Qu’est-ce que la défiscalisation Pinel ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 04 juillet 2022

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu. Il offre l’opportunité d’investir dans l’immobilier locatif neuf tout en profitant d’une réduction fiscale. Pour accéder à ce dispositif, certains critères doivent être respectés. 

Qu’est-ce que la loi Pinel ? Quelles sont les conditions à respecter pour défiscaliser avec la loi Pinel ? Comment défiscaliser avec ce dispositif et à quel moment commence la réduction d’impôts ? Comment calculer sa réduction d’impôt avec la défiscalisation Pinel ? On vous éclaire sur ce dispositif de défiscalisation immobilière !

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière mise en place par l’État depuis le 1er janvier 2015. Cette loi permet aux contribuables souhaitant investir dans l’immobilier locatif de faire l’acquisition de logements neufs situés dans des zones éligibles à ce dispositif. Ceux-ci peuvent alors obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur acquisition. 

L’objectif du dispositif de défiscalisation Pinel est de favoriser la mise en location de biens dans des zones du territoire français où l’offre immobilière locative est insuffisante ou tendue. Dans le cadre de la loi Pinel, les loyers sont modérés et encadrés.

En tant qu’investisseur, ce dispositif vous apporte divers avantages :

Quelles sont les conditions à respecter pour défiscaliser avec la loi Pinel ? 

Pour investir dans le cadre de la loi Pinel, vous devez respecter certaines modalités :

Comment défiscaliser en loi Pinel ?

La défiscalisation avec la loi Pinel est ouverte aux particuliers comme aux investisseurs immobiliers professionnels. La seule condition est de résider en France et d’y payer ses impôts.

Pour défiscaliser en loi Pinel, vous devez acheter un ou deux logements neufs par an maximum. Ces logements doivent être exclusivement des appartements. Effectivement, depuis le 1er janvier 2021, le dispositif est limité aux bâtiments d’habitation collectifs. Ainsi, investir dans une maison neuve pour la mettre en location ne donne plus accès à une réduction d’impôt.

À présent, le dispositif Pinel n’est plus limité qu’aux logements neufs. Vous pouvez acheter et réhabiliter des biens anciens pour bénéficier d’une réduction d’impôts si le bien est situé dans une zone éligible et que les travaux représentent au moins 25 % de l’investissement total. 

Avec la loi Pinel, les loyers sont plafonnés. Ceux-ci sont inférieurs de 10 à 20 % comparés aux loyers du marché libre, cette différence étant compensée par les économies d’impôt que vous ferez grâce à ce dispositif. Si un membre de votre famille recherche un logement, sachez qu’il est autorisé de lui louer votre bien, à condition que cette personne soit détachée de votre foyer fiscal. À noter que le logement ne doit pas être meublé, il doit être loué nu. 

Pour investir dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel, renseignez-vous en amont sur les conditions à respecter et sur la bonne stratégie à adopter. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un professionnel qui saura vous conseiller selon votre situation. 

Quand commence la réduction d’impôts Pinel ?

L’avantage fiscal du dispositif Pinel débute à différents moments selon le type d’investissement que vous avez choisi. Si vous souhaitez acheter un appartement neuf par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la réduction d’impôt commencera à partir de la date d’achèvement des travaux. Si vous investissez dans un logement neuf déjà construit, la défiscalisation débutera à partir de la date de signature de l’acte authentique de vente.

Dans les deux cas, la réduction d’impôt démarre à n’importe quel moment de l’année, quel que soit le mois de livraison du bien immobilier. Elle s’applique sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement ou d’acquisition du logement.

Si vous décidez de revendre le bien par anticipation, c’est-à-dire avant les 6, 9 ou 12 ans, l’avantage fiscal dont vous bénéficiez sera annulé. En tant qu’investisseur, vous devrez intégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans votre imposition de l’année en cours.

Lorsque vous arrivez au bout de votre engagement de location, vous pouvez louer votre logement sous le régime du droit commun et fixer votre loyer comme vous le souhaitez. Vous n’êtes plus soumis à un plafonnement de loyers ou de revenus.

Comment calculer la défiscalisation Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif, vous devez louer le bien que vous avez acquis à titre de résidence principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans. Le calcul de la défiscalisation Pinel dépend de la durée d’engagement choisie au moment de la mise en location du logement. La réduction d’impôts va dépendre de cette durée et s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition :

Par exemple, si vous investissez dans un bien à 250 000 €, la défiscalisation correspondra à 12 % de ce montant pendant 6 ans. Cette réduction est administrée sur le montant de l’impôt sur le revenu dû, et non pas au revenu imposable.

La défiscalisation Pinel en outre-mer offre des taux de réduction d’impôt encore plus intéressants. Pour 6 années de mise en location de votre bien, l’avantage fiscal est de 23 %, ce qui correspond à 69 000 € de réduction d’impôt.

Nous mettons à votre disposition un simulateur de défiscalisation Pinel, qui vous permettra de simuler vos potentielles réductions fiscales en investissant dans l’immobilier locatif. 

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