Faut-il éviter les SCPI sans frais d’entrée ?

De plus en plus de sociétés de gestion proposent des SCPI sans frais d’entrée. Mais l’absence de frais de souscription ne doit pas devenir le seul critère à prendre en considération. Les SCPI sans frais d’entrée sont-elles meilleures que les autres ? Y a-t-il des contreparties ? Quels sont les indicateurs clés à connaître avant d’investir ? On vous dit tout sur ce qu’il savoir sur les SCPI sans frais d’entrée pour vous aider à faire le meilleur investissement.

Pourquoi certaines sociétés de gestion proposent des SCPI sans frais d’entrée ?

Attirer un maximum d’investisseurs rapidement

Le fait de proposer des SCPI sans frais d’entrée est une tendance et une innovation récente. Ce sont uniquement les sociétés de gestion créées il y a moins de 5 ans qui ont recours à cette stratégie, et ce, pour une raison bien précise. Le marché des SCPI est déjà très concurrentiel. Les sociétés de gestion qui se lancent doivent impérativement attirer de nouveaux investisseurs rapidement pour accélérer leur collecte et capitaliser sans attendre.

Pour cela, elles sont prêtes à faire des “cadeaux” aux investisseurs, et le fait de ne pas pratiquer de frais sur versement est la meilleure manière d’obtenir un avantage concurrentiel. Il faut dire que les frais sur versement pèsent généralement très lourd dans l’investissement des particuliers ! Entre 8 et 12% suivant la société de gestion.

Distribuer de meilleurs rendements 

Les SCPI récentes doivent aussi redoubler d’effort pour inspirer confiance aux investisseurs, car elles ne sont pas encore bien implantées. Or, quoi de mieux pour augmenter son capital-confiance que de proposer des rendements attractifs ?

Pour rappel, le rendement d’une SCPI (ou taux de distribution) est calculé chaque année en divisant le dividende brut versé par la SCPI par la valeur de souscription des parts au 1er janvier. 

Les sociétés de gestion savent bien que le taux de distribution est l’indicateur le plus scruté par les investisseurs. Or, en appliquant 0% de frais sur versement, elles permettent aux investisseurs d’espérer des rendements nets de frais encore plus attractifs.

Comment se rémunèrent les SCPI sans frais de souscription ?

Le fait qu’une SCPI ne pratique aucun frais d’entrée pose légitimement question. Une SCPI doit bien se rémunérer, ne serait-ce que pour payer ses salariés.

Les SCPI sans frais de souscription se rémunèrent en réalité grâce aux frais de gestion. Ils sont donc généralement (et assez logiquement) supérieurs à ceux pratiqués par les SCPI qui pratiquent des frais d’entrée : 

• Entre 10 et 14% en moyenne pour les SCPI traditionnelles ;
• Entre 14 et 18% pour les SCPI sans frais d’entrée.

Vous vous demandez certainement quel critère est à privilégier  entre les frais d’entrée et les frais de gestion pour s’assurer de faire le meilleur investissement possible. Nous allons voir dans la partie qui suit en quoi l’absence de frais de souscription profite davantage à l’investisseur que l’absence de frais de gestion.

Les SCPI sans frais d’entrée sont-elles les plus performantes ?

Quoi de mieux pour donner un avis sur les SCPI sans frais d’entrée que de comparer leur performance avec les SCPI qui pratiquent des frais de souscription ?

Des SCPI qui performant mieux que la moyenne du marché

Si on compare le rendement des SCPI sans frais d’entrée avec la moyenne du marché en 2022,  le constat est sans appel : 

• 7% de rendement pour les SCPI sans frais d’entrée en 2022 ;
• 4,53% de rendement en moyenne en 2022 (toutes SCPI confondues).

 Avec une performance moyenne de 7%, les SCPI sans frais de souscription font donc 55% de plus que la moyenne du marché. 

Cela va encore plus loin. Même, en s’en tenant uniquement au top 10 des meilleures SCPI, le constat est en faveur des SCPI sans frais : 

• 7% de rendement pour les SPCI sans frais d’entrée ;
• 6,26% de rendement pour les meilleures SCPI avec frais d’entrée.

Ce signal est d’autant plus engageant que les SCPI sans frais d’entrée n’en sont pas à leur coup d’essai. Celles qui existaient déjà en 2021 avaient réalisé des performances bien au-dessus de la moyenne du marché cette année là également. 

En 2022, les deux premières places du podium des meilleurs rendements sont ainsi occupées par Remake Live et Iroko Zen, deux SCPI sans frais de souscription. La dernière SCPI sans frais d’entrée, Novaxia Neo, n’est pas bien loin avec un rendement à 6,33%.

SCPI sans frais de souscription : des performances encore meilleures à la sortie

On pourrait croire que ces belles performances sont en partie dues à l’absence de frais d’entrée, sauf qu’il n’en est rien. Contrairement aux frais de gestion qui entrent dans le calcul du taux de distribution et minorent donc la performance des SCPI, les frais de souscription ne sont pas pris en compte.

