Quel investissement choisir entre SCPI ou LMNP ?

Expert
Mis à jour le 24 février 2022

Vous souhaitez vous constituer une épargne, un patrimoine immobilier, préparer votre retraité ? Mais comment faire son choix tant les possibilités sont diverses ! Deux opérations ressortent et continuent de séduire les Français. Il s’agit du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et des SCPI (société civile placement immobilier).  Ces deux investissements permettent de réaliser un placement durable dans la pierre, moins volatile que le marché financier.

Suivez-nous, on vous explique les avantages, les inconvénients et comment choisir entre LMNP et SCPI !

LMNP ou SCPI : comment fonctionnent ces investissements locatifs ?

Afin de se constituer un patrimoine, les Français ont le choix d’acquérir un bien immobilier de manière direct ou indirect. Ils perçoivent ainsi des revenus complémentaires suite à la mise en location du logement.

Il existe plusieurs façons de se lancer dans l’investissement locatif, à savoir :

En général, on réalise un investissement locatif afin de :

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez évaluer votre objectif patrimonial. Vous pouvez le faire avec Cleerly.

C’est pourquoi afin de vous aider à y voir plus clair, nous vous détaillons tout de suite les différentes caractéristiques du LMNP et de la SCPI.

Quels sont les avantages et les inconvénients du LMNP ?

Le statut LMNP, est un régime intéressant fiscalement. En effet, en investissant dans une location meublée, vous avez la possibilité d’amortir le bien immobilier et mécaniquement réduire votre fiscalité.

Quels sont les avantages du LMNP ?

En devenant loueur meublé non professionnel, vous percevez des revenus locatifs qui sont des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). C’est cette spécificité qui peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité. En effet, en profitant du mécanisme d’amortissement de ce statut, vous pouvez générer un déficit foncier qui de facto peut annuler l’imposition supplémentaire sur les revenus locatifs générés.

Pour amortir un bien sous le statut LMNP, vous devez opter pour le régime réel et non le micro BIC qui lui applique un abattement de 50% sur les recettes qui doivent être inférieures à 76 200 €.

L’investissement LMNP peut prendre différentes formes, à savoir :

Le dispositif Censi-Bouvard est reconduit jusqu’au 31 décembre 2022. Il ouvre droit à une réduction d’impôt de 11% lissée sur 9 ans pour l’acquisition d’un bien dans la limite de 300 000 € par an, soit une réduction maximale de 33 000 €. 

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

Néanmoins, un investissement en LMNP comporte également plusieurs inconvénients, à savoir :

Par ailleurs, vous devez vous acquitter des frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier en LMNP contrairement à un placement en SCPI.

De même, comme tout investissement locatif, certains risques sont à prendre à compte comme :

C’est pourquoi l’emplacement est primordial pour réussir un investissement locatif.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI ?

La SCPI est par définition un placement pierre papier. Vous achetez des parts d’une SCPI et vous percevez des dividendes assimilés à des revenus fonciers. En d’autres termes, vous investissez dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative.

En effet, vous devenez associés et le capital investi permet à la société de gestion de la SCPI de constituer un parc locatif pour le gérer par la suite. Elle redistribue les revenus aux associés proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent.

Quels sont les avantages de la SCPI ?

La SCPI continue de séduire les investisseurs, notamment pour les raisons suivantes :

Quels sont les inconvénients de la SCPI ?

En revanche, cet investissement malgré ses avantages comporte aussi son lot d’inconvénients tels que :

SCPI vs LMNP : Comment choisir ?

Nous venons de voir les avantages et inconvénients d’un investissement en SCPI et LMNP. Mettons-les maintenant en perspective. En effet, le choix de la méthode d’investissement va dépendre de vos objectifs.

Indicateurs de comparaison LMNP  SCPI   LMNP vs SCPI
Prix d’achatLe prix d’achat dépend de l’emplacement et la superficie : Variation de prix importante
Frais de notaire
Commission d’agence éventuelle
Travaux éventuels Charges liées au logement  

Conclusion : l’achat en LMNP demande un financement important parfois difficile d’accès au plus grand nombre.
Ticket d’entrée accessible : à partir de 1000 €, parfois moins
Diversité des actifs immobiliers
Frais de souscription 9%
Pas de frais de notaire

Conclusion : La diversité permet aux contribuables d’acquérir des biens souvent inaccessibles (immobilier d’entreprise)
La SCPI est un investissement immobilier à moindre coût contrairement au LMNP qui va demander un financement plus important et un effort d’épargne.      
RisqueVacance locative
Impayés de loyers
Travaux d’entretien
Baisse de loyer
Risque de baisse de valeur néanmoins limité dans l’immobilier
Risque mutualisé : les risques locatifs sont limités par la diversité et le nombre de biens détenus par la SCPI Capital et valeur des parts non garantis  SCPI et LMNP ne sont pas à l’abri d’une perte de valeur et d’une baisse du rendement.  

