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Comment réussir son premier investissement locatif ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
31 janvier 2022

Un investissement locatif doit s’envisager avec précaution, surtout quand c’est le premier ! En effet, réussir son investissement demande d’être attentif à certains critères comme l’emplacement, la rentabilité locative, le financement et la fiscalité. Vous devez connaître les rouages de la gestion afin de sécuriser votre placement. Tant de questions à se poser avant de se précipiter ! C’est pourquoi nous vous expliquons ici tout de ce que vous devez savoir sur l’investissement locatif !

Quelle stratégie adoptée pour un investissement locatif ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez vous poser les bonnes questions : à qui louer ? Ou acheter ? Location vide ou meublée ? Neuf ou ancien ? Nous vous aidons ici à définir votre stratégie ! suivez-nous !

Définir votre projet immobilier locatif !

Définir votre projet consiste à cibler le type de locataire, la nature du bien et l’emplacement. En effet, ces critères sont étroitement liés. Une erreur de stratégie pourrait vous obliger à revoir votre loyer à la baisse.

Ainsi, vous devez dans un premier temps vous poser les questions suivantes :

  • Quel est votre objectif ? : Est-ce pour obtenir un complément de revenu ? Souhaitez-vous occuper le logement à votre retraite ? Est-ce pour financer une résidence secondaire de vacances ? Est-ce un investissement pour y loger vos enfants ? Ces questions sont importantes, car vous pourrez ensuite déterminer le type de bien, les locataires que vous souhaitez cibler, mais aussi la nature de l’investissement. Vous avez en effet le choix, entre de la location vide, meublée ou encore saisonnière.
  • De l’objectif découlent le type de bien, par exemple :
    • Obtenir des revenus complémentaires : opter pour la location meublée d’un studio peut s’avérer judicieux.
    • Acheter une résidence secondaire pour vos vacances : la location saisonnière est plus adaptée.
    • Acheter un appartement en vue d’y habiter plus tard, de le transmettre à votre enfant ou de le revendre pour en tirer une plus-value : dans ce cas, tourner vous vers de la location vide et de grandes superficies.

Votre objectif et le type de bien défini, vous pouvez à présent déduire l’emplacement et la cible, par exemple :

  • Un étudiant :  acheter un studio meublé dans une ville universitaire.
  • Des vacanciers : acheter un appartement ou une maison située à proximité d’attractions touristiques (mer, montagne, villes touristiques).
  • Un couple ou une famille : les T2 ou T3 seront idéaux s’ils sont à proximité des commerces, transports, crèches, écoles…

Bien entendu, il convient d’analyser le marché locatif local et surtout de privilégier des zones dynamiques où la demande de location est importante pour le type de locataire que vous souhaitez cibler. Pour cela, vous pouvez éplucher les annonces immobilières des biens similaires au vôtre ou demander conseil à des agences immobilières locales qui sauront vous renseigner.

Quel type de logement offre la meilleure rentabilité ?

Lors d’un premier investissement locatif, vous devez être attentif à la rentabilité. Chaque type de bien a leur avantage et inconvénient !

  • Les petites surfaces représentent une bonne rentabilité en termes de loyer, mais aussi un turn-over important des locataires. Les risques sont donc la vacance locative et la remise en état plus fréquent du logement.
  • Les grandes surfaces, souvent occupé par des couples ou des familles. Ils restent plus longtemps, donc le risque de vacance est moindre. Ils entretiennent généralement le logement où ils vivent. Néanmoins, le loyer par rapport à la superficie sera moins élevé entrainant une plus faible rentabilité.
  • La location saisonnière : elle offre un rendement supérieur, mais les revenus sont variables et irréguliers. De plus, le turn-over engendre des frais de remise en état.

En résumé, la rentabilité rémunère le risque ! Les studios ou la location saisonnière sont plus rentables, mais plus risqués que les grandes surfaces.

Logement neuf vs ancien : lequel choisir ?

Vous avez le choix d’investir dans le neuf ou dans l’ancien. Là encore vous devez peser le pour et le contre !

