Pourquoi et comment créer une SCI ? Les étapes pour la monter

Quel est l’intérêt de créer une SCI ? Comment monter une SCI immobilière ? Quels sont les documents obligatoires à fournir ? Quand créer une SCI lors d’un achat immobilier ? Dans le parcours de mise en œuvre d’une Société Civile Immobilière, les démarches administratives peuvent sembler complexes pour les non-initiés. Nous vous expliquons les différentes étapes à suivre pour vous aider à créer votre société.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est une forme de société qui bénéficie d’une souplesse de fonctionnement. Même si créer une SCI comporte quelques inconvénients, elle offre surtout de nombreux avantages. Elle est très attractive pour investir dans l’immobilier, dans diverses situations :

• La gestion de biens immobiliers ;
• La location immobilière ;
• La propriété d’immeubles.

La SCI n’est pas constituée dans un but commercial. Elle permet aux associés de protéger leur patrimoine personnel et facilite également la gestion du patrimoine. Cette structure profite d’une grande liberté d’organisation et autorise de nombreux montages afin de gérer à la fois le patrimoine privé et professionnel. 

Créer une SCI pour louer un bien immobilier évite les contraintes et les risques de conflits liés à l’indivision, puisque c’est la société qui détient le patrimoine immobilier. Ceci permet de reléguer la dimension affective et les relations interpersonnelles au second plan.

Créer une SCI immobilière a surtout pour intérêt d’acquérir collectivement un bien immobilier. Souvent, cette structure juridique est une alternative qui convient bien aux héritiers. Ceux-ci peuvent créer une SCI familiale pour éviter les difficultés administratives et de gestion de la copropriété. En réunissant des capitaux à plusieurs et en mutualisant les charges, la SCI facilite l’obtention de financements externes.

Quelles sont les conditions à respecter pour monter une SCI ?

La constitution d’une SCI doit suivre certaines règles :

• Cette forme de société doit obligatoirement être composée au minimum de deux associés. Il n’est donc pas possible de créer une SCI seul. Un associé peut être mineur, même s’il n’est pas émancipé. Il est envisageable de monter une SCI en couple ou entre amis.
• L’objet social de cette structure est civil et immobilier. Elle a pour objectif l’acquisition et la gestion par location ou la vente de tous immeubles et biens immobiliers. 
• Dans une SCI, il est possible de choisir sa fiscalité et d’opter soit pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). L’IS peut parfois s’avérer plus intéressant pour les associés. L’imposition a lieu au niveau de la SCI et les associés se rémunèrent par des distributions de dividendes. Les SCI de locations meublées sont soumises à l’IS.

Quelles sont les différentes étapes de création d’une SCI ?

Plusieurs formalités sont obligatoires et doivent être réalisées dans un ordre précis. Nous vous expliquons toutes les étapes de création d’une SCI.

Étape 1 : la rédaction des statuts de la SCI

La première formalité à effectuer à la création d’une SCI est de rédiger les statuts. Ceux-ci définissent les règles de fonctionnement de la société. Les statuts doivent être établis par écrit, par acte sous seing ou acte notarié. Ils doivent obligatoirement mentionner : 

• La forme de la société : Société Civile Immobilière ;
• L’identité des associés : leurs coordonnées précises (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile) ;
• La désignation du ou des gérants : son identité, ses responsabilités et pouvoirs ;
• Les apports de chaque associé : la liste des apports de chacun, en précisant si c’est en numéraire ou en nature ;
• La dénomination sociale : le choix du nom est libre mais il est nécessaire d’ajouter un élément distinctif si vous choisissez d’utiliser votre nom de famille ;
• Le siège sociale de la SCI : souvent, la SCI n’a pas de locaux et l’adresse indiquée est celle du gérant ;
• L’objet social : cela correspond à l’activité de la société dont l’objet ne doit pas être commercial ;
• Le montant du capital social : les associés apportent fréquemment une somme de 100
  à 1 000 € à la société ;
• La durée de vie de la société : elle est de 99 ans maximum ;
• Les modalités de fonctionnement de la société : règles de l’assemblée générale, dates de l’exercice social, conditions de cession des parts sociales, conditions de dissolution de la société, etc.

Étape 2 : la réalisation des apports au capital social de la SCI

Le capital social est fixe ou variable et correspond à la somme des apports en nature (biens immobiliers) ou en numéraire (sommes d’argent). En fonction des apports et de leurs valeurs, les associés reçoivent des parts sociales en retour. 

