mais aussi de bénéficier du statut LMNP. Mais il est possible de se lancer dans la location meublée même dans de l’ancien et profiter des avantages liés au statut LMNP et LMP. Explications !

Le Statut LMNP (louer meublé non professionnel)

Contrairement aux autres lois de défiscalisation, le statut LMNP ne permet pas d’obtenir une réduction d’impôt en vue de réduire votre imposition sur le revenu. Néanmoins, si vous maitrisez la fiscalité LMNP, il vous sera possible de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. 

En effet, grâce à la fiscalité avantageuse du statut, vous pouvez neutraliser vos revenus locatifs !

Les revenus issus d’une location meublée rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce qui vous permet d’opter pour le régime réel et ainsi déduire des impôts les charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncières, CFE, frais de gestion et honoraires, travaux d’entretien et de réparation, assurance…).

Mais vous bénéficiez aussi du mécanisme d’amortissement spécifique au statut. En d’autres termes, vous pouvez amortir le logement (hors terrain), les frais de notaires et le mobilier.

L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien durant un temps donné. Cela vous permet de déduire cette perte chaque année de vos recettes et de neutraliser vos revenus locatifs.

En résumé, vous percevez des revenus locatifs sans augmenter votre impôt sur le revenu.

Toutefois, l’amortissement en LMNP reste des calculs techniques et il convient de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour effectuer votre comptabilité.

Pour obtenir le statut LMNP, les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas être supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal de référence.

Le Statut LMP (loueur meublé professionnel)

Contrairement à la LMNP, le statut LMP (loueur meublé professionnel) confère l’exercice d’une activité commerciale.

En effet, pour être loueur meublé professionnel, les recettes locatives doivent être au moins de 23 000 € par an ET dépasser le total des autres revenus professionnels (traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux…).

Tout comme le statut LMNP, vous bénéficiez des avantages fiscaux liés au statut. Toutefois en LMP, vous profitez aussi des avantages suivants :

En revanche, depuis 2021, le statut LMP est soumis aux cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés.

En cas d’absence de bénéfices, vous serez tout de même redevable d’un forfait minimum de 1 145 €.

Comment défiscaliser grâce au déficit foncier ? 

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant de déduire de son revenu global la différence entre les charges payées et les revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an.

En d’autres termes, un propriétaire bailleur peut se trouver en déficit foncier lorsque les charges du logement loué sont plus importantes que les loyers perçus. Ainsi ce mécanisme lui permet de réduire le montant des revenus fonciers imposables, et éventuellement son revenu global. En effet, l’excédent est imputable sur les revenus globaux les six années suivantes.

En revanche, le propriétaire doit respecter les conditions suivantes :

De plus, ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000 € de réduction d’impôts par an. Vous pouvez donc le cumuler avec d’autres lois de défiscalisation.

Propriétaire- bailleur : Comment défiscaliser avec la loi Cosse ?

Le dispositif Cosse renommé Loc’Avantages, est prolongé jusqu’en 2024. C’est une des lois de défiscalisation réservée au bailleur qui sont déjà propriétaire d’un logement.

Ainsi, la loi Cosse permet depuis le 1er mars 2022 de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts encaissés.

Par ailleurs, les réductions d’impôt accordées dépendent de la catégorie du secteur du bien et des plafonds de loyers, à savoir :

En cas de recours à un intermédiaire locatif comme une agence immobilière, cette réduction d’impôt sera de :

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez respecter les conditions suivantes :

La loi Cosse peut être cumulée avec un déficit foncier. D’autant qu’avec la loi ELAN, le plafond est de 15 300 € en lieu et place de 10 700 €.

Vous devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel. En effet, le dispositif est incompatible avec le microfoncier.

Comment défiscaliser avec la loi Girardin ?

Parmi les lois de défiscalisation, on retrouve la loi Girardin social qui offre une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement permettant la construction de logements sociaux en outre-mer. Par la suite, ces logement sont loués à un bailleur social, généralement des SEM (Société semi-publique).

Le dispositif Girardin social a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2025 uniquement dans les Collectivités d’outre-mer (la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna)

Le mécanisme de loi Girardin social est similaire à la loi Girardin industriel. En effet, il s’agit de réaliser un investissement à fonds perdu qui génèrent une réduction d’impôts dit « one shot ». En effet, la loi Girardin n’ouvre pas le droit à un versement de dividendes, de revenus ou encore de plus-value. Le seul gain pour l’investisseur est celui réalisé grâce à la réduction d’impôt.

Concrètement, vous bénéficiez de la réduction d’impôt une seule fois, l’année qui suit votre investissement. En revanche, vous avez l’obligation de rester associé de la société de portage pendant une durée minimale de 5 ans. Ensuite, les logements sont la plupart du temps revendus pour 1 € symbolique au bailleur social.

Si le montant de la réduction est supérieur à l’impôt dû, vous pouvez le reporter sur les années suivantes, jusqu’à la cinquième année.

