Vous êtes loueur meublé non professionnel, et vous avez opté pour le régime réel afin de défiscaliser vos revenus locatifs. Mais le régime réel, bien qu’attractif n’est pas sans contrainte. En effet, vous allez devoir produire un bilan comptable indiquant le détail des amortissements. Ce qui peut devenir un vrai casse-tête quand on n’a pas de notion de comptabilité. Aussi, nous allons vous expliquer pourquoi faire appel à un expert-comptable LMNP est nécessaire lorsqu’on est loueur meublé non professionnel.
Le régime micro-BIC LMNP : faut-il un expert-comptable ?
Le régime fiscal micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles de location meublée sont inférieures au plafond (77 700 € en 2025 pour la location meublée classique, 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Il suffit simplement de déclarer le montant brut des loyers encaissés dans votre déclaration de revenus. L’administration applique alors automatiquement un abattement forfaitaire (50 % en LMNP classique, 71 % pour les meublés de tourisme classés) pour tenir compte des charges.
Il n’y a ni bilan, ni liasse fiscale, ni amortissements à calculer. Un expert-comptable est inutile en micro-BIC, sauf si vous voulez un accompagnement personnalisé (optimisation, bascule éventuelle vers le régime réel, conseil patrimonial…). En revanche, si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire, le régime réel simplifié devient souvent plus intéressant. Dans ce cas, la tenue comptable avec expert-comptable est quasi indispensable.
Le Régime réel LMNP : peut-on s’improviser expert comptable ?
Opter pour le régime réel LMNP implique une comptabilité assez lourde. En effet, pour profiter de toutes les possibilités de ce régime fiscal, il faut connaître le mécanisme des amortissements.
Et surtout vous avez l’obligation chaque année de transmettre une liasse fiscale composée de plusieurs formulaires Cerfa, à savoir :
- Déclaration de résultat : formulaire cerfa n° 2031
- Bilan simplifié : formulaire cerfa n° 2033-A
- Compte de résultat simplifié : formulaire cerfa n° 2033-B
- Immobilisations et amortissement : formulaire cerfa n° 2033-C
- Provisions et crédits d’impôt : formulaire cerfa n° 2033-D
- Valeur ajoutée produite : formulaire cerfa n° 2033-E
- Composition du capital social : formulaire cerfa n° 2033-F
- Filiales et participations : formulaire cerfa n° 2033-G
- Montant des crédits d’impôt éventuels : formulaire cerfa n° 2069 — RCI
À noter que cette liasse fiscale doit être envoyée au service des impôts des entreprises (SIE) par télétransmission en respectant la procédure EDI TDFC (Échange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables). Cette procédure a un coût ; aux alentours des 100 euros TTC. En effet, vous êtes obligés de passer par un prestataire agréé qui facture l’accès.
Par ailleurs, l’administration fiscale est très attentive dès lors que la liasse fiscale est remplie par un particulier et non un expert-comptable. Le risque d’être contrôlé est plus important.
Le calcul du montant et de la durée des amortissements est très technique, notamment la répartition entre le terrain et le bâtiment. Une erreur est très vite arrivée avec comme conséquence un contrôle fiscal.
En cas de contrôle, vous devez présenter la balance et les grands livres comptables fournis par un logiciel comptable.
Vous l’aurez compris, s’attaquer soi-même à la comptabilité, demande un investissement personnel et financier. Aussi, même si ce n’est pas obligatoire, faire appel à un expert-comptable LMNP s’avère essentiel.
Quels sont les avantages de passer par un expert-comptable ?
Choisir de passer par un expert-comptable vous apportera plusieurs avantages comme :
- Le gain de temps : il s’occupe de toute votre comptabilité LMNP et il transmet la liasse fiscale au SIE
- Un comptable spécialisé vous évitera de commettre des erreurs dans la comptabilité.
- Il saura vous conseiller sur les particularités du statut LMNP et le mécanisme de défiscalisation.
Quel est le coût d’un expert-comptable LMNP ?
En moyenne, le coût d’un comptable est de 500 € TTC.
Mais nous allons vous montrer comment rentabiliser les frais dépensés pour un expert-comptable.
Le choix d’un CGA pour un loueur en meublé non professionnel
En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) qui malgré la cotisation annuelle, apporte un avantage certain.
En effet, les revenus BIC sont multipliés par un coefficient de 1,25 pour le calcul de l’impôt sur le revenu, en adhérant à un CGA vous ne serez pas soumis à cette majoration.
L’adhésion à un CGA vous permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité (honoraires d’un expert-comptable, les frais d’adhésion au CGA) dans la limite de 915 euros.
Pour bénéficier de cet avantage, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Être imposable à l’impôt sur le revenu ;
- Relever du régime réel d’imposition
- Vous devez adhérer dans les cinq mois après le début de votre activité ou dans les 5 premiers mois de l’année fiscale (avant le 31/05)
- Joindre à votre déclaration de résultat l’attestation fournie par l’organisme de gestion agréé.
La possibilité d’une réduction d’impôts
Prenons un exemple simplifié : Vous devez 1 200 euros d’impôt sur le revenu. Les honoraires d’un expert-comptable sont de 500 € et les frais d’adhésion au CGA de 140 €. Soit un total de frais de comptabilité de 640 €
Vous pourrez déduire de votre IR : 640 x 2/3 = 427 €
Vous paierez donc 773 euros d’impôts au lieu de 1 200 euros.
La réduction d’impôt de 427 euros est réintégrée pour la détermination du résultat de l’activité LMNP.
En conclusion : sur les 640 euros de frais de comptabilité vous avez 2/3 de réduction d’impôt et 1/3 qui constitue une charge déductible.
Vous pouvez retrouver la liste des centres de gestion sur le site des impot.gouv.fr à la rubrique Contacts/Professionnels/Correspondants spécialisés.
À noter que même si vous n’adhérez pas à un CGA, les honoraires d’un expert-comptable restent une charge déductible.
Comment choisir son expert-comptable
Il faut surveiller 6 critères pour choisir son expert-comptable :
- Son inscription à l’Ordre des Experts-Comptable, gage de fiabilité
- Sa spécialisation en LMNP / immobilier
- Sa maîtrise des différents régimes, réel et micro-BIC
- Ses tarifs : attention aux frais cachés
- La possibilité ou non d’accompagnement élargi selon votre projet (revente, passage à loueur en meublé professionnel ou en SCI)
- La disponibilité : certains se limitent à la saisie, d’autres conseillent vraiment.
Cleerly recommande son partenaire Amarris Immo, qui propose deux formules :
| Formules | Tarif | Ce qui est inclus |
| Solo | à partir de 150 € TTC / an | – Application en ligne – calcul assisté des amortissements – génération et transmission de la liasse fiscale – assistance pour la déclaration d’impôts – immatriculation du bien – comptes dédiés |
| Expert | à partir de 222 € TTC / an | Mêmes services que l’offre Solo + – comptabilité gérée par un conseiller dédié – accompagnement administratif – déclaration TVA |
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