Cette forme de société ne requiert pas de capital social minimum, il est donc possible en principe de créer une SCI à partir d’un euro de capital. Cependant, lors de la constitution de la SCI, il convient de déposer un capital social pour assurer une sécurité financière : en cas de difficultés, cette somme permettra de régler les potentielles dettes. Si vous souhaitez obtenir des financements externes afin d’investir dans des biens immeubles, il est préférable de constituer un capital en accord avec ces ambitions.

L’ouverture d’un compte bancaire professionnel, même si ce n’est pas obligatoire, est fortement conseillée. L’activité de la SCI et la vie personnelle des associés sont ainsi plus facilement dissociées. Le montant du capital social en numéraire de la société y sera déposé.

Une fois le capital à la banque, une attestation de dépôt des fonds sera envoyée, afin de procéder à l’immatriculation de la SCI.

Étape 3 : la publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales

Parmi les démarches de création de la SCI, la publication d’un avis de constitution dans un journal agréé va annoncer publiquement la naissance de la société. Elle sera diffusée dans le département du lieu du siège social. Cette formalité est avantageuse puisqu’elle permet d’informer un public potentiellement intéressé pour une location. 

L’annonce légale de la SCI doit comporter les mentions suivantes : 

• La dénomination sociale de la SCI (le nom choisi) ;
• La forme juridique (SCI) ;
• L’adresse du siège social ;
• Les coordonnées du ou des gérants ; 
• Le montant du capital social de la SCI ;
• La date de prise d’activité.

Étape 4 : la constitution d’un dossier d’immatriculation de la SCI

Pour demander l’immatriculation d’une SCI, il convient de constituer un dossier comportant plusieurs documents : 

• Les statuts de la société daté et signé par le gérant (exemplaire original) ;
• L’attestation de parution de l’avis de création dans un journal d’annonces légales ;
• Un justificatif d’occupation des locaux ;
• Pour le dirigeant de la SCI : une déclaration sur l’honneur de non-condamnation avec un justificatif d’identité ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• Le formulaire M0 complété et signé par le gérant : il permet de déclarer la constitution de la SCI auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Si le gérant ne peut pas signer ce document, il lui est autorisé de mandater une personne qui le fera à sa place.

La demande d’immatriculation au RCS coûte 66,88 € et 21,41 € toutes taxes comprises pour la déclaration des bénéficiaires effectifs (tarifs 2022).

Étape 5 : l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce

Pour obtenir l’immatriculation de la SCI, le dossier complet doit être envoyé au greffe du tribunal de commerce. Cette étape marque la naissance officielle de la société. Le greffe étudie le dossier et s’il est valide, il envoie par la suite l’extrait Kbis et le numéro Siren, carte d’identité de la SCI. 

Cette démarche peut être réalisée par différents moyens : 

• Par courrier postal ;
• En se déplaçant au greffe avec le formulaire M0 ;
• En immatriculant la SCI directement sur Internet. Effectivement, il est possible de créer une SCI en ligne seul mais également via une plateforme juridique. Celle-ci gèrera l’intégralité des formalités de manière dématérialisée, contre une somme allant de 100 à 300 € HT (et même gratuitement pour certaines d’entre elles).

Le prix total pour créer une SCI s’élève à 310 € minimum. Ces frais correspondent aux formalités administratives obligatoires, vous ne pourrez pas éviter ces dépenses. Il n’est donc pas possible de créer une SCI gratuitement. 

À quel moment faut-il monter une SCI lors d’un achat immobilier ?

Le moment opportun pour créer une SCI intervient avant l’acquisition d’un bien immobilier. Si vous souhaitez racheter des locaux existants (maison, appartement, local professionnel, etc.), la création de la société devra intervenir au plus tard lors de la signature de l’acte définitif. Entre-temps, vous aurez la possibilité de faire des travaux pour remettre les locaux en état si besoin. 

Si vous projetez plutôt de faire construire un bâtiment dans l’objectif de le louer, il faudra d’abord trouver un terrain, avant de signer un compromis pour l’acheter. Dans ce cas, la SCI devra être constituée au plus tard lors du dépôt de la demande de permis de construire ou lors de la signature de l’acte définitif.

Sachez qu’acheter un bien immobilier avant de monter une SCI est possible sous certaines conditions. En effet, il est envisageable d’ajouter des biens acquis alors que la SCI est constituée et fonctionnelle. Le propriétaire de la société devra néanmoins céder sa propriété à la société en échange de parts sociales. Le bien sera ensuite loué ou non. La SCI qui aura intégrée ce bien devra le qualifier comme un apport en nature. Ce type de transaction correspond à une vente du bien immobilier, l’apporteur se décharge donc de tous ses droits.