Étant donné qu’ils ne sont versés qu’une fois par l’investisseur, les frais d’entrée ne trouvent pas leur place dans le calcul du taux de distribution global d’une SCPI. On peut donc dire que les belles performances affichées par les SCPI sont en réalité sous-évaluées par rapport à leurs performances nettes. 

D’ailleurs, nous invitons chaque investisseur à calculer le rendement réel de ses SCPI en fonction de la durée de détention de ses parts. Ce calcul ne peut se faire qu’à la vente de ses parts puisqu’il dépend du temps de détention des parts de SCPI. Comme nous l’avons dit, ce calcul est nécessairement à l’avantage des SCPI sans frais d’entrée puisque les frais de souscription viennent minorer la rentabilité nette des SCPI. Précisons d’ailleurs que plus la durée de détention est courte, plus les frais d’entrée amoindrissent la rentabilité réelle des investissements. Si vous optez pour des SCPI qui pratiquent des frais d’entrée, vous avez tout intérêt à conserver vos parts le plus longtemps possible pour amortir ces coûts. C’est un frein à l’investissement pour certains épargnants qui craignent de ne pas faire une opération rentable s’ils doivent revendre leurs parts avant 10 ans

Les contreparties à l’absence de frais d’entrée

Les SCPI sans frais de souscription veulent des investisseurs à long terme pour stabiliser leur collecte. Elles ont donc tout intérêt à poser des garde-fous pour éviter un phénomène “d’achat-revente” de leurs parts. Pour cela, toutes les SCPI sans frais d’entrée conditionnent l’absence de frais d’entrée à une durée minimale des parts ; 

• 3 ans minimum pour Iroko Zen (commission de sortie de 3% avant 3 ans);
• 5 ans minimum pour Remake Live et Novaxia Neo (respectivement 5% et 6% de commission de retrait avant 5 ans).

Il s’agit de bien faibles contreparties étant donné qu’un investissement dans des SCPI est un placement long terme. Une fois acquises, il est conseillé de garder ses parts de SCPI au minimum une dizaine d’années pour profiter de compléments de revenus intéressants et de plus-values à la revente.

Nous avons beaucoup parlé du taux de distribution pour mettre en avant les bonnes performances des SCPI sans frais. Or ce critère est loin d’être suffisant pour s’assurer de faire un bon investissement. Voyons comment se placent les SCPI sans frais d’entrée vis-à-vis des autres critères à envisager.

Quels sont les autres indicateurs clés à connaître avant d’investir en SCPI ?

On l’a vu, en plus de ne prélever aucun frais d’entrée, les SCPI proposent des rendements très intéressants. Néanmoins, d’autres indicateurs ne doivent pas être négligés  au moment d’investir en SCPI. Nous verrons alors si les SCPI sans frais de souscription font mieux ou moins bien que les autres pour chaque critère.

Le risque lié à la SCPI

Le taux d’occupation financier 

Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur qui permet de mesurer le décalage entre le potentiel de loyers encaissables par une SCPI (si elle était occupée à 100%) et son occupation réelle (vacance locative, défauts de paiement…)

Même si une SCPI présente un bon taux d’occupation financier, attention aux SCPI dont une grosse partie des revenus dépendent d’une toute petite partie des locataires. 

Il arrive que des SCPI thématiques (spécialisées dans la santé, dans les bureaux…) aient en effet très peu de locataires différents. Un seul locataire peut par exemple représenter 30% du taux d’occupation financier d’une SCPI. C’est un risque dans la mesure où les vacances locatives et les défauts de paiement sont alors beaucoup plus importants que pour des SCPI louant ses biens à de nombreux locataires différents.

De ce point de vue là, les SCPI sans frais tirent encore une fois leur épingle du jeu. Elles ne sont pas les plus risquées, car elles privilégient une approche diversifiée (autant géographique que sectorielle).

La capitalisation de la SCPI

Pensez à consulter aussi le niveau de capitalisation de la SCPI. Une SCPI fortement capitalisée (plus  d’un milliard d’euros) représente un risque moindre qu’une SCPI nouvelle sur le marché et donc faiblement capitalisée.

On aborde ici la principale faiblesse des SCPI sans frais d’entrée. Ce sont les plus récentes sur le marché des SCPI. Elles sont donc encore peu capitalisées par rapport aux SCPI plus anciennes (surtout par rapport aux SCPI qui existent depuis plus d’une vingtaine d’années). Une SCPI comme Iroko Zen était ainsi capitalisée à hauteur de 212 millions d’euros au 31 décembre 2022. Remake Live et Novaxia Neo tournent également autour des 200 millions d’euros de capitalisation en 2023.

Investir dans une SCPI sans frais d’entrée est donc un pari sur l’avenir et représente un risque un peu plus important que dans le cas de SCPI très fortement capitalisées. 

