Quelle est l’imposition d’une SCI ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 24 mars 2022

Au moment d’immatriculer votre SCI, vous avez la possibilité de choisir le système fiscal le plus adapté à votre situation et d’opter soit pour l’IR (impôt sur les revenus) ou l’IS (impôt sur les sociétés). Quel régime d’imposition choisir pour sa SCI ? Pourquoi choisir l’IS plutôt que l’IR ? Comment sont imposées les plus-values immobilières d’une SCI ? Nous vous détaillons tout cela dans cet article.

Imposition d’une SCI : le principe de la transparence

Par défaut, la fiscalité d’une SCI est transparente. Dans cette situation, la règle fiscale qui est appliquée pour l’imposition de la SCI est celle des revenus fonciers. La société n’est alors pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. 

Avec ce système d’imposition, chaque associé est imposé personnellement à l’IR (impôt sur les revenus) en tant qu’associé de la SCI, à proportion de sa participation au capital. La SCI est dite transparente car ce n’est pas elle qui paie l’impôt, ce sont les associés qui en sont redevables. Ceux-ci doivent déclarer leur quote-part de bénéfices de la société au titre de leurs revenus fonciers sur leur déclaration de revenus. 

Exemple

Vous créez une société avec un autre associé et vous décidez de détenir chacun 50 % du capital social. Votre SCI réalise 40 000 € de bénéfices : la SCI ne déclare rien tandis que vous, en tant qu’associés, vous devrez déclarer 20 000 € chacun dans vos déclarations d’IR. 

Dans le cas d’une SCI imposée à l’IR, la déduction de charges ne peut se faire que sur des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Il n’est pas possible de déduire les dépenses relatives à des immeubles non occupés.

Pourquoi choisir l’option à l’IS plutôt que l’IR pour une SCI ?

Le système d’imposition d’une SCI à l’IR se révèle souvent avantageux pour de nombreuses sociétés civiles, qu’elles soient familiales ou professionnelles. C’est pourquoi, dans la plupart des cas, les associés décident de conserver le régime de l’IR pour leur société. 

Néanmoins, l’impôt sur les revenus n’est pas la seule option à considérer pour une SCI en termes de fiscalité. En effet, lors de la création de votre SCI ou en cours de vie sociale, vous avez la possibilité de choisir votre régime fiscal et d’opter pour une imposition à l’IS (impôt sur les sociétés). Ce choix comporte différents avantages, notamment le fait d’optimiser la fiscalité des associés de la société. 

Lorsque les associés décident d’assujettir leur SCI à l’IS, celle-ci est dite opaque. Cette fois-ci, c’est la société elle-même qui est redevable de l’IS sur les bénéfices et qui doit déclarer et payer l’impôt. Quel est l’intérêt de choisir le système d’imposition à l’IS pour votre SCI ? 

Le taux normal d’imposition d’une SCI à l’IS est de 25 % pour les exercices comptables ouverts à compter du 1er janvier 2022. Pour la part des bénéfices compris entre 0 € et 38 120 €, le taux d’imposition de l’IS est réduit à 15 %.

Il faut noter que, lorsque la société exerce une activité commerciale (dans le cas d’une location meublée par exemple), il est obligatoire de passer la SCI sous le régime d’imposition à l’IS.

Choisir l’option à l’IS est une décision définitive. Renseignez-vous en amont auprès d’un professionnel pour être sûr de faire le bon choix pour votre SCI.

Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?

Avoir la possibilité de choisir son régime fiscal en fonction de sa situation est l’un des avantages majeurs de la SCI. Cependant, il n’est pas toujours évident de comprendre quel système fiscal est le plus adapté à son propre cas.

Lors de la création d’une SCI, l’emprunt réalisé par les associés pour l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers induit de nombreuses charges. Au moment de l’immatriculation de la SCI, sélectionner le régime de l’IR sera ainsi plus intéressant. Si la SCI ne fait pas de bénéfice mais des pertes, celles-ci pourront, sous conditions, venir réduire l’assiette fiscale (revenus imposables) des associés.

Si, en tant qu’associé, vous possédez un taux d’imposition supérieur à 25 %, l’IS pourra alors être intéressante pour votre SCI. Dans cette situation, l’imposition des bénéfices par la société sera moins coûteuse. Le système fiscal de l’IS permet d’amortir les biens immobiliers, en déduisant un montant correspondant à l’usure ou à la perte de valeur de l’immeuble. Lorsqu’un bien mis en location apporte des bénéfices à la SCI, le montant annuel du bénéfice imposable de celle-ci sera ainsi réduit.

Le choix entre l’IR et l’IS dépend du projet que vous souhaitez entreprendre avec votre SCI. Si votre SCI entraîne une plus-value mais que les revenus qu’elle produit restent raisonnables au niveau fiscal, il est préférable de garder le régime de droit commun (IR). Au contraire, si votre projet est d’envergure ou lié à une activité professionnelle, opter pour l’IS permettra de minimiser les coûts d’exploitation de la SCI. Néanmoins, lors de la cession, vous devrez payer un impôt. 

Votre SCI peut réaliser ponctuellement de l’achat revente dans un but non commercial. Même si l’achat revente en SCI n’est en principe pas possible, cette pratique peut être tolérée par l’administration fiscale. Dans ce cas, la SCI sera assujettie à l’impôt sur les sociétés et les ventes seront soumises à la TVA immobilière.

Si vous adoptez le régime de l’IS pour votre SCI, sachez que vous serez dans l’obligation de tenir une comptabilité. Cette formalité est facultative pour les SCI à l’IR.

Vous hésitez et ne savez toujours pas quel régime d’imposition choisir au moment d’immatriculer votre SCI ? Nous vous conseillons de conserver l’imposition à l’IR. Vous pourrez par la suite vous renseigner auprès de professionnels pour savoir s’il est intéressant pour votre SCI d’opter pour l’IS en cours de vie sociale.

Si l’un des associés de votre SCI est une personne morale, il sera soumis à l’IS. L’associé qui est une personne physique est, quant à lui, imposé à l’IR.

Comment sont imposées les plus-values immobilières d’une SCI ?

Dans une SCI, les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. L’associé est alors imposé selon les règles de plus-values des particuliers, au prorata de son investissement au sein de la SCI. En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est ajoutée.

Selon la durée de détention du bien, la plus-value immobilière peut bénéficier d’un abattement. Pour l’IR comme pour les prélèvements sociaux, à partir de la 6e année de possession du bien, un abattement progressif est mis en place. La plus-value bénéficie d’une exonération totale au-delà de 22 ans de détention pour l’IR et au-delà de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 €, les associés bénéficient d’une exonération de plus-value (non applicable à la cession des parts de SCI). Si le logement est mis à disposition d’un associé de la SCI gratuitement et que celui-ci l’occupe à titre de résidence principale, une nouvelle exonération sera appliquée. En cas de vente de l’immeuble, l’associé concerné profitera d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière sur sa quote-part.

Concernant l’imposition des plus-values immobilières soumises à l’IS, ce sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’additionne ainsi au montant du bénéfice imposable. Dans le cas d’une SCI à l’IS, les biens immobiliers sont amortis. Par conséquent, les plus-values peuvent représenter une somme importante et l’imposition d’une SCI à l’IS peut alors être considérable. 

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