SCI et TVA : comment cela fonctionne ?

L’assujettissement d’une SCI à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dépend de l’activité, du régime fiscal et de la nature des biens de la société. Selon que la SCI loue un bien immobilier à un particulier ou à un professionnel, les règles d’imposition à la TVA seront différentes. Le paiement de cette taxe par une SCI est également déterminé par l’usage de la location (habitation ou professionnel). La SCI est-elle soumise à la TVA ? Dans quels cas la TVA est-elle appliquée d’office ? Quand est-ce que la SCI peut choisir l’option de TVA ? Une SCI peut-elle récupérer la TVA sur des travaux de rénovation ? Nous faisons le point dans cet article !

La SCI est-elle soumise à la TVA ?

L’assujettissement d’une SCI à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dépend des caractéristiques des biens loués et de la qualité des locataires. Dans certains cas, la TVA est appliquée d’office et dans d’autres, la TVA n’est pas obligatoire mais une option peut être sélectionnée par la SCI, selon les avantages qu’elle suscite. 

Pour savoir si une Société civile immobilière est soumise à la TVA, il est nécessaire de déterminer dans quelle catégorie elle se situe : la SCI loue t-elle à des particuliers ou à des professionnels ? Les biens immobiliers mis en location sont-ils meublés ou nus ? En effet, en fonction de ces critères, les règles d’imposition à la TVA diffèrent.

Lorsqu’une SCI exerce une activité soumise à TVA, elle peut opter pour le régime de la franchise en base de TVA et devenir non imposable à cette taxe. Pour ce faire, le total annuel des encaissements normalement soumis à TVA doit être inférieur à 32 600 €. Si ce seuil de chiffre d’affaires est dépassé, cette activité sera soumise à TVA dès le premier jour du mois au cours duquel le dépassement est constaté. 

Quand la SCI est assujettie à la TVA, elle est alors taxée à 20 %, correspondant au taux de droit commun.

Dans quels cas la SCI est soumise à la TVA d’office ?

Dans certains cas, la TVA s’applique d’office à la Société civile immobilière : 

• Quand la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, elle est assujettie de plein droit à la TVA. Cette taxe devra ainsi être ajoutée par le loueur sur le montant des loyers facturés. L’occupant du bien étant un professionnel, il sera théoriquement aussi assujetti à la TVA et pourra déduire cette taxe payée sur les loyers. À la fin de cet article, retrouvez un modèle de facture du loyer d’une SCI soumise à TVA.
• Lorsque la société loue des biens immobiliers à usage d’habitation, elle est exonérée de TVA, que les biens soient nus ou meublés. Cependant, il existe une exception : les locations de biens meublés proposant au moins trois prestations accessoires (nettoyage, repassage du linge, petit déjeuner, réception clients, etc.) sont soumises à la TVA, celles-ci étant exercées dans des conditions proches de l’hôtellerie, considérée comme activité commerciale.
• Si la SCI loue une place de parking, le loyer perçu sera obligatoirement soumis à la TVA. Néanmoins, si cette place de stationnement est incluse dans la location d’un bien à usage d’habitation à titre accessoire, elle ne fera pas l’objet d’un assujettissement.
• Dans le cadre d’une Société civile construction-vente (SCCV), l’objectif est purement commercial. En effet, ce type de structure permet de construire un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement et d’obtenir une plus-value. Ainsi, cette société est assujettie à la TVA avec un taux de 20 %. Cette taxe s’applique aux factures afférentes à la construction du bien immobilier. 
• Concernant la cession du bien immobilier par une SCI, un taux de TVA à 20 % est due par le vendeur, si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant la vente. Si ce n’est pas le cas, la vente est exonérée de TVA.
• La récupération de la TVA lors d’un achat immobilier au sein du SCI est envisageable, à condition que le bien immobilier neuf propose divers services et que le bien soit conservé pendant 20 ans.

Dans quels cas la SCI est soumise à la TVA sur option ?

Dans d’autres cas, la SCI n’est pas obligatoirement soumise à la SCI mais peut choisir d’y être assujettie sur option : 

• Comme nous l’avons évoqué précédemment, une SCI qui loue des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus meublés, est par principe exonérée de TVA. La SCI ne facture pas de TVA aux locataires et elle ne récupère pas la TVA sur ses achats. Si des travaux sont réalisés sur le bien immobilier, les frais de TVA réglés ne pourront pas être déduits.
• Lorsqu’une SCI loue des biens nus à usage professionnel, elle n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée.
• La SCI n’est pas assujettie à la TVA quand celle-ci a vocation de louer des biens à usage agricole. 