La fiscalité (surtout si vous êtes fortement imposé)

Voilà un indicateur qui passe souvent à la trappe et qui peut pourtant considérablement changer la rentabilité réelle de votre investissement ! Les taux de distribution affichés par les SCPI sont toujours calculés avant imposition, car le taux de prélèvement est propre à chaque investisseur.

Or, si vous êtes fortement imposé, vous pourriez être surpris du rendement net de vos SCPI. 

La fiscalité de votre investissement va surtout dépendre du pays dans lequel la SCPI achète ses biens.

Prenons l’exemple d’une personne qui se situe dans la tranche marginale d’imposition à 41% et qui a perçu 8 000 € de dividendes en 2022.

• Si elle a acheté ses parts dans une SCPI qui n’investit qu’en France, tous ses revenus seront soumis au taux de 41%. Elle ne percevra donc réellement que 59% des revenus versés par la SCPI, mais ce n’est pas tout. Elle devra aussi s’acquitter de prélèvements sociaux assez élevés : 17,2%.  Sur les 8 000 € versés, elle ne percevra donc réellement que 3 344 € de revenus nets.
• Si elle a acheté ses parts dans une SCPI qui investit en Allemagne, elle bénéficiera d’un crédit d’impôt pour éviter une double imposition (en France et en Allemagne) qui peut lui éviter de lourds prélèvements, surtout si elle est fortement imposée. Ce crédit d’impôt est calculé selon votre taux d’imposition moyen. Si l’investisseur perçoit un revenu de 75 000 €, il paiera 16 472€ d’impôt, ce qui correspond à un taux d’imposition moyen de 22%. Il bénéficiera donc d’un crédit d’impôt de 22% sur les 8000€ investis. Il devra néanmoins s’acquitter d’une taxe de 15,825% auprès de l’Etat Allemand mais n’aura pas à payer 17,2% de prélèvements sociaux. Cela lui permet de réaliser une deuxième optimisation fiscale !  Au final, l’investisseur percevra 5 214 € de revenus nets.

En investissant dans les SCPI allemandes, l’acheteur percevra donc presque 2 000 € de plus que s’il avait investi dans des SCPI 100% française. 2 000 € économisés sur 8 000 € de dividendes perçus, c’est un gain énorme !

Ne pas payer de frais d’entrée c’est bien, mais les impôts sont prélevés tous les ans. Voyons donc comment s’en sortent les SCPI sans frais de souscription à ce niveau-là.

Les SCPI sans frais d’entrée sont plutôt bonnes élèves car elles sont relativement bien diversifiées géographiquement parlant. Elles font notamment mieux que beaucoup de SCPI qui n’investissent qu’en France : 

• Iroko Zen et Novaxia Neo sont ainsi investies à 50% hors de France ;
• Remake Live est un peu moins diversifiée d’un point de vue géographique mais cela ne devrait pas durer (elle vient d’acquérir un immeuble à Dublin en 2023 et se rapproche donc des 50% d’investissement à l’étranger).

Vous souhaitez connaître les SCPI les plus intéressantes fiscalement en fonction de votre taux d’imposition ? Vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.

La valeur de reconstitution des parts

La valeur de reconstitution est l’estimation à un instant T de la valeur d’une part de SCPI. Or ce tarif peut ne pas correspondre à la valeur de souscription de cette part. Les SCPI peuvent en effet s’affranchir (en partie) des prix du marché pour proposer des décotes ou des surcotes : 

• Si elles décident de vendre leurs parts à un prix supérieur à leur valeur réelle sur le marché, on parle de surcote. 
• Si elles décident de vendre leurs parts à un prix inférieur à leur valeur réelle sur le marché, on parle de décote.

Bien entendu, il est de meilleur augure d’investir dans une SCPI qui pratique des décotes puisque cela revient à investir dans l’immobilier en dessous du prix du marché.

Les SCPI récentes ont comme stratégie de pratiquer des décotes pour attirer les investisseurs. On l’a déjà dit les SCPI sans frais d’entrée sont justement les petites dernières sur ce marché en expansion, les parts sont donc décotées ce qui est encore une fois un bon point pour les investisseurs.

Que penser des SCPI sans frais d’entrée ? 

Hormis leur faible capitalisation, les SCPI cumulent les bons points : 

• Rendements très attractifs ;
• Bonne diversification (en particulier géographique) ;
• Valeurs de souscription sous-évaluée par rapport à la valeur de reconstitution ;
• Et bien sûr, l’absence de frais d’entrée !

L’absence de frais de souscription n’est donc pas un piège pour l’investisseur mais est bel et bien un atout qui vient s’ajouter aux autres bonnes pratiques des SCPI sans frais d’entrée. Mais tout n’est pas si simple ! Même si nous recommandons vivement les SCPI avec peu de frais, d’autres SCPI peuvent être plus adaptées à votre profil investisseur. De plus, il y a plusieurs façons d’investir dans les SCPI (pleine propriété, démembrement, nue-propriété, usufruit temporaire…). N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact pour être conseillé. Nous vous aiderons notamment à optimiser votre fiscalité qui est un des points les plus importants à connaître lorsqu’on investit dans les SCPI.