LMNP neuf ou LMNP ancien : notre comparatif !

L’achat d’un bien immobilier n’est pas un long fleuve tranquille ! Une fois que vous avez choisi votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) face aux autres possibilités, un autre dilemme se présente : faut-il acheter en neuf ou en ancien ? L’un et l’autre ont des avantages, même si les différences tendent à se réduire depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard. Quelles sont-elles ? Notre comparatif.

LMNP neuf ou ancien : de quoi parle-t-on ?

Qu’est-ce qu’acheter en LMNP neuf ?

Acheter en LMNP neuf peut prendre deux formes : 

• L’investissement dans un logement intégré à une résidence de services (résidence étudiante, senior, EHPAD, ou de tourisme). Ces programmes sont conçus pour une gestion centralisée et offrent à l’investisseur un produit « prêt à louer », déjà équipé et conforme aux normes du meublé. 
• L’acquisition d’un logement neuf classique (appartement ou maison en VEFA par exemple), puis de le mettre soi-même en location meublée à l’année.

Dans le cas d’une résidence gérée, l’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant qui s’occupe de la location, de l’entretien et des services, et reverse un loyer garanti au propriétaire. 

À l’inverse, pour un logement neuf hors résidence, le bailleur garde la main sur la mise en location : choix des locataires, fixation du loyer, gestion courante (directement ou via une agence). 

Qu’est-ce qu’acheter en LMNP ancien ?

Acheter en LMNP ancien revient à acquérir un logement déjà construit et à le mettre en location meublée. Cela peut concerner aussi bien un appartement dans l’ancien situé en centre-ville qu’une maison, ou même un logement intégré à une résidence de services déjà en exploitation. 

La différence avec le neuf tient essentiellement à l’âge du bien (une quinzaine d’année) et, souvent, à son prix d’achat inférieur, avec parfois quelques travaux ou rafraîchissements à prévoir pour répondre aux critères du meublé.

Dans le cas d’un logement ancien hors résidence, le propriétaire assure lui-même la mise en location : il choisit ses locataires, fixe les loyers et gère le bien (directement ou par l’intermédiaire d’une agence).

 Pour un logement ancien en résidence gérée, le fonctionnement est similaire au neuf : un bail commercial avec l’exploitant encadre la location et garantit un revenu régulier. 

Quels sont les avantages d’acheter du LMNP neuf ?

Acheter en LMNP neuf présente plusieurs atouts. D’abord, le logement étant neuf, il bénéficie des dernières normes de construction (isolation, performance énergétique), ce qui limite les frais d’entretien et rassure les locataires. Le neuf ne garantie pas, pour autant, l’absence de problème (malfaçon, qualité moyenne, fuites…). Ensuite, l’investisseur profite d’un logement immédiatement conforme aux critères du meublé, souvent déjà équipé par le promoteur ou l’exploitant. Autre avantage : la simplicité de gestion en cas de résidence gérée, avec un bail commercial qui assure un loyer régulier et sécurisé sans souci de recherche de locataires.

Sur le plan fiscal, les loyers sont imposés en BIC, avec la possibilité d’opter pour le régime réel afin d’amortir le bien et réduire l’imposition. Dans certains cas, l’investisseur peut aussi récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat si la résidence propose des services para-hôteliers. Enfin, comme tout achat dans le neuf, on bénéficie des garanties constructeur (parfait achèvement, décennale), qui sécurisent davantage l’investissement.

Le régime Censi-Bouvard, qui favorisait l’achat dans le neuf, a pris fin le 31 décembre 2022.

Quels sont les avantages d’investir dans du LMNP l’ancien ?

Le prix d’acquisition dans l’ancien est souvent moins élevé, mais les avantages ne s’arrêtent pas là.

 En effet, l’achat d’un logement dans l’ancien possède de nombreux atouts comme :

• Des revenus locatifs immédiats si le bien est vendu loué,
• Une gestion déléguée et des loyers versés par le gestionnaire de résidence de services dans le cas d’un LMNP géré,
• Le prévisionnel est facilité : vous connaissez le montant du loyer, des charges, des taxes…
• L’emplacement : il est plus facile d’explorer la situation géographique d’un logement existant.

Cependant, avant de vous lancer dans un investissement LMNP ancien, il est important, malgré les avantages du statut, de calculer la rentabilité locative.

Quelles sont les différences entre le neuf et l’ancien ?

Lorsque vous êtes loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre 2 dispositifs fiscaux :

• Le régime micro BIC en LMNP ancien ou neuf
• Le régime réel en LMNP ancien ou neuf

Le régime Micro BIC est simple, il vous octroie un abattement de 50% sur l’ensemble de vos revenus (loyers). Vous ne serez imposé que sur les 50% restants.

Le régime réel qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien. Ce régime, bien qu’il requiert la tenue d’une comptabilité et, de fait, le suivi d’un comptable, est souvent bien plus intéressant. En général, vous pourrez gommer l’ensemble de la fiscalité sur les revenus/loyers issus de votre bien en LMNP.

Il existe 3 différences entre l’achat en LMNP ancien et neuf :

• Vous avez le droit d’amortir l’ensemble de la valeur du bien de manière linéaire sur 25 ans (en général) comme dans un LMNP classique en neuf
• Vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur un logement ancien, ce qui est normal car elle a été payée et récupérée par le précédent acheteur
• Les frais de notaire sont de l’ordre de 8% dans l’ancien contre 2,50% dans le neuf

Choisir le régime réel en neuf ou ancien est donc presque équivalent. La seule différence sera des frais de notaire plus élevés dans l’ancien. Toutefois, avec un logement ancien, vous profitez tout de suite de votre bien et des loyers. Dans le neuf, il y a généralement une période intercalaire entre l’achat et le début des versements des loyers (le temps au gestionnaire de trouver des locataires).

LMNP neuf ou ancien, que choisir ?

Tout dépend de votre profil. Le neuf est idéal pour un investisseur prudent qui veut un placement simple et sécurisé.

L’ancien est plus adapté pour ceux qui cherchent plus de flexibilité, de rendement et de maîtrise.