Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. Pour profiter de cette fiscalité particulière, il est nécessaire de s’assurer d’avoir compris son fonctionnement. Quel régime s’applique à ses revenus ? Comment les déclarer ? Voilà quelques-unes des questions auxquelles nous répondons dans cet article.
Sommaire
Quels sont les régimes fiscaux du LMNP ?
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les revenus récoltés par la location de biens immobiliers meublés sous le statut LMNP ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En effet, aux yeux du gouvernement, la location en meublée non professionnelle est considérée comme une prestation de service. En cela, le loueur en meublé doit déclarer toutes les recettes comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous pouvez relever de deux régimes différents selon vos revenus locatifs :
- Le régime micro-BIC qui permet un abattement des revenus imposables, sous réserve de ne pas avoir plus de 72 600 € de recettes par an.
- Le régime réel qui permet de soustraire les charges locatives du montant des recettes, diminuant ainsi vos revenus BIC imposables.
Comment fonctionne le régime micro-bic ?
Le loueur en meublé relève du régime micro-BIC uniquement si l’ensemble de ses recettes locatives à l’année ne dépassent pas le plafond de 72 600 € par an. Si cette condition est respectée, un abattement de 50% du montant réel est effectué pour réduire la recette imposable. Déclarez les revenus de vos loyers en totalité, l’État se chargera d’appliquer l’abattement.
Pour illustrer, Monsieur X possède deux appartements avec un loyer de 750€ chacun, ce qui lui rapporte 18 000€ par an. Restant en dessous de 72 600 €, et étant enregistré comme loueur en meublé non professionnel, il peut déclarer ses recettes locatives au régime micro-BIC. Il est bénéficiaire d’un abattement de 50% du montant imposable, il sera donc taxé sur 9 000€. Ces 9000€ restants seront ajoutés à votre revenu imposable et taxés selon le barème de l’impôt sur le revenu. de plus, vous devrez vous acquitter des prélèvements sociaux de 17,2% sur ces 9 000€
Comment fonctionne le régime réel ?
Dans le cas où les recettes d’un loueur en meublé non professionnel dépassent les 72 600 € annuels, ce dernier relève du régime réel. Notez qu’il est possible de faire une demande directe au fisc pour s’inscrire dans ce régime, même si vos recettes sont inférieures. En effet, si vous avez beaucoup de charges à déclarer, il peut être intéressant de passer au régime réel afin d’abattre plus de revenus qu’en Micro-bic. Bien entendu, ce n’est intéressant que si vos charges sont supérieures à 50% de vos revenus. Le LMNP qui relève de ce régime ne peut pas bénéficier d’un abattement pour calculer ses impôts. Cependant, pour que le régime reste intéressant, le gouvernement donne la possibilité de soustraire toutes les charges concernant la location du montant des recettes locatives. Ces charges peuvent comprendre notamment :
- La taxe foncière
- Une assurance
- Un expert-comptable
- Des factures (gaz, électricité, wifi…)
- Des frais de travaux ou d’entretien
Reprenons l’exemple de Monsieur X. Il possède à présent une dizaine d’appartements qui lui rapportent à l’année 75 000€ de loyer. Il doit donc déclarer ses revenus au régime réel. Cependant, ses charges s’élèvent chaque année à environ 50 000€. Il pourra soustraire de ces 75 000 toutes ces dépenses, ce qui donnera un montant imposable de 25 000€.
Ainsi, il est plus intéressant de s’inscrire au régime réel si vos charges locatives dépassent la moitié de vos recettes.
Quelle fiscalité pour du LMNP neuf ?
Le dispositif LMNP est accessible pour de la location ancienne comme de la location neuve, sans distinction de traitement. Cependant, depuis 2009, la loi LMNP dispose d’un amendement, qu’on appelle Censi-Bouvard, du nom des deux députés qui l’ont rédigé. Il propose une défiscalisation très avantageuse qui concerne l’achat dans le neuf. En effet, le LMNP peut bénéficier d’une réduction de 11% du prix d’achat du bien (dans une limite de 300 000€) qui sera étalée sur les 9 ans qui suivront. Il est aussi possible de récupérer la TVA à 20% du prix d’achat du bien. Il faut bien sûr respecter quelques conditions, la plus importante étant que le logement neuf et meublé doit faire partie d’un logement de type foyer (séniors, étudiants, ehpad…).
Notez que ce dispositif Censi-Bouvard n’était disponible que jusqu’au 31 décembre 2021.
Quelle fiscalité au moment de la revente ?
Lors de la revente d’un bien en LMNP, la plus-value effectuée sur la vente sera taxée d’une manière particulière. Deux impôts s’appliquent sur la plus-value :
- L’impôt sur le revenu à 19%
- Les prélèvements sociaux à 17,2%.
La plus-value est calculée en soustrayant le prix d’acquisition (d’achat) au prix de cession (de vente). La différence est imposable, mais elle bénéficie d’abattements par année de détention qui réduisent la part taxée des bénéfices de la vente :
Pour l’impôt sur le revenu :
- Entre 6 et 22 ans de détention : 6% par année de détention
- Après 23 ans de détention : 4%
Pour les prélèvements sociaux :
- Entre 6 et 22 ans : 1,65% par année de détention, de la sixième à la vingt-et-unième,
- La 22ème année de détention : 1,60%
- De 23 à 30 ans : 9%.
Il est aussi possible de retirer certains frais comme les travaux par exemple, pour un taux de 15% du prix d’acquisition.
Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous avons préparé un article dédié au calcul des taxes sur la plus-value immobilière, dans le cadre du dispositif LMNP.
Exemple de la fiscalité d’un bien LMNP ancien
Prenons un exemple pour illustrer l’ensemble. Monsieur X est loueur en meublé non professionnel. Il achète un bien en 2011 pour un montant de 150 000€. Il le met en location meublé, ce qui lui rapporte 500€ par mois, soit 6 000€ par an. Ses charges, elles, s’élèvent à 4 000€, soit plus de la moitié de ce que lui rapporte son bien. Il fait donc une demande au fisc de relever du régime réel. Un fois cette démarche administrative effectuée, il retire ses dépenses de ses bénéfices et déclare 2 000€ de recettes en BIC.
| Micro BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 6 000 € | 6 000 € |
| Charges | 4 000 € | 4 000 € |
| Déduction micro Bic (50% du loyer) | 3 000 € | 0 € |
| Déduction des charges du régime réel | 0 € | 4 000 € |
| Total imposable | 3 000 € | 2 000 € |
7 ans plus tard, il décide de vendre son bien à 200 000 €. Si on prend en compte les 15% de travaux, la plus-value est de 20 000 € mais grâce au abattements, elle va diminuer.
On la réduit de 12% pour les impôts sur le revenu pour les deux années de détention au-delà de la cinquième, soit 17 600€ imposables.
Et on la réduit de 3,3% pour les prélèvements sociaux, soit 18 340 € imposables.