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Tout comprendre sur la SCI familiale

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
03 février 2022

La création d’une SCI familiale – Société Civile Immobilière familiale – est particulièrement avantageuse dans le cadre d’une famille. Vous souhaitez gérer un patrimoine immobilier détenu en commun, le transmettre à vos enfants et assurer une succession sans conflits et à moindre frais ? La SCI familiale pourrait être la solution idéale ! 

Vous souhaitez tout comprendre sur la SCI familiale avant de vous lancer ? Nous allons répondre à toutes vos interrogations dans cet article : quel est l’intérêt de ce statut ? Comment fonctionne une SCI familiale ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI familiale ? Suivez le guide.

La SCI familiale, qu’est ce que c’est ?

La SCI familiale est similaire à une SCI classique (en terme juridique et fiscal). À première vue, il n’y a donc pas de différence entre ces deux statuts. La nuance réside dans la qualité des associés. Dans une SCI familiale, ils doivent être issus de la même famille, reliés par les liens du sang jusqu’au quatrième degré ou par alliance. 

La création d’une SCI immobilière familiale est avantageuse pour optimiser la gestion du patrimoine des membres d’une famille. Cette structure juridique permet également d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers en évitant les aléas de l’indivision, dans un but non commercial. Il est aussi possible de créer une SCI familiale pour la location de biens immobiliers.

Comme une SCI traditionnelle, elle est constituée pour une durée de 99 ans maximum, par au moins deux personnes de la même famille. Chaque associé reçoit des parts sociales en échange de leurs apports. Pour assurer la bonne gestion des biens immobiliers de la SCI familiale, un ou plusieurs gérants doivent être désignés. La SCI familiale doit organiser une assemblée générale une fois par an. Elle doit suivre les mêmes étapes de création qu’une SCI classique.

Cette structure perd son caractère familial si un nouvel associé entre dans la société alors qu’il n’a pas de lien avec les autres.

Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?

L’intérêt principal de la SCI familiale (pour une famille ou un couple marié, pacsé ou en concubinage) est de pouvoir gérer et transmettre un bien immobilier tout en évitant d’éventuelles tensions entre les membres de la famille suite à un héritage. 

En effet, lors de la création de la SCI familiale, les associés fixent eux-mêmes les règles de gestion et désignent un gérant. Cette organisation permet plus de fluidité et de rapidité mais aussi d’éviter des situations de blocage. Le gérant étant décisionnaire, l’éventuelle mésentente des propriétaires ne peut pas bloquer la gestion du bien immobilier. Monter une SCI familiale permet donc d’éviter le régime contraignant de l’indivision.

La SCI familiale est particulièrement attractive pour constituer et gérer un patrimoine immobilier en famille. Cela peut aussi bien concerner une résidence principale, qu’une maison de vacances ou qu’un investissement locatif. La SCI familiale facilite la transmission du bien au sein du couple et aux enfants en cas de décès grâce aux abattements des droits de succession pour les enfants.

Comment fonctionne une SCI familiale ?

Comme nous l’avons vu, le montage de la SCI familiale est similaire à celui de la SCI classique. Ce type de société doit respecter les mêmes obligations légales, c’est-à-dire :

La constitution de statuts

Les statuts de la SCI familiale doivent être définis par les associés et rédigés par écrit. Ils donnent des informations primordiales et précises concernant la société. Cet exercice pouvant s’avérer complexe pour les non-initiés, l’intervention d’un professionnel à cette étape est souvent nécessaire.

Les statuts désignent et déterminent :

  • Le gérant de la SCI familiale qui sera chargé de gérer le ou les biens concernés (il peut y avoir parfois plusieurs gérants)
  • Le pouvoir de chaque membre de la famille qui décide de s’y associer.
  • Les règles de base de fonctionnement de la société, les modes de direction et les prises de décisions.

Les règles en cas de divorce peuvent figurer dans les statuts de la SCI familiale. L’avantage de cette forme juridique est que son organisation peut faire l’objet d’aménagements divers.  

La répartition de parts sociales

Pour devenir un associé, chaque personne réalise un apport au capital de la société en numéraire ou en nature. En contrepartie, l’individu obtient des parts sociales au sein de la SCI familiale, de façon proportionnelle aux apports réalisés. Les parts sociales confèrent un certain nombre de droits à son titulaire, mais également des obligations.

La responsabilité des associés

Dans une SCI familiale comme dans une SCI traditionnelle, chaque associé est responsable des dettes de la société de façon indéfinie. Cela signifie que les membres de la famille peuvent être contraints de payer les dettes de la SCI familiale sur leur patrimoine personnel. Il est donc important de savoir que cette forme de société engage ses associés.

