La Loi Pinel – Explication et fonctionnement

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 25 mars 2022

Vous souhaitez comprendre le dispositif Pinel ? Savoir si cela peut vous intéresser ? Retrouvez toutes nos explications pour vous aider à comprendre comment ca marche. Qui en a le droit ?  Comment fonctionne les locations ? Qu’est ce que le plafond de ressources des locataires ? Utilisez notre outil pour découvrir la zone de votre bien et savoir.

Définition de la Loi Pinel

La Loi Pinel est un dispositif immobilier créé pour inciter la mise en location de biens dans certaines zones. D’un coté, le propriétaire profitera d’une exonération d’impôts calculés sur le prix d’achat du bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 63 000 €). De l’autre, le locataire va payer un loyer modéré et encadré.

Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Si vous décidez de profiter de la Loi Pinel, vous allez acquérir un bien que vous devrez louer pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de cette durée, vous pourrez profiter d’une exonération plus importante par rapport au prix d’achat du bien. La dispositif est limité à 300 000 € et 2 biens. Depuis le 1er janvier 2021, il ne concerne plus les maisons individuelles.

DuréeRéduction d’impôts
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans21 %
Réduction d’impôts selon la durée de détention avec la Loi Pinel

Calcul des économies d’impôts en fonction de la durée de location

Vous pourrez profiter d’une exonération d’impôts totale de totale|number_separator €. Cela correspondra à :

annee|number_separator / par an

Quels sont les critères de location avec la Loi Pinel ?

Lorsque vous aurez acquis un bien, vous devrez respecter plusieurs conditions que nous allons voir.

1er critère : plafond des revenus du locataire

Le locataire devra avoir des revenus ne dépassant pas certaines limites définies par le tableau ci-dessous. Il s’agit des revenus du locataire au moment de la signature du bail, si les revenus augmentent ensuite, il pourra rester locataire.

Type de foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €
Plafond des revenus du locataire Loi Pinel

Il est possible de louer un bien de la Loi Pinel à son enfant ou à un parent si celui-ci ne fait pas parti de son foyer fiscal.

2ème critère : louer pendant une durée minimum

Comme nous l’avons évoqué, il faudra louer le bien pendant au moins 6 ans. Cette durée peut ensuite être prolongé. Cela signifie qu’il ne sera pas possible de récupérer le bien avant sans s’exposer à des sanctions.

3ème critère : limitation des loyer

Vous ne serez pas libres d’appliquer les loyers selon votre bon vouloir mais vous devrez respecter une grille en fonction de la zone de votre bien. Voilà la grille de 2022 du loyer mensuel par m2 :

Zone A bisZone AZone B1Zone B2
17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €
Loyer mensuel au m2 en fonction de la zone Pinel

Calcul du loyer en fonction de la zone

m2

Selon les informations que vous nous avez données, vous pourrez louer votre bien

result|number_separator / mois

4ème critère : mise sur le marché

La location devra commencer dans les 12 mois qui suivront la livraison du bien.

5ème critère : respecter des normes énergétiques

Le logement devra respecter des critères de performances énergétiques (BBC 2005 et RT 2020). De plus, le logement devra être loué nu.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Le dispositif de la Loi Pinel présente quelques avantages non négligeables (mais nous vous conseillons aussi de lire les inconvénients juste en dessous) :

Quels sont les inconvénients de la Loi Pinel ?

Le dispositif de la Loi Pinel présente quelques avantages qui seront mis en avant avec insistance par votre conseiller en gestion de patrimoine (surtout quand il pensera à la commission de 7 à 8% qu’il touchera) mais aussi quelques inconvénients.

Environ 80% des biens de la Loi Pinel ne sont pas intéressants (et sont parfois à la limite de l’arnaque). Quand vous achetez un bien, essayez de vous projeter dans l’appartement que vous allez acquérir, voudriez-vous y vivre ? Est ce que le quartier est agréable ? Dynamique ?
Il existe beaucoup de « vendeurs de Pinel », terme péjoratif pour les commerciaux qui voudront vous vendre n’importe quoi. Si vous avez un doute, demandez-nous.

Notre avis sur la Loi Pinel

Le dispositif Pinel peut être un bon moyen d’investir dans la pierre en profitant d’avantages fiscaux intéressants. Cependant, il s’agit d’un projet sur le long terme et il faut s’assurer d’être capable de l’assumer pendant 6, 9 ou 12 ans. Il faudra donc faire attention à la localisation du bien (car en immobilier, il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !).

Nos conseils avant de signer :

Nos articles sur la Loi Pinel

2 commentaires
Toulouse, le 21 juin 2022

Bonjour,
J’ai investi en loi Pinel en 2018 et je me demande vraiment si je ne fais pas partie des 80% plutôt “arnaqués” et peu rentables.

J’aimerais étudier des alternatives de repli.

Pourriez vous m’aider à ce sujet ?

Merci

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Notre expert
Benoît Fruchard, le 22 juin 2022

Bonjour,
Si vous avez fait un investissement peu rentable, il n’y a pas de porte de sortie.
En effet, il faudra attendre 6, 9 ou 12 ans pour revendre son bien sinon vous allez perdre votre avantage fiscal.
Ca serait la double peine, pas de rentabilité, et pas de réduction d’impôts.
Vous pouvez nous contacter pour que l’on voit ce qui est possible mais cela ne pourra pas concerner cet investissement.

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