Comment réduire ses impôts avec la Loi Pinel ?

Vous avez entendu parler d’investir dans l’immobilier neuf en profitant de réductions d’impôts. Vous avez probablement entendu parler du dispositif Pinel. Nous allons vous donner les clés pour savoir si cela peut vous intéresser. Retrouvez toutes nos explications pour vous aider à comprendre comment le dispositif fonctionne. Combien pourrez-vous économiser d’impôts ? Qui en a le droit ?  Comment fonctionne les locations ? Qu’est ce que le plafond de ressources des locataires ? Utilisez notre outil pour découvrir la zone de votre bien et savoir.

Qu’est-ce que la Loi Pinel ? Définition

La Loi Pinel est un dispositif immobilier créé pour permettre aux contribuables de réduire leurs impôts en investissant dans l’immobilier. Le dispositif a été créé en 2015 par le gouvernement pour inciter la mise en location de biens dans certaines zones. D’un coté, le propriétaire profitera d’une exonération d’impôts (jusqu’à 17,5%) calculés sur le prix d’achat du bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 63 000 €). De l’autre, le locataire va payer un loyer modéré et encadré.

Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Si vous décidez de profiter de la Loi Pinel, vous allez acquérir un bien que vous devrez louer pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de cette durée, vous pourrez profiter d’une exonération plus importante par rapport au prix d’achat du bien. La dispositif est limité à 300 000 € et 2 biens. Depuis le 1er janvier 2021, il ne concerne plus les maisons individuelles.

Durée	Réduction d’impôts
6 ans	10,5 %
9 ans	15 %
12 ans	17,5 %

Combien vais-je pouvoir économiser d’impôts avec la Loi Pinel ? Simulateur

Lorsque vous achetez un appartement avec le dispositif Pinel, vous allez bénéficier d’économies d’impôts comme nous l’avons évoqué au dessus. Pour comprendre ce que vous allez économiser, prenons un exemple.

Vous achetez un appartement en zone A au prix de 150 000 €. Vous souhaitez le garder pendant 12 ans. Vous pourrez ainsi bénéficier d’une économies d’impôts de 17,5% sur ces années. Cela signifie que chaque année, vous pourrez économiser 2187 € (150000*17,5%/12). Vous percevrez en plus des revenus avec les loyers que vous verserons les locataires.

Quels sont les critères de location avec la Loi Pinel ?

Lorsque vous aurez acquis un bien, vous devrez respecter plusieurs conditions que nous allons voir.

1er critère : plafond des revenus du locataire

Le locataire devra avoir des revenus ne dépassant pas certaines limites définies par le tableau ci-dessous. Il s’agit des revenus du locataire au moment de la signature du bail, si les revenus augmentent ensuite, il pourra rester locataire.

Type de foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2/C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Couple + 1 personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €
Couple + 2 personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Couple + 3 personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Couple + 4 personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration pour chaque personne à charge en +	+13 734 €	+12 573 €	+9 200 €	+8 277 €

Il est possible de louer un bien de la Loi Pinel à son enfant ou à un parent si celui-ci ne fait pas parti de son foyer fiscal.

2ème critère : louer pendant une durée minimum

Comme nous l’avons évoqué, il faudra louer le bien pendant au moins 6 ans. Cette durée peut ensuite être prolongé. Cela signifie qu’il ne sera pas possible de récupérer le bien avant sans s’exposer à des sanctions.

3ème critère : limitation des loyer

Vous ne serez pas libres d’appliquer les loyers selon votre bon vouloir mais vous devrez respecter une grille en fonction de la zone de votre bien. Voilà la grille de 2023 du loyer mensuel par m2 :

Zone Pinel	Plafond de loyer par m²
Zone A bis	17,62 €
Zone A	13,09 €
Zone B1	10,55 €
Zone B2	9,17 €
Zone C	9,17 €

4ème critère : mise sur le marché

La location devra commencer dans les 12 mois qui suivront la livraison du bien.

5ème critère : respecter des normes énergétiques

Le logement devra respecter des critères de performances énergétiques (BBC 2005 et RT 2020). De plus, le logement devra être loué nu.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Le dispositif de la Loi Pinel présente quelques avantages non négligeables (mais nous vous conseillons aussi de lire les inconvénients juste en dessous) :

• Vous allez profiter d’une réduction d’impôts sur le montant du bien qui peut aller jusqu’à 63 000 €
• C’est une façon d’investir dans l’immobilier et de se constituer un patrimoine pour préparer sa retraite
• Si votre taux d’endettement est inférieur à 33%, vous pourrez aller voir votre banque pour emprunter. De cette façon, une partie des mensualités sera remboursées via le loyer du locataire
• Vous pourrez en faire profiter votre famille. En effet, vous pouvez louer le bien à quelqu’un de votre famille s’il ne fait pas parti de votre foyer fiscal.

Quels sont les inconvénients de la Loi Pinel ?

Le dispositif de la Loi Pinel présente quelques avantages qui seront mis en avant avec insistance par votre conseiller en gestion de patrimoine (surtout quand il pensera à la commission de 7 à 8% qu’il touchera) mais aussi quelques inconvénients.

• Vous ne serez pas libre de fixer le loyer que vous voudrez, les loyers seront plafonnés et comme vous pouvez le constater dans notre calculette, cela va exclure les grandes villes comme Paris ou Lyon.
• Le bien sera indisponible pendant une longue période et vous vous exposerez à des sanctions si vous changez d’avis
• Vous ne pourrez pas reporter vos économies d’impôts
• Il existe beaucoup d’arnaques (avec des propositions vraiment pas intéressantes) avec des rentabilités très faibles
• Risques de moins-values dans beaucoup de zones. Vous allez payer un bien neuf à un prix supérieur au marché donc si le marché stagne ou baisse, la risque de moins-value est importante.

Quel est notre avis sur la Loi Pinel ?

Le dispositif Pinel peut être un bon moyen d’investir dans la pierre en profitant d’avantages fiscaux intéressants. Cependant, il s’agit d’un projet sur le long terme et il faut s’assurer d’être capable de l’assumer pendant 6, 9 ou 12 ans. Il faudra donc faire attention à la localisation du bien (car en immobilier, il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !).

Nos conseils avant de signer :

• Essayez de trouver un avis objectif (autre que celui du commercial ou du promoteur) ou demandez-nous notre avis
• Allez sur place et explorez le quartier comme s’il s’agissait de l’endroit où vous alliez habiter
• Regardez le prix du m2 du quartier par rapport à votre bien (vous pouvez utiliser le site du gouvernement de la Valeur Foncière qui vous donnera l’historique des dernières transactions du quartier)
• Faites une simulation en prenant plusieurs scénarios (défavorable, neutre, favorable). Sachez par exemple que vous allez acheter un bien neuf qui sera ensuite considéré comme ancien au bout de 12 ans donc la valeur du m2 pourra baisser.
• Comparez avec un investissement dans l’ancien, en général la carotte fiscale n’est pas le premier élément à prendre en compte car dans l’immobilier ce qui compte c’est l’emplacement !