Investir dans un logement neuf

Avantages

  • Frais de notaire réduit
  • Moins de travaux
  • Charges réduites
  • Appartement respectant les normes de performance énergétique
  • Taxe foncière réduite

Inconvénients

  • Prix d’achat plus élevé : 20% à 30% plus cher que l’ancien
  • Peu de différence de loyer entre le neuf et l’ancien
  • Rentabilité plus faible
  • Risque de retard de livraison ou de malfaçons

Investir dans un logement ancien

Avantages

  • Prix d’achat moins élevé
  • L’emplacement : souvent situé en centre-ville.
  • Visibilité du quartier et de l’appartement
  • Connaissance du marché locatif de façon plus précise

Inconvénients

  • Frais de notaire 7%-8%
  • Travaux d’entretien plus importants
  • Charges de copropriété plus élevées
  • Travaux de remise aux normes de performances énergétiques à prévoir.

Vous pouvez acheter un logement à la vente déjà occupé. Une décote est appliquée sur le prix de vente et vous avez déjà un locataire en place. Cela vous permet d’avoir une vision des revenus locatifs générés par le logement.

Location vide ou meublé : Quelle est la meilleure option ?

La réponse découle du type de bien et de votre cible ! En effet, il est déconseillé de louer meublé un T3, un T4 ou une maison sauf si c’est en vue de faire la location saisonnière.

Mais faisons quand même un petit rappel des avantages et inconvénients de la location vide et meublée.

La location Vide

Avantages 

  • Plus de stabilité : bail de 3 ans renouvelable
  • Moins de vacance locative
  • Moins d’entretien suite au turn-over limité

Inconvénients

  • Une rentabilité moins élevée
  • Pour récupérer le logement, vous devez attendre la fin du bail de 3 ans et donner un congé justifié au locataire 6 mois avant la fin du bail

La location meublée

Avantages 

  • Une meilleure rentabilité
  • Des baux de courte durée un an renouvelable (9 mois pour les étudiants, 10 mois maximum pour le bail mobilité).
  • Il est plus facile de récupérer son logement si besoin
  • La fiscalité du statut LMNP

Inconvénients

Comment financer un premier investissement locatif ?

Utiliser le levier du crédit immobilier pour financer un premier investissement locatif est pertinent. En effet, une partie des mensualités est payée par les loyers encaissés. De plus, un prêt immobilier vous permet d’optimiser votre fiscalité vu que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus locatifs.

Malgré tout il est rare qu’un investissement s’auto-finance grâce aux revenus fonciers. Ainsi, vous devez fournir un effort d’épargne mensuel pour combler la différence entre les recettes et les charges. Cet effort peut être réduit si vous allongez la durée du crédit immobilier ou si vous injectez un apport personnel.

Par ailleurs, vous devez prévoir une trésorerie pour pallier les aléas, comme la vacance locative ou encore des travaux urgents dans le logement. En effet, en tant que bailleur vous avez des obligations comme remplacer les équipements en panne rapidement.

Dans tous les cas, avant de partir à la recherche de votre bien locatif, vous devez établir un plan de financement, en d’autres termes vous devez monter un dossier béton pour demander un crédit à votre banque.

Pour cela, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour votre investissement locatif. Il saura vous guider et vous conseiller sur un financement approprié.

En effet, les banques vont éplucher votre dossier à la loupe et être attentives aux critères suivants :

  • La situation professionnelle : les revenus tout comme l’emploi doivent être stables.
  • La situation financière : les comptes doivent être impeccables.
  • Le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35%.
  • Le reste à vivre qui doit être suffisant.
  • La pertinence de votre projet immobilier : elle vérifie la rentabilité locative et l’intérêt de l’investissement.
  • L’âge et l’état de santé : En effet, ces critères sont importants pour déterminer la durée de l’emprunt. Mais aussi, pour obtenir une assurance emprunteur.

Même s’il est possible d’obtenir un crédit sans apport, elle sera plus encline à vous accorder le financement si vous injectez un apport égal à 10% du montant du crédit.