Avantage à la SCPI, dont les risques sont mutualisés
LiquiditéVous pouvez disposer du bien et le vendre à tout moment en cas de besoin de liquidités

Vente chronophage
Vendre les parts d’une SCPI se fait soit sur un marché secondaire soit de gré à gré (pour les SCPI à capital fixe)

Pour les investissements dans une SCPI fiscale ou en nue-propriété, les parts sont bloquées durant la période d’engagement  
Les SCPI sont par nature plus liquides.
RentabilitéLa rentabilité d’un bien en LMNP varie entre 3% et 7% selon le type de bien loué et l’emplacement (résidence service, location saisonnière)La rentabilité moyenne des SCPI se situe aux alentours des 4,50%

Les biens peuvent être plus sensibles à la conjoncture économique étant essentiellement des locaux professionnels
SCPI et LMNP offrent sensiblement la même rentabilité.  
Néanmoins, en LMNP, la fiscalité peut-être optimisée.
FiscalitéLe statut LMNP permet de neutraliser l’imposition et de percevoir des revenus nets grâce aux amortissements.

Comptabilité contraignante nécessitant un expert-comptable.
Les revenus issus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils sont imposés selon votre tranche d’imposition et soumis aux prélèvements sociaux.
La fiscalité du LMNP est plus avantageuse que la fiscalité d’une SCPI
Comparaison entre l’investissement LMNP et SCPI

Conclusion

La SCPI est une alternative à un investissement immobilier tel que le LMNP. Elle est accessible, permet un rendement intéressant avec un risque maîtrisé sans les contraintes de la gestion. Néanmoins, un investissement en direct vous offre un rendement qui peut être plus élevé et une optimisation de votre fiscalité.

Le choix de l’un ou l’autre dépendra de votre stratégie patrimoniale et de votre capacité à financer votre investissement.

Exemples d’investissement en LMNP ou SCPI

Mieux qu’un long discours des exemples concrets et simplifiés !

Exemple 1 : SCPI vs LMNP, Générer des revenus complémentaires à la retraite

Investissement 100 000 € comptant pour la SCPI

Investissement 100 000 € comptant + 20 000 € crédit travaux sur 10 ans soit 225 €/mois

Taux d’imposition 11 %

Rendement annuel de la SCPI : 5,5%

Dividendes versés :  100 000 x 5,5% = 5 500 €

Loyer du logement meublé : 400 € par mois soit 4 800 € par an

Investissement LMNPInvestissement SCPI
Revenus locatifs annuels4 800 €5 500 €
LMNP : charges de copropriété, Impôts et Taxe, frais de gestion  1 000 €   
Revenus après charges3 800 €5 500 €
Imposition LMNP : régime micro BIC avec mécanisme d’amortissement0 € 
Imposition SCPI 
TMI 11%
Prélèvements sociaux : 17.2 %
  5 500 € x 11 % = 605 €
5 500 € x 17,2% = 946 € 
Total : 1 551 €
Revenus complémentaires annuels3 800 €3 945 €
LMNP : montant annuel du crédit 2 700 € 
Total revenus complémentaires1 100 €3 945 €
Comparatif d’un exemple d’investissement en LMNP vs SCPI avec un TMI de 11 %

Dans notre exemple, l’investissement en SCPI permet de générer un revenu complémentaire de 3 945 € par an soit 329 € par mois après impôt et sans contrainte de gestion ou de travaux.

Tandis que pour le LMNP, l’emprunt pour réaliser les travaux, souvent obligatoire pour remettre des appartements anciens aux normes, fait baisser la rentabilité de l’investissement pendant les 10 premières années.

Exemple 2 : SCPI vs LMNP, se constituer un patrimoine

Investissement 150 000 € comptant pour la SCPI et le LMNP

Taux d’imposition 30 %

Rendement annuel de la SCPI : 4,5%

Dividendes versés :  150 000 x 4,5% = 6 750 €

Loyer du logement meublé : 650 € par mois soit 7 800 € par an

Investissement LMNPInvestissement SCPI
Revenus locatifs annuels7 800 €6 750 €
Charges de copropriété, Impôts et Taxe, frais de gestion  1 400 €   
Revenus après charges6 400 €6 750 €
Imposition LMNP : régime micro BIC avec mécanisme d’amortissement0 € 
Imposition SCPI 
TMI 30%
Prélèvements sociaux : 17.2 %
 6 750 € x 30 % = 2 025 €
6 075 € x 17,2% = 1 161 € 
Total : 3 186 €
Revenus complémentaires annuels6 400 €3 564 €
Comparatif d’un exemple d’investissement en LMNP vs SCPI avec un TMI de 30 %

Dans cet exemple, nous constatons que l’avantage fiscal du statut LMNP permet de neutraliser l’imposition contrairement à l’investissement en SCPI.

Notamment lorsque le taux d’imposition est élevé, ici les revenus fonciers sont imposés à hauteur de 47,2% !

C’est pourquoi, avant de vous lancer dans un investissement, il est fortement conseillé de faire appel à des experts comme Cleerly. Nous saurons vous conseiller en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale !

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