Les agences de papa : faut-il leur faire confiance ? 

Lancées fin 2019, les agences de papa sont un nouveau modèle d’agence immobilière proposant un service 100% digitalisé. Leur objectif est donc de rendre accessible la propriété à tous avec un processus de vente simplifié et une commission fixée à 2 000 € pour un mandat exclusif. Boostées par leur ambassadeur Teddy Riner et une stratégie marketing agressive, les agences de papa sont rentrées en Bourse Euronext Access+ le 12 mai 2021. Pour autant leur chiffre d’affaires n’est pas à l’image de leur entrée percutante sur le marché boursier. Alors qu’en est-il réellement ? Est-ce que les agences de papa sont fiables ? Notre avis !

Les agences de papa : c’est quoi ? 

Avant de rentrer dans les détails des chiffres, rappelons le concept des agences de papa créées par Nicolas Fratini & Frédéric Ibanez.

Il s’agit d’une agence immobilière 100% en ligne. Concrètement, tout le processus de la transaction immobilière est automatisé et digitalisé. Mais la force de frappe des agences de papa réside dans le montant de la commission. En effet, si vous signez un mandat exclusif, le montant de la commission est plafonné à 2 000 €, quel que soit le prix de vente. Dans le cas d’un mandat simple, la commission est de 2% avec un minimum de 2 000 €. 

Nous sommes certes loin des commissions des agences immobilières traditionnelles, mais est-ce que le suivi est le service est équivalent ? Rien n’est moins sûr !

Au vu des avis clients, en partie positifs, il ressort néanmoins un manque de suivi et de compétences de la part des agents. D’autre part, lorsque l’on regarde les annonces sur leur plateforme, nous remarquons que certaines d’entre elles ne sont pas conformes à la réglementation actuelle qui exige un formalisme et des informations précises sur le bien mis en vente, notamment sur le DPE (diagnostic de performance énergétique). 

Utiliser les nouvelles technologies pour simplifier les processus est une bonne initiative, mais quand est-il de l’humain ? L’estimation est réalisée via un algorithme, qui à notre sens, ne peut pas remplacer l’expertise d’un professionnel qui se rend sur place pour estimer la valeur d’un bien immobilier au prix juste. D’autre part, les visites sont assurées par les propriétaires sans agent commercial. Les agences de papa proposent un service digitalisé, mais finalement existe-t-il un véritable suivi professionnel après la signature du mandat ? La question doit être posée au regard de leur site internet et de certains avis sur trustpilot et avis vérifiés.

Le concept de base part d’un bon sentiment. Innover et digitaliser le secteur de l’immobilier permet de faire évoluer la profession. Mais leur entrée en bourse, et le développement de Versity pour un immobilier virtuel, n’aurait-il pas pris le dessus ? 

Versity : le premier metaverse Immobilier 

Les fondateurs des agences de papa souhaitent créer le premier metaverse immobilier. Concrètement, il s’agit de modéliser des quartiers, des immeubles, des appartements… dans un monde virtuel à l’identique du monde réel. Ainsi, l’utilisateur peut se projeter plus facilement et éviter les mauvaises surprises lors d’une visite physique. En effet, visiter virtuellement le bien permet de gagner du temps et de sélectionner les biens immobiliers de façon plus efficace en fonction de leurs critères. En contrepartie, les agents immobiliers peuvent mieux cibler leur clientèle et optimiser le processus de vente.  

Selon les fondateurs des agences de papa, le Métaverse Versity offre une multitude de possibilités aussi bien dans le monde réel que virtuel comme :

• Acheter, vendre ou louer un bien immobilier en France comme à l’étranger 
• Visiter les biens immobiliers réels et leurs environnements de manière immersive
• Personnaliser les biens réels selon ses envies dans le monde virtuel
• Accéder à des parcelles virtuelles sous forme de NFT Parsell en vue de générer des revenus locatifs
• Proposer des services virtuels tels que de la conception 3D, architecture ou encore design, lors de son projet d’acquisition.

En outre, toutes les interactions au sein de Versity, seront faites en $Sity®, le token utilitaire de la plateforme. Autrement dit, le métaverse immobilier possède sa propre cryptomonnaie basée sur une économie implantée dans la vie réelle, à savoir la vente de biens. C’est en cela que les fondateurs de Versity comptent tirer leur épingle du jeu; grâce à une économie parallèle et de la spéculation.

Les agences de Papa en chiffres 

Nous venons de voir qui sont les agences de papa, mais regardons maintenant de plus près leur chiffre depuis leur création.