Il est nécessaire d’être rigoureux dans la gestion d’une SCI familiale pour éviter d’éventuelles dettes.

La SCI familiale et les impôts : le choix de la fiscalité

Comme la SCI classique, le choix en matière de fiscalité avec une SCI familiale est ouvert. Les associés peuvent choisir entre le régime de l’impôt sur le revenu (IR) et le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

Le statut de SCI familiale offre plusieurs avantages aux associés d’une même famille. 

Gestion du patrimoine immobilier simplifié

La fonction de gérance dans une SCI familiale est attribuée à une ou plusieurs personnes. La désignation d’un gérant représente un avantage pour les associés, qui n’ont pas à s’occuper du ou des biens immobiliers. La gestion du bien par une personne dédiée permet notamment d’éviter d’éventuels conflits puisque le gérant est choisi pour prendre les décisions principales concernant la SCI familiale.

Transmission du patrimoine immobilier optimisé

Les parents peuvent faire bénéficier leurs enfants de donations au fil du temps. La structure de la SCI familiale offre des abattements fiscaux qui permettent d’éviter le paiement des droits de donation. Les associés peuvent transmettre leur patrimoine à leurs descendants en leur évitant des droits de succession importants.

Un abattement des droits de succession est possible tous les 15 ans à hauteur de 100 000 € par enfant.

Règles de l’indivision exclues

La création d’une SCI familiale permet d’éviter le régime de l’indivision lors du décès de l’un des parents. Le cadre juridique de ce type de société est plus souple. Dans le régime légal de l’indivision, l’accord unanime des indivisaires est attendu pour prendre les décisions. Des conflits peuvent alors apparaître et venir bloquer la gestion du patrimoine immobilier. La SCI familiale offre la possibilité d’aménager les règles. Ce sont les associés qui déterminent le fonctionnement de la société dans les statuts.

Constitution d’un patrimoine familial

En créant une SCI familiale, les membres d’une même famille peuvent se constituer un patrimoine. Souvent, avec ce type de société, les parents ont pour objectif d’associer aisément leurs enfants à un projet d’acquisition immobilière commun. Par exemple, avec la SCI familiale, les parents effectuent l’apport en numéraire pour financer le bien et, avec les loyers encaissés, la SCI leur rembourse ce prêt. À l’issue du remboursement, les enfants deviennent propriétaires d’une partie de l’immeuble, sans avoir payé quoi que ce soit. 

Emprunt auprès des banques facilité

Souvent, dans le cadre d’une SCI familiale, le montant total des apports des associés n’est pas suffisant pour acquérir un bien immobilier. Aussi, parfois, ces derniers souhaitent créer une SCI familiale sans apport, ce qui est autorisé. Effectivement, pour cette structure juridique, la loi n’impose pas de minimum et il est possible de la créer à partir d’un euro de capital. 

Dans ce cas, le recours à l’emprunt par le biais de la SCI familiale pour l’achat d’un bien immobilier est nécessaire. La réunion de capitaux à plusieurs facilite l’obtention de financements externes, notamment concernant les emprunts bancaires. La responsabilité des associés étant indéfinie et solidaire, la banque va regarder la capacité d’emprunt de la SCI mais également de chacun des associés individuellement.

Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?

Les avantages de la SCI familiale sont contrebalancés par certains inconvénients, qu’il est important de prendre en compte.

Responsabilité illimitée des associés

Au sein de la SCI familiale, la responsabilité des associés est dite indéfinie et solidaire, comme nous l’avons vu plus haut. Ceci est donc un risque important et devient un inconvénient lorsque la SCI familiale dispose de dettes. Dans ce cas, les associés exposent leur patrimoine personnel. Quand la SCI familiale ne disposera pas des fonds nécessaires pour rembourser d’éventuelles dettes, les créanciers pourront se retourner directement contre les associés pour recouvrer leur(s) créance(s). 

Règles de création et de fonctionnement lourdes

Les modalités de création et de fonctionnement d’une SCI familiale peuvent présenter des lourdeurs sur le plan administratif. La rédaction et la définition des statuts doivent être précises et nécessitent souvent de faire appel à un professionnel, comme un notaire.

Dans ce type de structure, une comptabilité régulière et juste est souvent obligatoire, résultant des statuts ou du régime fiscal choisi (impôt sur les sociétés). L’intervention d’un expert-comptable est dans ce cas fortement recommandée. Ainsi, la SCI familiale induit des coûts de création et de fonctionnement. 

Enfin, sur le plan juridique, la SCI familiale nécessite la convocation annuelle (à minima) des associés à une assemblée générale. Celle-ci doit leur permettre de se prononcer sur l’approbation des comptes et l’affectation des résultats. Un procès-verbal d’assemblée générale doit être établi par le gérant à l’issue de la réunion.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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