Dans les deux derniers cas, la possibilité de choisir la TVA sur option doit être notifiée dans le bail conclu entre la SCI et le locataire. Pour une SCI qui loue des biens à usage agricole, cela est envisageable seulement si le loueur est lui aussi assujetti à la TVA. 

Si l’activité de votre SCI n’est pas obligatoirement soumise à la TVA, vous pouvez souscrire dans certains cas à son assujettissement. Cette option comporte plusieurs avantages, que nous vous détaillerons par la suite. Pour ce faire, le gérant de la SCI doit formuler cette demande à l’écrit auprès du centre des impôts dont dépend le siège social de la société. Cette option s’appliquera dès le 1er jour du mois suivant la demande.

Quels sont les avantages de l’option à la TVA pour une SCI ?

Choisir d’assujettir sa SCI à la TVA permet principalement de déduire cette taxe réunie avec les loyers sur d’autres frais. Cette option représente un réel avantage lorsque la SCI réalise des dépenses importantes, elles-mêmes soumises à la TVA. Ainsi, la société profite d’une réduction de charges et augmente son profit généré par les loyers.

Si vous avez pour projet d’effectuer de nombreux travaux sur un bien immobilier avec votre SCI, l’option à la TVA sera dans ce cas intéressant pour vous. Cependant, faites bien attention à ce que les dépenses réalisées dans le cadre de votre SCI soient bien grevées de taxe sur la valeur ajoutée. Si ce n’est pas le cas, votre société ne pourra rien récupérer. Renseignez-vous également sur les taux de TVA, qui diffèrent en fonction de la nature des travaux. En effet, certains d’entre eux sont soumis à une taxe réduite à 5,5 %. Les sommes que vous récupérerez dans ce cas seront moindres.

Il convient de préciser que le choix de l’option de TVA peut faire fuir certains locataires qui ne sont pas soumis à la TVA. Effectivement, ceux-ci ne pourront pas récupérer la taxe et paieront un loyer plus élevé. Dans cette situation, les locataires favoriseront souvent d’autres bailleurs, non-assujettis.

Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de dénoncer l’option de la SCI à la TVA. Cette démarche doit être prononcée par écrit, à partir du 1er janvier de la 9e année civile qui suit l’année au cours de laquelle vous avez opté pour l’assujettissement (cette dénonciation est obligatoire si la destination des biens loués est modifiée). Comme vous pouvez le voir, le choix de l’option de TVA s’inscrit sur le long terme. Il est donc essentiel de bien vous informer en amont et de peser le pour et le contre avant d’assujettir votre SCI à cette taxe. Nous vous conseillons d’y souscrire si vous réalisez beaucoup d’achats soumis à la TVA, que vous pourrez alors récupérer. Si le profil de votre futur locataire est celui d’un professionnel assujetti à la TVA, il sera avantageux d’opter pour cette option, puisqu’il pourra lui-même récupérer la taxe sur les loyers.

Une SCI est-elle assujettie à la TVA en cas de travaux de rénovation ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une SCI, des travaux de rénovation peuvent être nécessaires. Si vous avez fait le choix d’assujettir votre SCI à la TVA, vous aurez la possibilité de récupérer cette taxe lorsqu’elle sera facturée par le prestataire chargé des travaux ou par vos fournisseurs.

Généralement, les travaux de rénovation sont soumis à un taux de TVA de 20 %. Le statut de SCI peut offrir, sous certaines conditions, une réduction du taux de TVA : 

• La construction des biens immobiliers doit être achevée depuis plus de 2 ans ;
• Ces logements doivent être habités, loués ou meublés.

En cas de travaux de rénovation, le taux de TVA pour une SCI passe de 20 % à 5,5 %. Cette déduction fiscale n’est pas accordée pour l’ensemble des travaux sur le bien immobilier. 

Seuls les travaux de réparation et d’amélioration de la qualité énergétique des logements d’habitation bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. Les travaux de transformation, d’aménagement et d’entretien sont soumis à un taux de TVA à 10 %. L’agrandissement et la reconstruction d’un bien immobilier ne sont pas concernés, ne s’agissant pas de travaux déductibles.