Vous souhaitez vous constituer une épargne, un patrimoine immobilier, préparer votre retraité ? Mais comment faire son choix tant les possibilités sont diverses ! Deux opérations ressortent et continuent de séduire les Français. Il s’agit du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et des SCPI (société civile placement immobilier). Ces deux investissements permettent de réaliser un placement durable dans la pierre, moins volatile que le marché financier.
Suivez-nous, on vous explique les avantages, les inconvénients et comment choisir entre LMNP et SCPI !
Sommaire
LMNP ou SCPI : comment fonctionnent ces investissements locatifs ?
Afin de se constituer un patrimoine, les Français ont le choix d’acquérir un bien immobilier de manière direct ou indirect. Ils perçoivent ainsi des revenus complémentaires suite à la mise en location du logement.
Il existe plusieurs façons de se lancer dans l’investissement locatif, à savoir :
- Investir dans un logement neuf ou ancien, loué vide : Vous pouvez investir via des dispositifs de défiscalisation comme Pinel, De Normandie, Cosse ou encore Malraux sous réserve de respecter les conditions de chaque dispositif. Dans ce cas, vous louez l’appartement en direct. Les recettes locatives rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.
- Choisir le statut LMNP : là aussi, il s’agit d’un investissement immobilier en direct. Vous achetez un logement neuf, ancien, ou dans une résidence service. Vous devez le louer meublé suivant une liste fixée par le décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 . De plus, vous pouvez opter pour de la location saisonnière ou d’habitation. A noter que les loyers issus d’une location meublée rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- Réaliser un placement pierre papier : Ce mécanisme permet de devenir propriétaire de bien immobilier, mais de façon indirecte. En d’autres termes, vous achetez des parts d’une SCPI gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers). Cette société, grâce à l’achat des parts, constitue et gère un parc locatif. Vous percevez dans ce cas des dividendes issus des loyers, à hauteur des parts que vous avez investies. Les dividendes rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.
En général, on réalise un investissement locatif afin de :
- Percevoir des revenus complémentaires
- Constituer un patrimoine durable
- Préparer sa retraite
- Mettre à l’abri sa famille telle une alternative à l’assurance vie
- Optimiser sa fiscalité
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez évaluer votre objectif patrimonial. Vous pouvez le faire avec Cleerly.
C’est pourquoi afin de vous aider à y voir plus clair, nous vous détaillons tout de suite les différentes caractéristiques du LMNP et de la SCPI.
Quels sont les avantages et les inconvénients du LMNP ?
Le statut LMNP, est un régime intéressant fiscalement. En effet, en investissant dans une location meublée, vous avez la possibilité d’amortir le bien immobilier et mécaniquement réduire votre fiscalité.
Quels sont les avantages du LMNP ?
En devenant loueur meublé non professionnel, vous percevez des revenus locatifs qui sont des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). C’est cette spécificité qui peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité. En effet, en profitant du mécanisme d’amortissement de ce statut, vous pouvez générer un déficit foncier qui de facto peut annuler l’imposition supplémentaire sur les revenus locatifs générés.
Pour amortir un bien sous le statut LMNP, vous devez opter pour le régime réel et non le micro BIC qui lui applique un abattement de 50% sur les recettes qui doivent être inférieures à 76 200 €.
L’investissement LMNP peut prendre différentes formes, à savoir :
- LMNP dans l’ancien : Dans ce cas, vous louez soit à un étudiant, en habitation principale ou saisonnier. Cependant, la gestion d’une location meublée peut vite devenir chronophage.
- LMNP dans le neuf : Il vous permet d’investir dans différents secteurs d’activités comme les résidences services étudiantes, séniors, EHPAD… vous signez un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence ce qui vous assure une gestion sereine.
Le dispositif Censi-Bouvard est reconduit jusqu’au 31 décembre 2022. Il ouvre droit à une réduction d’impôt de 11% lissée sur 9 ans pour l’acquisition d’un bien dans la limite de 300 000 € par an, soit une réduction maximale de 33 000 €.
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Néanmoins, un investissement en LMNP comporte également plusieurs inconvénients, à savoir :
- Vous devez respecter les critères d’éligibilité du statut LMNP : En effet, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.
- En optant pour le régime réel : vous devez tenir une comptabilité contraignante nécessitant de faire appel à un expert-comptable.
- Vous devez déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel au greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i
- Vous êtes redevable de la CFE (cotisation foncière des entreprises) en plus de la taxe foncière.
Par ailleurs, vous devez vous acquitter des frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier en LMNP contrairement à un placement en SCPI.
De même, comme tout investissement locatif, certains risques sont à prendre à compte comme :
- La vacance locative
- Les impayés de loyer
- Les travaux d’entretien qui peuvent venir grever votre trésorerie.
