Vous êtes loueur meublé non professionnel, et vous avez opté pour le régime réel afin de défiscaliser vos revenus locatifs. Mais le régime réel, bien qu’attractif n’est pas sans contrainte. En effet, vous allez devoir produire un bilan comptable indiquant le détail des amortissements. Ce qui peut devenir un vrai casse-tête quand on n’a pas de notion de comptabilité. Aussi, nous allons vous expliquer pourquoi faire appel à un expert-comptable LMNP est nécessaire lorsqu’on est loueur meublé non professionnel.
Sommaire
Le Régime réel LMNP : peut-on s’improviser expert comptable ?
Optez pour le régime réel LMNP, implique une comptabilité assez lourde. En effet, pour profiter de toutes les possibilités de ce régime fiscal, il faut connaitre le mécanisme des amortissements.
Et surtout vous avez l’obligation chaque année de transmettre une liasse fiscale composée de plusieurs formulaires cerfa, à savoir :
- Déclaration de résultat : formulaire cerfa n° 2031
- Bilan simplifié : formulaire cerfa n° 2033-A
- Compte de résultat simplifié : formulaire cerfa n° 2033-B
- Immobilisations et amortissement : formulaire cerfa n° 2033-C
- Provisions et crédits d’impôt : formulaire cerfa n° 2033-D
- Valeur ajoutée produite : formulaire cerfa n° 2033-E
- Composition du capital social : formulaire cerfa n° 2033-F
- Filiales et participations : formulaire cerfa n° 2033-G
- Montant des crédits d’impôt éventuels : formulaire cerfa n° 2069 — RCI
À noter que cette liasse fiscale doit être envoyée au service des impôts des entreprises (SIE) par télétransmission en respectant la procédure EDI TDFC (Échange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables). Cette procédure a un coût ; aux alentours des 100 euros TTC. En effet, vous êtes obligés de passer par un prestataire agréé qui facture l’accès.
Par ailleurs, l’administration fiscale est très attentive dès lors que la liasse fiscale est remplie par un particulier et non un expert-comptable. Le risque d’être contrôlé est plus important.
Le calcul du montant et de la durée des amortissements est très technique, notamment la répartition entre le terrain et le bâtiment. Une erreur est très vite arrivée avec comme conséquence un contrôle fiscal.
En cas de contrôle, vous devez présenter la balance et les grands livres comptables fournis par un logiciel comptable.
Vous l’aurez compris, s’attaquer soi-même à la comptabilité, demande un investissement personnel et financier. Aussi, même si ce n’est pas obligatoire, faire appel à un expert-comptable LMNP s’avère essentiel.
Quels sont les avantages de passer par un expert-comptable ?
Choisir de passer par un expert-comptable vous apportera plusieurs avantages comme :
- Le gain de temps : il s’occupe de toute votre comptabilité LMNP et il transmet la liasse fiscale au SIE
- Un comptable spécialisé vous évitera de commettre des erreurs dans la comptabilité.
- Il saura vous conseiller sur les particularités du statut LMNP et le mécanisme de défiscalisation.
Bien sûr, vous devez vous acquitter d’honoraires pour ces services. En moyenne, le coût d’un comptable est de 500 € TTC.
Mais nous allons vous montrer comment rentabiliser les frais dépensés pour un expert-comptable.
Quel est le coût d’un expert-comptable LMNP ?
En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) qui malgré la cotisation annuelle de 140 euros TTC, apporte un avantage certain.
En effet, les revenus BIC sont multipliés par un coefficient de 1,25 pour le calcul de l’impôt sur le revenu, en adhérant à un CGA vous ne serez pas soumis à cette majoration.
La majoration des BIC sera supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2023.
Mais ce n’est pas tout, l’adhésion à un CGA vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité (honoraires d’un expert-comptable, les frais d’adhésion au CGA) dans la limite de 915 euros.
Pour bénéficier de cet avantage, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Être imposable à l’impôt sur le revenu ;
- Relever du régime réel d’imposition
- Vous devez adhérer dans les cinq mois après le début de votre activité ou dans les 5 premiers mois de l’année fiscale (avant le 31/05)
- Joindre à votre déclaration de résultat l’attestation fournie par l’organisme de gestion agréé.
Concrètement, comment se calcule cette réduction d’impôt ?
Prenons un exemple simplifié : Vous devez 1200 euros d’impôt sur le revenu. Les honoraires d’un expert-comptable sont de 500 € et les frais d’adhésion au CGA de 140 €. Soit un total de frais de comptabilité de 640 €
Vous pourrez déduire de votre IR : 640 x 2/3 = 427 €
Vous paierez donc 773 euros d’impôts au lieu de 1200 euros.
La réduction d’impôt de 427 euros est réintégrée pour la détermination du résultat de l’activité LMNP.
En conclusion : sur les 640 euros de frais de comptabilité vous avez 2/3 de réduction d’impôt et 1/3 qui constitue une charge déductible.
Vous pouvez retrouver la liste des centres de gestion sur le site des impot.gouv.fr à la rubrique Contacts/Professionnels/Correspondants spécialisés
À noter que même si vous n’adhérez pas à un CGA, les honoraires d’un expert-comptable restent une charge déductible.
Comparatif des experts comptables spécialistes LMNP
Vous souhaitez un expert-comptable pour vous accompagner, autant choisir un spécialiste du LMNP. Nous comparons ici les offres de 3 compagnies reconnues comme experte LMNP.
| Plateforme | Tarif | Missions |
|---|---|---|
| Amarris Immo | 180 € TTC après déduction d’impôt si adhésion CGA | RDV expert initial Interlocuteur dédié Accompagnement complet Expertise comptable et fiscale Espace sécurisé Liasse fiscale vérifiée |
| LMNP Expert | 198 € TTC après réduction d’impôt si adhésion CGA | Accompagnement complet Expertise comptable et fiscale Espace sécurisé Liasse fiscale vérifiée |
| Jedeclaremonmeuble | 549 € TTC/liasse fiscale ou 219 € TTC/liasse fiscale Après réduction d’impôt si adhésion CGA | Accompagnement complet Expertise comptable et fiscale Espace sécurisé Liasse fiscale vérifiée Expert-comptable ELM Conseil |
Comme vous le constatez, la plupart des experts-comptables en ligne proposent une mission complète, de la déclaration de votre activité à la déclaration d’impôt.
Aussi, il convient de demander des devis détaillés et de comparer les offres qui correspondent à votre situation.