Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des meilleurs dispositifs fiscaux pour les investisseurs immobiliers en France. Récemment, une proposition d’amendement (le fameux amendement CF-2789) aurait pu remettre en cause son intérêt. Celui-ci n’a pas été retenu par le gouvernement et ne sera donc pas applicable en 2024. On vous décrypte l’amendement, ce que cela devait impliquer et ce qu’il risque de se passer maintenant.
Sommaire
L’amendement 2789 était une inquiétude majeure pour les investisseurs
L’amendement CF-2789 a été présenté dans le cadre du projet de loi de finance pour 2024. Il visait à opérer un changement significatif dans le cadre fiscal du LMNP. L’objectif de cet amendement était de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier.
Ce changement aurait entrainé :
- Intégration des charges amorties : la plus-value aurait intégré toutes les charges amorties pendant la durée de détention du bien.
- Base imposable plus élevée : avec une plus-value augmentée, la base imposable aurait connu une hausse significative.
- Augmentation des impôts sur les plus-values : les investisseurs auraient dû s’acquitter d’un impôt sur les plus-values bien plus conséquent.
Exemple de l’impact de l’amendement 2789
Un bien acquis à 100 000 € en 2014. Il a profité d’un amortissement de 50 000 € sur 10 ans (jusqu’en 2024). Avec la hausse du prix de l’immobilier, le bien vaut 140 000 € en 2024. Calculons la plus-value :
- En 2024 sans l’amendement : 140 000 € – 100 000 € soit 40 000 €
- En 2024 avec l’amendement : 140 000 € – (100 000 € – 50 000 €) soit 90 000 €.
Le montant des impôts et des prélèvements sociaux sur les plus-values serait de 26 172 € avec l’amendement contre 11 632 € sans l’amendement.
Le retrait de l’amendement : un sursis pour le LMNP
L’amendement 2789 n’a pas été retenu pour la loi de finance 2024. Il a cependant suscité de vifs débats. Certains ont imaginés que l’amendement était une volonté de lutter contre la location courte de type Airbnb. Le député Christophe Plassard a bien expliqué que la volonté était de cibler la location longue durée.
Le sentiment général est que le statut LMNP, bien qu’épargné pour le moment, pourrait être à nouveau ciblé dans les prochaines lois de finance. En effet, les députés s’accordent sur le fait que l’amortissement du LMNP est une anomalie comptable et que le mode de calcul de la plus value devrait être ajusté.
Le LMNP : un outil qui pourrait être repensé pour encourager la rénovation immobilière
Le statut de LMNP occupe une place prépondérante dans le paysage immobilier français, notamment grâce à ses avantages fiscaux.
Face aux enjeux environnementaux actuels et à la nécessité d’une transition énergétique, le statut du LMNP pourrait avoir un rôle à jouer. Plutôt que d’envisager la suppression pure et dure des avantages fiscaux associés à ce statut, pourquoi ne pas le réorienter pour encourager davantage les rénovations énergétiques ?
De cette façon, le LMNP intégrerait des incitations spécifiques pour les investisseurs s’engageant dans des projets de rénovation en respectant des normes énergétiques élevées. Ce type de mesures pourrait contribuer à répondre aux problématiques de la crise du logement en s’inscrivant dans une démarche plus globale et durable de transition écologique.
Quel avenir pour le LMNP ?
C’est une année de gagné pour les propriétaires de biens en LMNP mais il est possible, et très probable, que le sujet revienne dans les prochaines années au moment des lois de finance. Une année de gagné mais plutôt, selon nous, une année de sursis. Un coup de semonce pour le LMNP avant le coup de grâce pour la loi de finance 2025 ?
Bonsoir êtes vous sur que l’amendement à été évité ? Lorsque l’on tape » amendement 2789 lmnp »
Il y a votre article et d’autres contraires comme celui ci mis à jour le 19 comme le votre, Immobilier: « L’amendement 2789 adopté signe la fin de la location meublée non professionnelle », Christophe Duprat
Merci de votre attention.
Bon week-end.
Bonjour,
Je vous confirme que l’amendement a été supprimé (https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b1680-n0_rapport-fond).
L’article dont vous parlez n’est pas à jour.
Bonjour,
L’amendement semblait très agressif car effet rétroactif à priori (ce n’était pas très clair mais rien n’était précisé sur le sujet).
Dans le cas d’un nouveau projet dans les années à venir ne pensez-vous pas qu’il serait retoqué par le conseil constitutionnel ?
