Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement en LMNP ?

Expert
Mis à jour le 11 mai 2022

Le statut LMNP est le statut des bailleurs qui louent un logement meublé à titre d’habitation principale. Contrairement à de la location classique, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéficies industriels et commerciaux. Ce statut ouvre donc droit à une fiscalité avantageuse, notamment grâce à la possibilité d’amortir son bien, le mobilier et certains travaux.

Tour d’horizon de la fiscalité et des amortissements du statut LMNP !

Comment sont imposés les revenus locatifs en LMNP ?

En tant que loueur meublé non professionnel, vos revenus rentrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers contrairement à la location de logement nu.

Ainsi, vous avez le choix entre le régime micro BIC et le régime réel, ce qui implique une fiscalité plus avantageuse que si vous percevez des revenus fonciers. En effet, l’amortissement en LMNP est l’avantage de ce statut. Il vous permet de déduire de vos revenus environ 5% de la valeur d’achat du bien chaque année (soit la valeur du bien divisée par la durée de l’amortissement de ce dernier, en général sur 20 ans (5%)). En location nue, générant des revenus fonciers, vous ne pourrez déduire de votre revenu que certaines charges précises et vous ne pourrez amortir le bien.

Soyons très clair, l’amortissement est uniquement comptable, il s’agit de réduire votre base imposable. Il ne s’agit en aucun cas d’un décaissement d’argent de votre part.

Afin de mieux comprendre comment sont imposés les revenus locatifs en LMNP par rapport au statut classique d’un propriétaire bailleur, prenons un exemple !

Admettons que les revenus fonciers perçus dans l’année sont de 6 000 € et vos charges de 1 900 € et votre taux d’imposition est de 30%

Comparaison régime micro-bic et micro-foncier

Micro BICMicro foncier
Revenus6 000 €6 000 €
Abattement6 000€ x 50% = 3 000 € 6 000 € x 30% = 1 800 €
Recettes imposables3 000 €4 200 €
Imposition au barème progressif de l’IR 30% + 17.2 % de prélèvements sociaux3000 x 30 % = 900 €
3000 x 17.2% = 516€
4 200 x 30 % = 1 260 €
4 200 x 17,2% = 722 €
Total imposition1 416 €1 982 €
Comparaison entre micro-bic et micro-foncier

Comparaison régime réel BIC et foncier

Régime réel BICRevenus Fonciers
Revenus6 000 €6 000 €
Charges réelles déductibles1 900 €1 900 €
Amortissements (bien, meubles…)5 000 €
Bénéfice ou déficit– 900 €4 100 €
Imposition au barème progressif de l’IR 30% + 17.2 % de prélèvements sociaux 4 100 x 30 % = 1 230 €
4 100 x 17,2% = 705 €
Total imposition1 935 euros
Comparaison entre régime réel BIC et foncier

Vous constatez bien que le LMNP créé un déficit foncier reportable sur les prochaines années. Vous n’avez donc aucun impôt à payer contrairement à une location nue.

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Imposition du statut LMNP : régime micro BIC ou régime réel ?

En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez opter soit pour le Régime micro BIC soit pour le régime réel.

Comme vu dans notre exemple précédent, vous avez pu constater l’avantage du régime réel. Il vous permet de générer un déficit LMNP déductible de vos impôts sur le revenu.

Ce déficit est reportable et cumulable sur les années suivantes pendant 10 ans.

Cet avantage fiscal est principalement dû au mécanisme des amortissements du régime LMNP.

Comment calculer l’avantage fiscal de l’amortissement en LMNP ?

Grâce au statut LMNP, et en optant pour le régime réel, vous pouvez amortir votre bien, ainsi que certaines dépenses. En LMNP, l’amortissement va correspondre à la perte de valeur du bien durant un temps donnée. Cela vous permet de déduire cette perte chaque année de vos recettes.

L’amortissement se calcule en divisant le montant des composants (terrain, agencement, meubles, ou gros œuvre) par la durée d’utilisation.