A noter que le ticket d’entrée de ce type de placement est élevé, il faut compter un minimum de 25 000 €. Néanmoins la réduction d’impôt est égale à 50% du montant global investi. En outre, la loi Girardin est soumise au plafonnement des niches fiscales de 18 000 € majoré selon des règles de calcul spécifiques.

La rentabilité de cet investissement peut varier entre 11 et 15%. Toutefois, il s’adresse à des investisseurs aguerris qui ont de l’argent de coté !

Comment utiliser le démembrement de propriété pour transmettre facilement son patrimoine ? 

Les lois de défiscalisation immobilière permettent certes d’obtenir des avantages fiscaux, mais aussi de créer des montages en vue de transmettre son patrimoine plus facilement.

Mais, avant de voir les avantages de l’investissement en nue-propriété, rappelons ce que l’est le démembrement d’un bien immobilier.

Lors d’un démembrement de propriété, le bien se divise ainsi :

En pratique, le nu-propriétaire ne peut disposer de son bien pendant toute la durée du démembrement. L’usufruitier quant à lui paie les charges et taxes relatives au logement. Lorsque l’usufruit arrive à son terme (décès ou clause du contrat), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Ce mécanisme présente plusieurs avantages pour l’investisseur, à savoir :

Mais le démembrement de propriété permet aussi d’anticiper la succession. En effet, en transmettant la nue-propriété aux enfants, vous conservez l’usufruit jusqu’ à votre décès. Ainsi, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer de droits de mutation.

Toutefois, des droits de donation seront à payer. Concrètement, l’impôt dû au titre de la donation est calculé sur la valeur de la nue-propriété et en fonction de l’âge du donateur. En d’autres termes, plus vous réalisez la donation jeune, moins les droits à payer sont importants.

Les abattements dans le cadre des donations sont de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € sans qu’il y ait de droits de donation à payer.

Comment choisir un dispositif de défiscalisation ?

Comme nous venons de la voir, les lois de défiscalisation immobilière ne manquent pas ! Que vous souhaitiez investir dans le neuf, l’ancien avec ou sans travaux, un dispositif est certainement fait pour vous !

Néanmoins pas facile de s’y retrouver et de choisir le dispositif qui vous convient le mieux !

Ainsi avant de vous lancer dans l’investissement locatif à l’aide d’une de ces lois de défiscalisation, nous vous conseillons de prendre en considération les tendances de marché immobilier. De même, réussir un investissement locatif passe avant tout par le choix de l’emplacement.

Par ailleurs, vous devez tenir compte de votre régime fiscal et notamment de votre taux d’imposition. Pour vous aider à y voir plus clair, il peut s’avérer judicieux de réaliser un bilan patrimonial. Vous pourrez ainsi choisir un placement adapté à votre profil investisseur.

Gardez à l’esprit que l’avantage fiscal octroyé doit venir bonifier un investissement déjà intéressant à la base !

Tableau récapitulatif des lois de défiscalisation immobilière :

Lois de défiscalisationAvantage fiscalBiens concernésPlafond des niches ?Investir via une SCPI ?Fin du dispositif
PinelRéduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ansNeuf, en VEFA

Location vide
Oui
Majoré à 18 000 € pour l’outre-mer
OuiDécembre 2024
Censi-BouvardRéduction d’impôt jusqu’à 33 000 € sur 9 ans.

Récupération de la TVA
Neuf, VEFA, réhabilité, résidence serviceOuiNonDécembre 2022
Pinel ancienRéduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ansLogement ancien insalubre

Loué vide
OuiNonDécembre 2024
DenormandieRéduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans Logement ancien à rénover

Loué vide
OuiOuiDécembre 2023
MalrauxRéduction d’impôt maximum de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans.Bâtiment de prestige à rénover

Loué vide
NonOuiDécembre 2023
Monuments historiquesTotalité des travaux déductible des revenus globauxMonuments historiques à rénoverNonOuiInconnu
Statut LMNP LMPAvantages fiscaux permettant de neutraliser les recettes locatives Neuf ou ancien

Location meublée
Non concernéNonInconnu
Déficit foncierDéduire de son revenu global la différence entre les charges payées et les revenus fonciers. Neuf ou ancien

Meublé ou vide  
Non concernéOuiInconnu
Cosse ou Loc’AvantagesRéduction d’impôt entre 15 et 65 % calculée sur les loyers bruts encaissés. Logements sociauxNon concernéNonDécembre 2024
Girardin socialRéduction d’impôt « one shot »

Investissement à fonds perdu  
Logements sociaux outre-merOui
majoré à 18 000 €
NonDécembre 2025
Démembrement de propriétéMécanisme fiscal permettant de réaliser une plus-value, d’optimiser ses impôts et de faciliter la transmission de biens.Neufs et anciens  Non concernéOuiNon défini
Tableau des lois de défiscalisation
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