En cas d’absence d’apport et si vous souhaitez acheter un logement dans l’ancien, vous pouvez avoir recours à des aides pour un prêt immobilier locatif comme l’Eco-Ptz ou les prêts travaux d’action logement destinés au bailleur.

Néanmoins, il existe des solutions afin d’optimiser la rentabilité et la fiscalité d’in investissement locatif que nous vous expliquons un peu plus loin !

Comment se passe la gestion locative ?

La gestion locative d’un bien demande du temps mais aussi de connaître les droits et obligations des bailleurs et des locataires. Explications !

Comment fixer un loyer ?

L’erreur absolue à éviter est de fixer le loyer de votre bien en fonction de vos mensualités et de vos charges. En effet, la sentence est sans appel : Vous ne trouverez pas de locataires !

C’est pourquoi, même si le loyer est fixé librement entre les parties, vous devez vous renseigner sur le marché locatif et comparer les loyers des biens similaires au vôtre. Vous pouvez également vous renseigner auprès d’un agent immobilier, d’autant que vous aurez besoin de fournir des estimations locatives à votre banque lors de votre demande de prêt.

Ainsi, les critères principaux pour fixer un loyer sont :

  • L’emplacement
  • La superficie
  • Les équipements intérieurs et extérieurs : cuisine équipée, ascenseur, parking, cave, balcon, terrasse…

Par ailleurs, vous devez intégrer dans le loyer, une quote-part de charges récupérables auprès des locataires. Elles représentent généralement 70% des charges générales liées à l’appartement lorsque le bien est en copropriété. À cela s’ajoute la taxe d’ordure ménagère présente sur la taxe foncière du logement.

Le montant des charges locatives est précisé dans l’extrait de compte annuel remis par le syndic.

Pour finir, vous devez respecter certaines règles en matière de loyer, à savoir :

  • Un loyer est fixé librement sauf lors du changement de locataires si le logement est situé dans une zone tendue.  En d’autres termes, lorsque votre locataire s’en va, vous ne pouvez pas augmenter le montant du loyer sauf si vous justifiez de travaux d’amélioration et que le logement est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché.
  • Une révision annuelle du loyer à la date d’anniversaire du bail est possible. Néanmoins, elle est réglementée par un indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre.

Le loyer fixé, nous vous expliquons tout de suite comment choisir un locataire !

Comment choisir un locataire ?

En réalité, le problème n’est pas de trouver un locataire ! En effet, si vous avez respecté les conseils précédents : un emplacement attractif, un logement adapté à votre cible et un loyer au prix du marché, votre annonce de location aura du succès.

La difficulté est de sélectionner un locataire ! Vous devez sécuriser votre investissement et limiter les risques d’impayés. Pour cela, vous devez lui demander les documents suivants conformément à la réglementation :

  • Un justificatif d’identité
  • Un justificatif de domicile 
  • Des justificatifs de ressources : les trois derniers bulletins de salaires ou tout justificatifs de ressources s’il est indépendant
  • Des justificatifs de la situation professionnelle : contrat de travail, extrait K-Bis, carte étudiante…

Généralement, on calcule un ratio de solvabilité qui correspond au taux d’effort du locataire. La limite est souvent comprise entre 33,3% et 35%. Pour cela, il vous suffit de diviser le loyer mensuel charges comprises par les revenus du locataire.

Exemple : Pour un loyer à 600 € charges comprises et des revenus de 1 800 €.

Le ratio de solvabilité est de : (600 / 1800) = 33,3%

C’est pourquoi on dit souvent que les revenus doivent être supérieurs à trois fois le montant du loyer ! Cette technique vous permettra donc de comparer les dossiers des candidats locataires.

Néanmoins, un locataire n’est pas uniquement un dossier. Il est nécessaire de prendre le temps de faire un minimum connaissance avec un candidat. En effet, vous n’êtes malheureusement pas à l’abri qu’un mauvais payeur se cache derrière un dossier en béton. Et parfois, il vaut mieux faire confiance à son instinct plutôt qu’à un dossier !

C’est pourquoi, il est conseillé de prendre des garanties supplémentaires afin de limiter les risques d’impayés.