Mettre fin à des avantages via une loi est tout à fait possible mais imposer un effet rétroactif et donc impacter des loueurs qui ont souscrit à un régime depuis des années sans être au courant de ce futur amendement qui potentiellement les impacterait… Je trouve cela plus que limite.
Au delà de çela le LMNP est capé à environ 23k de revenus par an, c’est aller chercher l’argent de la classe moyenne ou de la classe moyenne+, ce qui à mon sens est une aberration mais là on rentre dans des sujets d’opinion donc pas nécessaire de s’étaler la dessus.
Merci pour votre article.
Bonjour,
Vous avez raison de pointer du doigt l’effet rétroactif de l’amendement, qui suscitait des interrogations.
Je ne peux pas vous dire pour le conseil constitutionnel, cela dépendra de la façon dont la réforme est proposée.
Par contre, si le sujet revient au printemps prochain pour la PLF 2025, de nombreux propriétaires risquent de vouloir vendre leurs biens avant la fin de l’année 2024.
Bonjour,
Je me joins à cet avis.
Savez-vous si, en l’absence de précision dans l’amendement, l’effet est par défaut rétroactif?
Bonne journée
Bonjour,
En absence de précision, j’aurai tendance à penser que l’idée est bien que ça soit rétroactif.
Si l’amendement était passé, selon moi, toutes les ventes à partir du 1er janvier 2024, auraient été concernées par cette réintroduction.
Article 2 du Code civil : « la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif ». J’ose espérer que l’amendement, s’il avait été adopté ou s’il l’est à l’avenir, ne sera pas rétroactif.
Justement l’amendement vient d’être adopté et la « niche fiscale » rabotée.
Bonjour,
Vous vous trompez, l’amendement a bien été adopté (https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/amendements/1680A/CION_FIN/CF2789) mais n’a pas été retenu par le gouvernement.
Bonjour,
Selon quelle source pouvez vous affirmer que l’amendement n’a pas été retenu par le gouvernement ?
Merci d’avance et bonne journée
Bonjour,
La source est le projet de loi de finances 2024 dans lequel l’amendement n’est pas repris.
Bonjour,
Est-ce que cet amendement concernerait aussi les LMNP de résidence services (seniors) si il est remis sur la table l’année prochaine ? Ce qui serait plutôt malvenu..
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Il n’y a pas de raisons que les résidences services soient épargnées.
C’est pourtant ce que m’a dit le cabinet comptable qui s’en occupe..
Je ne vois rien dans l’amendement qui exclurait les résidences services.
Cependant, cela ne concerne que les plus-values, ce qui n’est pas le propre de ce type d’investissement.
Il existe des abattements sur les plus-values en fonction du nombre d’années de détention.
Au bout de 22 ans, vous n’aurez pas d’impôt sur la plus-value et au bout de 30 ans, pas de prélèvements sociaux.
Bonjour,
A la base, l’amendement relatif à la reforme du calcul des plus-values qui avait été initialement adopté (mais non retenu du fait de l’exercice de l’article 49.3) ne concernait que les location de meublé touristiques…Pas les locations de longues durées ?
Bonjour,
Cet amendement concernait justement les locations de longues durées.
Selon moi, toutes les mesures ayant pour effet de baisser la rentabilité du locatif sont contre productives à un moment où l’on constate une pénurie de logement. Bien sûr, il n’y a pas besoin d’avoir une boule de cristal pour conclure qu’une bonne partie des investisseurs vont se réorienter vers d’autres placements. En délaissant l’immobilier, le nombre des ventes va augmenter (comme vous l’avez expliqué précédemment), faisant chuter les prix par augmentation de l’offre. Or, si les prix de l’immobilier descendent, ceci aura aussi un impact sur la rentabilité du neuf et entrainera une baisse des quantités de nouveaux logements construits. C’est pourtant bien l’inverse de ce que voulait obtenir le gouvernement…..
Il y a effectivement un risque que cette mesure, si elle finit par être adoptée en l’état, puisse avoir des conséquences imprévues ou contre-productives.
Si je comprends bien, il vaut mieux éviter à partir de 2024 de déduire l’amortissement afin de réduire l’hémorragie….
Bonjour,
Il est impossible de prévoir exactement ce qui va se passer.
Si vous le pouvez, c’est toujours intéressant de déduire l’amortissement pour l’instant.
Peut être que la réforme, si réforme il y a, ne sera pas rétroactive.
Reste les abattements par années de détention …
Et à noter aussi que le taux d’impôt sur la plus value immobilière est bien inférieur à celui de l’impôt sur les revenus …PF (19%) + PS(17.2%) vs TMI + PS …
Donc moins profitable mais tjs mieux que le régime général !