Si vous souhaitez louer un bien immobilier, deux statuts existent : la Location en Meublé Non Professionnelle (LMNP) et la Location en Meublé Professionnelle (LMP). Ces deux statuts offrent aux investisseurs des avantages fiscaux non négligeables. Alors comment savoir lequel vous convient le plus ? Entre LMP et LMNP, il faut choisir.
A quoi correspondent les statuts LMP ou LMNP ?
Qui peut louer en LMP ou LMNP ?
Les statuts de loueur meublé sont ouverts aux particuliers. Cependant, il convient de distinguer les deux statuts. En effet, les conditions pour obtenir le statut LMP ou LMNP sont soumises à des plafonds.
Pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an
- Ou ne pas être supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal de référence. En d’autres termes, vous pouvez garder le statut de LMNP même en dépassant le seuil de 23 000 €.
Par exemple, si les revenus de votre foyer fiscal sont de 30 000 € par an, vous pouvez percevoir jusqu’à 24 000 € de revenus locatifs. En effet, 30 000€ + 24 000€ = 54 000€ or 54 000€ x 50% = 27 000€, vos revenus LMNP de 24 000€ sont bien en dessous de 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Vous basculez automatiquement sous le statut LMP si les plafonds ci-dessus sont dépassés.
En effet, pour être loueur meublé professionnel, les recettes locatives doivent être au moins de 23 000 € par an ET dépasser le total des autres revenus professionnels (traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux…).
Quelles sont les conditions à respecter pour les loueurs meublés ?
Une location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non, doit respecter les conditions suivantes :
- Le bien doit être loué en habitation principale et meublé selon les critères définis par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie, couette, couverture ;
- Rideaux, volets notamment dans la chambre ;
- Cuisine équipée : plaques de cuisson, four, réfrigérateur,
- Vaisselles et ustensiles de cuisine
- Tables, chaises
- Rangement,
- Luminaires.
- La superficie minimale du logement doit être de 9 m².
En ce qui concerne les démarches administratives, vous devez vous inscrire via le formulaire P0i qui est à envoyer au greffe du tribunal dont vous dépendez.
Les différences fiscales
L’amortissement du bien immobilier génère logiquement un déficit, et ce quel que soit le statut (LMNP ou LMP).
En tant que loueur meublé professionnel, vous pouvez déduire le déficit sur les revenus globaux sans limitation. En revanche, si vous êtes non professionnel, il sera déductible uniquement sur les revenus issus de la location meublée dans la limite de 10 700 €/an.
Concernant les plus-values, le régime LMP, contrairement au LMNP, est soumis aux plus-values professionnelles, ayant comme conséquence l’absence d’abattement par année de détention.
Il est toutefois possible pour un loueur meublé professionnel d’être exonéré partiellement ou totalement de la plus-value si les deux conditions suivantes sont réunies :
- Partielle si plus de 5 ans d’exercices et recettes entre 90 000 et 126 000 €
- Totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90 000 €
Pour finir, en LMP, comme en LMNP, les biens seront soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Toutefois le statut LMP peut être exonéré sous certaines conditions, à savoir :
- Recettes supérieures à 23 000 € ;
- Activité professionnelle principale ;
- Les revenus nets de l’activité constituent 50 % des revenus professionnels (hors pension et retraites).
Ainsi, le statut LMP peut être plus avantageux notamment concernant le déficit qui est imputable sans limitation contrairement au LMNP.
Les différences en termes de cotisations sociales
Toutefois, le plus gros inconvénient du statut LMP par rapport au LMNP réside dans les cotisations sociales !
En effet, depuis 2021, dès lors qu’il est considéré comme professionnel, le loueur en meublé doit s’affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI).
Les cotisations sociales à payer dépendent alors du régime fiscal :
- Régime réel : Le taux de cotisation est compris entre 35 % et 45 % du bénéfice net de son activité. En l’absence de bénéfice, un forfait minimal de 1 145 € est appliqué.
- Régime microsocial simplifié :
- Chiffre d’affaires inférieur à 72 600 € : le taux de cotisation est de 22 %
- Chiffre d’affaires inférieur à 176 200 € pour les logements tourisme classés: le taux est de 6 %
Ces nouvelles cotisations ont comme conséquence directe de baisser le rendement locatif du statut LMP !
En tout état de cause, LMNP et LMP offrent des avantages fiscaux certains. Cependant, en tant que loueur meublé, vous avez des obligations comptables contraignantes. Elles nécessitent de se faire accompagner par un expert-comptable et le cas échéant d’adhérer à un CGA (centre de gestion agréé).
Le tableau comparatifs des statuts LMP et LMNP
| Catégories | LMP régime réel | LMNP régime réel |
|---|---|---|
| Conditions d’éligibilité au statut | Les revenus de la location meublée doivent être : – Supérieurs à 23 000 € TTC par an – Supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal Depuis 2020, l’inscription au RCS n’est plus obligatoire sous le statut LMP | Les revenus de la location meublée doivent être : – Inférieurs à 23 000 € TTC par an – Inférieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal Aucune inscription au RCS n’est nécessaire |
| Catégorie d’imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Déficits | Imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Reportable pendant 6 ans. | Imputable uniquement sur les revenus issus de la location meublée. Reportable pendant 10 ans |
| Amortissement et régime réel | Amortissement possible | Amortissement possible |
| Plus-values | Régime des plus-values professionnelles. Exonération possible : – Partielle si plus de 5 ans d’exercices et recettes entre 90 000 et 126 000 € – Totale si plus de 5 ans d’exercices et recettes inférieures à 90 000 € | Régime des plus-values des particuliers (Abattement par durée de détention) Exonération totale sur la plus-value : 22 ans pour l’impôt sur le revenu 30 ans pour les prélèvements sociaux |
| Régime social | Depuis 2021 : Les cotisations sociales sont comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés. En cas d’absence de bénéfices, vous serez tout de même redevable d’un forfait minimum de 1145 €. | Revenus soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) |
| Tva | Non assujetti à la TVA sauf bail commercial (résidence de tourisme ou de services) | Non assujetti à la TVA sauf bail commercial (résidence de tourisme ou de services) |
| Impôt sur la fortune Immobilière (IFI) | Exonération si conditions réunies : – Recettes > 23 000 € – Activité professionnelle principale – Les revenus nets de l’activité constituent 50 % des revenus professionnels (hors pension et retraites) | Non exonéré le bien doit être pris en compte pour le calcul de l’IFI. À noter que dans le cas d’un prêt immobilier, il convient de déduire le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition. |
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