Composants amortissablesDurée d’amortissement
Bien Immobilier et frais de notaire25 à 40 ans en moyenne
Travaux10 à 20 ans selon la nature des travaux
(10 ans pour des travaux de peinture et 15 ans pour un parquet)
MobilierDe 5 à 10 ans
(Literie : 6 ans, un canapé : 10 ans)
Exemple d’amortissement possible en LMNP

Un terrain n’est pas amortissable, il convient de déduire du prix de vente une valeur forfaitaire de 10 à 20 %.

Pour être amortissables, les dépenses doivent être supérieures à 600 euros. A noter qu’il s’agit d’un amortissement uniquement comptable qui n’aura d’ailleurs aucun impact à la revente. En effet, la plus-value sera calculée sur la valeur d’achat du bien et non sur la valeur amortie.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

En plus de l’amortissement ci-dessus, vous pouvez déduire des charges de vos revenus locatifs.

En effet, au régime réel, les charges déductibles sont :

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Quelles sont les conditions et le plafond à respecter pour profiter du régime LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, vous devez respecter les obligations légales et les conditions de ressources imposées par ce régime fiscal.

Quels sont les obligations légales du régime LMNP ?

Pour devenir loueur meublé non professionnel, il faut déjà respecter les critères du logement, à savoir :

Ensuite, vous devez vous immatriculer au greffe du tribunal dont dépend le bien mis en location. Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i.

Quelles sont les conditions de ressources pour devenir LMNP ?

Les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas être supérieures à 50% des revenus du foyer fiscal de référence. En d’autres termes, vous pouvez garder le statut de LMNP même en dépassant le seuil de 23 000 €.

Par exemple, si les revenus de votre foyer fiscal sont de 30 000 € par an, vous pouvez percevoir jusqu’à 29 000 € de revenus locatifs supplémentaires.

Exemple de comptabilité d’un bien LMNP

Prenons un exemple simple pour illustrer les avantages du LMNP amortissement.

Vous achetez un bien d’une valeur de 150 000 euros. Les frais de notaire s’élèvent à 10 500 euros. Vous dépensez 2 000 euros en mobilier, 1 000 euros en peinture et 1 500 euros pour la réfection du sol.

Les revenus locatifs perçus pour l’année sont de 7 200 euros.

Montant
Amortissement du bien hors terrain 120 000 € / 30 ans
soit 4 000 €
Amortissement des frais de notaire10 500 € / 30 ans
soit 350 €
Amortissement mobilier Canapé : 1000 € / 10 = 100 €
Literie : 1000 € / 7 = 143 €
soit 243 €
Amortissement Travaux Peinture : 1000 € / 10 : 100 €
Parquet : 1500 € / 15 : 100 €
soit 200 €
Charges déductibles(Charges copropriété, Assurance, Impôts et Taxes)1 000 €
Total charges5 793 €
Revenus imposables1 407 €
Exemple de comptabilité d’un bien LMNP

Dans notre exemple vous déduisez environ 80 % de charges de vos revenus locatifs annuels !

Cependant, l’amortissement LMNP reste des calculs techniques et il convient de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour effectuer votre comptabilité. De plus, vous devez fournir aux services des impôts des entreprises une liasse fiscale importante, par voie dématérialisée pour déclarer vos revenus LMNP.

Ainsi, des experts en ligne comme Amarris proposent des services et solutions adaptées à votre situation, et de plus, vous pouvez déduire les frais de comptabilité de vos revenus locatifs !

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2 commentaires
Vigneron, le 25 avril 2022

Bonjour Cleerly,

J'ai acheté un bien sur lequel j'ai habité avant de débuter mon activité LMNP. j'ai compris que je ne pouvais pas amortir les frais de notaire/travaux car effectué avant.
Puis-je à minima amortir la valeur de mon bien ?

Merci par avance
Christophe

Répondre
Notre expert
Benoît Fruchard, le 2 mai 2022

Bonjour,
Dans votre situation, le mieux est de contacter notre partenaire expert-comptable Amarris qui pourra vous aider.
Benoît

Répondre
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