Le chiffre d’affaires des agences de papa 

Lorsque l’on regarde la progression du CA, il est prudent de se demander si les agences de papa sont fiables :

• 2019-2020 : Chiffre d’affaires de 28 750 euros pour 1,6 million d’euros de pertes ;
• 2021 : Au 1^er semestre 2021, année de leur entrée en bourse, le CA était de 52 500 €. À la fin de l’année, ils affichaient un CA de 301 032 euros pour 13 millions de pertes à l’issue de l’exercice 2021 ;
• 2022 : Les chiffres viennent de sortir et ne sont guère plus convaincant malgré l’optimisme des créateurs de la start-up. Un chiffre d’affaires de 625 000 €, certes doublé, mais une perte toujours de 9,5 millions d’euros.

L’investissement en communication permet aux agences de Papa de jouir d’une notoriété renforcée par la présence de Teddy Riner. Mais ce que l’on constate également c’est qu’ici la technologie pénalise l’humain. En effet, pour réduire leur coût, leur équipe est passée de 92 à 56 personnes entre décembre 2021 et mars 2022. Il y aurait en juin 2023 plus que 6 salariés. Ainsi, les agences de papa préfèrent capitaliser sur des actions d’automatisation des process. La digitalisation et la technologie sont certes l’avenir, mais ne doivent pas pour autant desservir l’humain. 

Les agences de Papa : une valorisation boursière déconnectée du marché. 

Nous avons parlé du CA des agences de papa, passons à la valorisation de l’entreprise qui a été de plus de 220 millions d’euros !

Valorisation très très élevée en comparaison avec des entreprises comme Liberkeys ou encore Proprioo qui sont valorisées entre 10 et 20 millions d’euros alors qu’elles réalisent au moins 30 fois plus de chiffres d’affaires que les agences de papa lors de leur entrée en bourse !

Les agences de papa étaient plus valorisées que Century 21 ou encore leur équivalent anglais PurpleBriks qui réalisent environ 90 000 ventes par an. 

Alors comment les agences de papa comptent atteindre les 10 millions de CA en lieu et place des 1,5 million annoncées ?  Les fondateurs, Nicolas Fratini et Frédéric Ibanez misent tout sur les perspectives de développement du Metaverse Versity. 

En effet, la réussite du lancement de Versity les conduit à revoir leur prévision à la hausse avec un nouvel objectif de 10 millions d’euros contre 1,5 million annoncés.  

Ainsi, à la suite de leur dernier communiqué de presse, les agences de papa prévoient : 

• Une levée de 4 millions d’euros d’une émission d’obligations convertibles intégralement souscrite par Capital Système Investissements.
• Une augmentation de capital d’un montant de 8,4 millions d’euros qui va permettre de renforcer ses capitaux propres. Pour cela, il prévoit la base du prix de souscription unitaire à 0,25 euro, représentant une décote de 50% par rapport au dernier cours coté.
• Une émission de 26,6 millions de bons de souscription d’actions afin d’entraîner une augmentation de capital d’une valeur totale de 6,7 millions d’euros.

À la suite de la finalisation de toutes ces opérations, la participation d’un actionnaire détenant 1% du capital se trouverait ramenée à 0,45%, sur une base non diluée.

Faut-il investir dans les Agences de Papa : notre avis !

Le réseau immobilier des agences de papa ne représente pas un gros risque si vous souhaitez tenter de vendre ou acheter un bien via leur service. En effet, la commission est payée uniquement à la signature de l’acte authentique. Ici il ne s’agit pas de donner notre avis sur le concept d’une agence immobilière digitalisée et des commissions plafonnées.

Néanmoins, au vu des résultats, nous ne pouvons que nous demander si l’entreprise va réussir à rattraper ses pertes. Si vous jetez un œil sur leur site, vous trouverez à ce jour 189 biens immobiliers à la vente, sans nouvelles annonces immobilières parues depuis avril 2023… Nous sentons clairement que le concept est délaissé pour se concentrer sur le projet Versity. 

Que penser de Versity ? Là aussi, beaucoup de communication, mais peu de concret pour être certain que le projet soit viable. La création d’un univers immobilier virtuel à l’image du monde réel afin de faciliter les opérations immobilières, cache à notre avis l’objectif principal qui est la création de sa propre cryptomonnaie et d’une économie parallèle. Nous sommes bien loin du concept de base qui est l’accès à la propriété pour tous. 

Ainsi, lorsque l’on regarde les chiffres, que ce soit leur résultat ou le cours de l’action qui ne cesse de baisser, nous pensons que le risque de faillite est bien présent. Par conséquent, nous ne pouvons que vous conseillez de ne pas vous laisser aveugler par les promesses et les actions marketing des agences de papa. Cette envolée boursière a été déconnectée des réalités économiques et il vaut mieux prévenir que guérir. 

Alors, n’hésitez pas à demander conseil à votre conseiller en gestion de patrimoine avant d’investir !