Quelles garanties souscrire afin de sécuriser un premier investissement locatif ?

Plusieurs options s’offrent à vous afin de garantir vos loyers et par conséquent réussir votre premier investissement locatif, à savoir :

  • Une garantie loyers impayés (GLI) : Le dossier locataire doit être validé par l’assurance après étude et ses critères sont restrictifs. Néanmoins en cas d’impayés, elle vous rembourse sans délai de carence. Le taux de souscription dépendra des garanties choisies. En général le tarif d’un GLI se situe entre 2.8 % et 4% calculés sur les encaissements (loyers +charges).
  • La garantie Visale : C’est une assurance loyer impayé financée et gérée par Action logement. Elle permet aux jeunes jusqu’à 30 ans et aux salariés modestes de trouver un logement et au propriétaire de les assurer gratuitement.
  • Un garant physique : Il s’agit d’un tiers, un ami ou un membre de la famille qui se porte caution solidaire pour le locataire. En cas d’impayé, le garant est mis en demeure de payer au même titre que le locataire. Attention, toutefois, vous devez vérifier que le garant soit solvable.
  • Un garant payant : Des sociétés en ligne ont créé un service de garantie destiné au locataire. En contrepartie d’une cotisation payée par le locataire, la société se porte caution. En cas de défaillance, elle rembourse le propriétaire et engage une procédure à l’encontre du locataire. Les principaux acteurs sont Garantme, Unkle ou encore Cautionneo.
  • Une caution bancaire : Peu de banques proposent ce service. Dans ce cas, le locataire bloque une somme d’argent sur un compte correspondant à un ou deux ans de loyers. Ce dépôt est ensuite débloqué sur demande du bailleur en cas d’impayé du locataire.

Les cotisations de l’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers.

Comment gérer un bien locatif sans intermédiaire ?

Si vous souhaitez gérer un bien locatif sans intermédiaire, vous devez être conscient de vos obligations et des démarches administratives, à savoir :

  • Avant la mise en location :
    • Diffuser les annonces de locations
    • Renseignez les locataires
    • Fixer les rendez-vous pour les visites
    • Étudier les dossiers des candidats locataires
  • La mise en location :
    • Rédaction du bail d’habitation incluant les annexes à remettre aux locataires (liste des charges et réparations locatives, diagnostics techniques obligatoires )
    • Réalisation de l’état des lieux d’entrée  : N’oubliez pas un locataire doit fournir une attestation d’assurance habitation le jour de l’entrée dans les lieux. Elle doit être renouvelée chaque année.
  • Pendant la durée de la location :
    • Fournir des quittances de loyer gratuitement
    • Effectuer la révision annuelle du loyer
    • Procéder à la régularisation des charges locatives chaque année.

En outre, vous devez réagir rapidement en cas de panne dans le logement. Vous devez procéder aux travaux sauf si ces derniers font partie de la liste des réparations locatives.

En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) et ce malgré l’obligation d’assurance habitation pour le locataire.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Les recettes issues d’une location sont imposées sur le barème progressif de l’impôt et soumises aux prélèvements sociaux (17.2%). Les loyers sont à déclarer en même temps que vos revenus.

L’imposition des revenus fonciers d’une location vide 

Les loyers d’une location vide rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

  • Le régime micro foncier : Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes soumis automatiquement au régime micro foncier qui est une déclaration simplifiée. Il vous suffit de déclarer vos revenus locatifs sur le formulaire 2042 de votre déclaration classique dans la case 4BE. Vous bénéficierez de 30% d’abattement sur les loyers encaissés. Cette option est intéressante si vos charges annuelles sont inférieures à 30%.
  • Le régime réel : il vous permet de déclarer les revenus fonciers et toutes les charges déductibles (frais de gestion, travaux, charges non récupérables, intérêt d’emprunt…) Dans ce cas, vous devez déclarer vos recettes en utilisant le formulaire n°2044. Le résultat est à reporter sur la 2042 à la case 4BE. Ce montant égal à la différence entre les revenus fonciers et les charges déductibles.