C’est pourquoi l’emplacement est primordial pour réussir un investissement locatif.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI ?
La SCPI est par définition un placement pierre papier. Vous achetez des parts d’une SCPI et vous percevez des dividendes assimilés à des revenus fonciers. En d’autres termes, vous investissez dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative.
En effet, vous devenez associés et le capital investi permet à la société de gestion de la SCPI de constituer un parc locatif pour le gérer par la suite. Elle redistribue les revenus aux associés proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
La SCPI continue de séduire les investisseurs, notamment pour les raisons suivantes :
- La simplicité de l’investissement et son accessibilité : En effet, pas besoin d’investir un capital important. Le ticket d’entrée d’un placement en SCPI démarre parfois à 1000 € voire moins. Vous n’aurez pas de frais de notaire à payer mais des frais de souscription.
- Une mutualisation des risques : Le patrimoine immobilier d’une SCPI est diversifié, elle détient un nombre important d’immeubles et de locataires. Ainsi les risques comme la vacance locative ou les loyers impayés sont dilués. Le risque locatif est donc réduit contrairement au LMNP.
- Le rendement : Les SCPI proposent un rendement moyen de 4.6%. Elles assurent des revenus réguliers avec une valorisation des parts.
- La gestion est déléguée : Vous vous affranchissez de la contrainte de la gestion comme la recherche de locataire, la rédaction des baux, les états de lieux, les travaux…
- Optimiser la fiscalité : Outre les SCPI de rendement, vous avez la possibilité d’investir dans des SCPI fiscales. Dans ce cas, les SCPI achètent des biens en utilisant les dispositifs de défiscalisations existants comme Pinel, De Normandie ou encore Malraux. Le but étant de réduire l’imposition plutôt que de générer des revenus complémentaires
Quels sont les inconvénients de la SCPI ?
En revanche, cet investissement malgré ses avantages comporte aussi son lot d’inconvénients tels que :
- Les frais de souscription et de gestion : vous devez régler des frais des souscriptions (environ 9% de votre investissement). Vous aurez aussi des frais de gestion (environ 10% des loyers perçus). Ces frais limiteront vos recettes.
- Le capital et la valeur des parts ne sont pas garantis : En effet, si la valeur des biens immobiliers baisse, la valeur de vos parts baisse aussi. De plus, vous risquez de subir une perte en capital.
- Le manque de liquidité : Par définition, une SCPI est peu liquide, la conséquence étant que la vente dépend de la demande. Vous pouvez revendre vos parts sur le marché secondaire, mais cela peut prendre du temps et vous prenez le risque de vendre à perte.
- Risque de faillite : Si la société de gestion gère mal la trésorerie ou que les investissements se font dans des secteurs qui subissent une crise, cela peut entrainer la faillite de la SCPI. C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons de ne pas investir dans une seule SCPI, mais de toujours diversifier votre portefeuille.
- Risque de vacances locative : Si une partie des biens d’une SCPI ne sont pas loués, cela signifie que vous ne toucherez pas de revenus sur ces biens. Il convient donc de vérifier le taux d’occupation financier (TOF) qui doit être situés aux alentours des 90%
SCPI vs LMNP : Comment choisir ?
Nous venons de voir les avantages et inconvénients d’un investissement en SCPI et LMNP. Mettons-les maintenant en perspective. En effet, le choix de la méthode d’investissement va dépendre de vos objectifs.