L’imposition des revenus sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) 

Dans le cas où vous vous laissez tenter par un premier investissement locatif sous le statut LMNP, alors vos revenus fonciers rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils sont à déclarer à l’aide du formulaire n° 2042 C PRO dans le cadre « Revenus » des locations meublées non professionnelles.

Comme pour la location vide, vous avez le choix entre deux options :

  • Le Micro BIC : Pour les revenus inférieurs à 76 200 €, cette option s’applique automatiquement. Vous bénéficiez d’un abattement de 50%. Néanmoins, elle est intéressante si vos charges sont inférieures à 50%.
  • Le régime réel : Vous pouvez déduire toutes les charges telles que les travaux, intérêts d’emprunt, les taxes (foncières, CFE) … Mais l’avantage du régime réel est de pouvoir amortir le bien (hors terrain), le mobilier ainsi que les frais de notaire.

En effet, le mécanisme d’amortissement du statut LMNP est un excellent moyen de générer un déficit foncier et de limiter voire annuler l’imposition sur vos revenus fonciers.

Faut-il passer par une agence immobilière pour la gestion locative ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la gestion locative demande du temps et un minimum de connaissance en droit immobilier. En revanche, en déléguant la gestion à une agence immobilière, vous vous affranchissez de ses contraintes.

Les missions d’une agence sont multiples, à savoir :  

  • Publication de l’annonce, visites, étude des dossiers
  • Rédaction du bail
  • État des lieux
  • Comptabilité : encaissement et reversement des loyers, régularisation de charges, paiement des factures…
  • Gestion des travaux et conflits éventuels
  • Aide à la déclaration des revenus fonciers
  • Souscription et gestion de l’assurance loyers impayés

Toutefois, les frais de gestion, bien que déductibles des impôts, représentent un cout non négligeable. En effet, ils représentent environ 7% ou 8% des encaissements auxquelles se rajoutent des frais annexes tels que les honoraires de location.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire le tour des agences afin de comparer les offres de services et le cout.

Comment optimiser la fiscalité d’un premier investissement locatif ?

Que vous choisissiez la location vide ou meublée, vous pouvez optimiser votre premier investissement locatif via de nombreux dispositifs de défiscalisation. Ils vous permettent de bénéficier de réductions d’impôts ou d’abattement.

Dispositifs fiscauxBiens concernésAvantage fiscal
Le dispositif Cosse ou « louer abordable »Investissement dans l’ancien sous réserve de signer une convention avec l’ANAHRéduction d’impôts de 15% à 65% selon les conditions du dispositif.
La loi PinelAchat dans le neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans des zones tenduesPossibilité de profiter d’une réduction d’impôt maximale de 63 000.00 € lissés sur 12 ans.  
Le Pinel ancienAchat dans l’ancien sous condition de travaux de réhabilitationLa réduction d’impôt est identique au dispositif Pinel
La loi De NormandieAchat dans l’ancien sous condition de travaux de rénovationLe dispositif offre la même réduction que la loi Pinel
La loi Censi BouvardAcquisition neuf ou en VEFA d’un bien meublé en résidences de services.Réduction d’impôt maximale de 33 000.00 € lissée sur 9 ans. La TVA de 20% est récupérable  

Toutefois, ces dispositifs bien qu’alléchant doivent être envisagés avec précaution. En effet, ils sont souvent accompagnés de conditions strictes comme :

  • Un engagement de location.
  • Investir dans une zone géographique éligible.
  • Respecter des plafonds de loyers.
  • Respecter des plafonds de ressources.
  • Des listes de travaux éligibles.

En conclusion, l’avantage fiscal doit venir bonifier votre premier investissement locatif qui doit déjà être rentable à la base !

Ainsi, en vous vous posant les bonnes questions, et en procédant de manière méthodique, vous aurez toutes les clés en main pour réussir votre premier investissement locatif. Néanmoins, gardez à l’esprit qu’il existe toujours un risque. C’est pourquoi, n’hésitez pas à demander conseil à des experts avisés qui sauront vous guider dans votre projet immobilier !

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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