| Indicateurs de comparaison | LMNP | SCPI | LMNP vs SCPI |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | Le prix d’achat dépend de l’emplacement et la superficie : Variation de prix importante Frais de notaire Commission d’agence éventuelle Travaux éventuels Charges liées au logement Conclusion : l’achat en LMNP demande un financement important parfois difficile d’accès au plus grand nombre. | Ticket d’entrée accessible : à partir de 1000 €, parfois moins Diversité des actifs immobiliers Frais de souscription 9% Pas de frais de notaire Conclusion : La diversité permet aux contribuables d’acquérir des biens souvent inaccessibles (immobilier d’entreprise) | La SCPI est un investissement immobilier à moindre coût contrairement au LMNP qui va demander un financement plus important et un effort d’épargne. |
| Risque | Vacance locative Impayés de loyers Travaux d’entretien Baisse de loyer Risque de baisse de valeur néanmoins limité dans l’immobilier | Risque mutualisé : les risques locatifs sont limités par la diversité et le nombre de biens détenus par la SCPI Capital et valeur des parts non garantis | SCPI et LMNP ne sont pas à l’abri d’une perte de valeur et d’une baisse du rendement. Avantage à la SCPI, dont les risques sont mutualisés |
| Liquidité | Vous pouvez disposer du bien et le vendre à tout moment en cas de besoin de liquidités Vente chronophage | Vendre les parts d’une SCPI se fait soit sur un marché secondaire soit de gré à gré (pour les SCPI à capital fixe) Pour les investissements dans une SCPI fiscale ou en nue-propriété, les parts sont bloquées durant la période d’engagement | Les SCPI sont par nature plus liquides. |
| Rentabilité | La rentabilité d’un bien en LMNP varie entre 3% et 7% selon le type de bien loué et l’emplacement (résidence service, location saisonnière) | La rentabilité moyenne des SCPI se situe aux alentours des 4,50% Les biens peuvent être plus sensibles à la conjoncture économique étant essentiellement des locaux professionnels | SCPI et LMNP offrent sensiblement la même rentabilité. Néanmoins, en LMNP, la fiscalité peut-être optimisée. |
| Fiscalité | Le statut LMNP permet de neutraliser l’imposition et de percevoir des revenus nets grâce aux amortissements. Comptabilité contraignante nécessitant un expert-comptable. | Les revenus issus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés selon votre tranche d’imposition et soumis aux prélèvements sociaux. | La fiscalité du LMNP est plus avantageuse que la fiscalité d’une SCPI |
Conclusion
La SCPI est une alternative à un investissement immobilier tel que le LMNP. Elle est accessible, permet un rendement intéressant avec un risque maîtrisé sans les contraintes de la gestion. Néanmoins, un investissement en direct vous offre un rendement qui peut être plus élevé et une optimisation de votre fiscalité.
Le choix de l’un ou l’autre dépendra de votre stratégie patrimoniale et de votre capacité à financer votre investissement.
Exemples d’investissement en LMNP ou SCPI
Mieux qu’un long discours des exemples concrets et simplifiés !
Exemple 1 : SCPI vs LMNP, Générer des revenus complémentaires à la retraite
Investissement 100 000 € comptant pour la SCPI
Investissement 100 000 € comptant + 20 000 € crédit travaux sur 10 ans soit 225 €/mois
Taux d’imposition 11 %
Rendement annuel de la SCPI : 5,5%
Dividendes versés : 100 000 x 5,5% = 5 500 €
Loyer du logement meublé : 400 € par mois soit 4 800 € par an
| Investissement LMNP | Investissement SCPI | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs annuels | 4 800 € | 5 500 € |
| LMNP : charges de copropriété, Impôts et Taxe, frais de gestion | 1 000 € | |
| Revenus après charges | 3 800 € | 5 500 € |
| Imposition LMNP : régime micro BIC avec mécanisme d’amortissement | 0 € | |
| Imposition SCPI TMI 11% Prélèvements sociaux : 17.2 % | 5 500 € x 11 % = 605 € 5 500 € x 17,2% = 946 € Total : 1 551 € | |
| Revenus complémentaires annuels | 3 800 € | 3 945 € |
| LMNP : montant annuel du crédit | 2 700 € | |
| Total revenus complémentaires | 1 100 € | 3 945 € |
Dans notre exemple, l’investissement en SCPI permet de générer un revenu complémentaire de 3 945 € par an soit 329 € par mois après impôt et sans contrainte de gestion ou de travaux.
Tandis que pour le LMNP, l’emprunt pour réaliser les travaux, souvent obligatoire pour remettre des appartements anciens aux normes, fait baisser la rentabilité de l’investissement pendant les 10 premières années.
Exemple 2 : SCPI vs LMNP, se constituer un patrimoine
Investissement 150 000 € comptant pour la SCPI et le LMNP
Taux d’imposition 30 %
Rendement annuel de la SCPI : 4,5%
Dividendes versés : 150 000 x 4,5% = 6 750 €
Loyer du logement meublé : 650 € par mois soit 7 800 € par an
| Investissement LMNP | Investissement SCPI | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs annuels | 7 800 € | 6 750 € |
| Charges de copropriété, Impôts et Taxe, frais de gestion | 1 400 € | |
| Revenus après charges | 6 400 € | 6 750 € |
| Imposition LMNP : régime micro BIC avec mécanisme d’amortissement | 0 € | |
| Imposition SCPI TMI 30% Prélèvements sociaux : 17.2 % | 6 750 € x 30 % = 2 025 € 6 075 € x 17,2% = 1 161 € Total : 3 186 € | |
| Revenus complémentaires annuels | 6 400 € | 3 564 € |
Dans cet exemple, nous constatons que l’avantage fiscal du statut LMNP permet de neutraliser l’imposition contrairement à l’investissement en SCPI.
Notamment lorsque le taux d’imposition est élevé, ici les revenus fonciers sont imposés à hauteur de 47,2% !
C’est pourquoi, avant de vous lancer dans un investissement, il est fortement conseillé de faire appel à des experts comme Cleerly. Nous saurons vous conseiller en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale !