Pour optimiser la gestion d’un bien immobilier et anticiper la transmission d’un patrimoine, la création d’une Société civile immobilière peut être une bonne solution. Vous vous demandez comment fonctionne la comptabilité avec ce type de structure ? Quelles sont les obligations comptables ? Pour quelles raisons tenir une comptabilité en SCI ? Comment l’organiser ? Doit-on avoir recours aux services d’un expert-comptable ? Nous vous donnons toutes les réponses dans cet article !
Sommaire
La comptabilité d’une SCI est-elle obligatoire ?
Une SCI est généralement créée par des associés dans l’objectif de gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle n’a pas d’objet commercial et son activité est réduite. En principe, il n’existe aucune obligation légale imposant aux associés d’une SCI de tenir les comptes de la société. Cependant, le gérant de la SCI dispose de certaines obligations au niveau comptable, que la loi impose.
Ainsi, en pratique, il est fortement recommandé de tenir une comptabilité dans une SCI. Aussi, le degré de complexité de la comptabilité à entreprendre pour votre société va dépendre du choix fiscal que vous ferez pour votre entreprise.
La comptabilité avec une SCI à l’IR
Par défaut, les revenus d’une SCI sont imposés à l’IR (impôts sur les revenus). Dans ce cas, la société est dite transparente : ce sont les associés qui déclarent leurs revenus et non pas la société. Ceux-ci doivent indiquer sur leur feuille d’impôt la quote-part de revenus fonciers qui leur revient.
La comptabilité d’une SCI à l’IR est alors simplifiée et aucune obligation comptable ne pèse sur les associés, contrairement aux sociétés commerciales. C’est un des avantages de la SCI. La société doit simplement tenir une comptabilité de trésorerie qui comprend un journal des recettes et des dépenses, de manière chronologique.
Il incombe au gérant de la SCI de déclarer les résultats de la société à chaque fin d’exercice social. Le solde du montant des recettes et des dépenses doit être similaire à celui du compte bancaire de la SCI.
La comptabilité avec une SCI à l’IS
L’un des avantages de la SCI est de pouvoir choisir son régime fiscal. Dans certains cas, le choix de l’imposition à l’IS (impôt sur les sociétés) sera plus intéressant, notamment pour optimiser la fiscalité des associés de la SCI. L’inconvénient de cette option est qu’elle est irrévocable et qu’elle impose la tenue d’une comptabilité plus complexe.
Effectivement, la comptabilité d’une SCI à l’IS doit être en partie double. Elle correspond à la comptabilité commerciale, dite “d’engagement”. Le gérant de la SCI doit mettre à jour plusieurs documents régulièrement. Il est primordial qu’il soit très rigoureux dans sa gestion comptable.
La comptabilité avec une SCI familiale
De par son caractère familial, les associés d’une SCI familiale pensent souvent qu’il n’existe pas d’obligations comptables. Pourtant, pour éviter d’éventuelles dettes, il est important d’être rigoureux dans la gestion de ce type de structure. Ainsi, la tenue d’une comptabilité régulière et juste est vivement conseillée dans une SCI familiale.
Comme une SCI classique, les associés d’une SCI familiale ont la possibilité de choisir le régime fiscal le plus avantageux et d’opter pour l’IS ou l’IR. Le gérant de la société doit dans tous les cas organiser une assemblée générale annuelle et envoyer les documents économiques aux associés une fois par an. Une comptabilité d’engagement doit être établie si vous avez choisi l’IS pour votre SCI familiale, afin que l’administration ne considère pas votre société comme fictive.
Les autres cas où la SCI doit tenir une comptabilité d’engagement
Il existe d’autres cas pour lesquels il est obligatoire de tenir une comptabilité commerciale avec une SCI :
- Lorsque l’un des associés (personne physique ou morale) est soumis à l’IS ou au régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- Si cette obligation apparaît dans une clause des statuts de la société ;
- Si la SCI est assujettie à la TVA ;
- Dans le cas d’une SCI construction-vente ou une SCI de placement, qui exercent une activité commerciale ;
- Lorsque la SCI a une taille conséquente et qu’elle dépasse deux de ces trois seuils :
- Un bilan annuel supérieur à 1 550 000 €.
- Un chiffre d’affaires annuel supérieur à 3 100 000 €.
- Un nombre de salariés supérieur à 50 au sein de la SCI.
Pour quelles raisons tenir une comptabilité en SCI ?
La tenue d’une comptabilité en SCI, qu’elle soit obligatoire ou non, est primordiale pour plusieurs raisons. Entre autres, elle vous permet de :
- Enregistrer toutes les opérations de la SCI, suivre la trésorerie et ainsi garantir la pérennité du projet ;
- Informer les associés et leur apporter des éléments solides concernant la gestion de la Société civile immobilière ;
- Optimiser la gestion de la société : ses investissements, ses amortissements, etc. ;
- Prouver l’existence de la SCI en justifiant les revenus de l’entreprise, en cas de contrôle fiscal ;
- Prouver la répartition égale des bénéfices de la SCI entre les associés.
Comment organiser la comptabilité d’une SCI ?
Pour la bonne gestion d’une SCI, certains documents comptables sont indispensables. Ceux-ci font partie des obligations comptables et diffèrent entre la comptabilité de trésorerie et la comptabilité commerciale.
La comptabilité de trésorerie
Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, la gestion comptable d’une SCI est souvent simplifiée. C’est par exemple le cas de la comptabilité d’une SCI familiale ou encore de la comptabilité d’une SCI soumise à l’IR.
La comptabilité de trésorerie se concrétise par un livre de recettes et de dépenses. Le gérant de la SCI doit convoquer les actionnaires lors d’une assemblée annuelle afin de rendre des comptes concernant la gestion de la société, au moyen d’un rapport écrit.
La comptabilité simplifiée ne nécessite pas l’intervention d’un professionnel. Pour tenir la comptabilité de votre SCI de manière rigoureuse, un fichier excel gratuit peut aider.
La comptabilité commerciale
La comptabilité commerciale s’applique pour les Sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’IS (impôt sur les sociétés). C’est souvent le cas des entreprises de taille importante. Cette gestion comptable est plus lourde et stricte, en partie double. Elle s’apparente aux obligations relatives à la comptabilité des sociétés commerciales.
Dans le cadre d’une comptabilité en partie double, les associés de la SCI doivent tenir et conserver des journaux en complément du journal de compte principal :
- Un livre-journal : enregistrement de toutes les opérations comptables de façon chronologique (achat, vente, banque) ;
- Un grand-livre : centralisation de toutes les opérations par numéro de compte (débit et crédit) ;
- Un livre d’inventaire.
La SCI doit établir des comptes annuels qui comprennent :
- Un bilan qui met en avant le résultat de l’exercice de l’entreprise ;
- Un compte de résultat qui fait apparaître le bénéfice ou la perte de la SCI, en répertoriant les dépenses et les recettes ;
- Une annexe qui aide à comprendre le compte de résultat et le bilan comptable de la SCI en donnant des informations supplémentaires.
La société doit justifier chaque écriture comptable par un document justificatif valable (une facture ou un devis). Ainsi, pour profiter des charges déductibles, la comptabilité de votre SCI doit faire apparaître des pièces justificatives pour toutes les charges que vous souhaitez déduire du résultat fiscal.
Lorsque la SCI est assujettie à l’IS, les associés ont pour obligation de déposer les comptes annuels auprès du Greffe du tribunal de commerce. Ils ont la possibilité de se rendre directement sur place, de l’envoyer par courrier ou bien de réaliser un dépôt en ligne.
Doit-on avoir recours aux services d’un expert-comptable pour la comptabilité de sa SCI ?
Comme nous l’avons vu précédemment, la comptabilité de trésorerie, dite “simplifiée”, ne nécessite pas l’intervention d’un professionnel. Les associés d’une SCI l’IR ou d’une SCI familiale peuvent suivre les comptes de la société à l’aide d’un fichier excel. Cependant, il est important d’être bien rigoureux afin d’éviter des erreurs de comptabilité et de se protéger contre d’éventuelles sanctions fiscales (et même commerciales ou pénales). Pour écarter tout manquement dans la tenue de la comptabilité de votre société, vous pouvez également choisir d’investir dans un logiciel de comptabilité pour SCI gratuit.
La comptabilité commerciale étant beaucoup plus complexe, elle nécessite un suivi encore plus sérieux de la part des associés. Pour tenir les comptes rigoureusement, il vous faudra disposer de solides connaissances en comptabilité. Si ce n’est pas le cas, nous vous conseillons fortement d’avoir recours aux services d’un expert-comptable. Ainsi, vous pourrez vous concentrer sur votre cœur de métier et déléguer cette responsabilité à un professionnel. Le rôle de cet expert-comptable sera de vous conseiller et de vous accompagner sur les obligations comptables annuelles de votre SCI.
Si vous ne souhaitez pas passer par un cabinet d’expertise comptable, vous avez également la possibilité d’utiliser un logiciel gratuit. Il existe plusieurs logiciels dédiés à la comptabilité des SCI en ligne. Par exemple, macompta.fr vous permet de gérer la comptabilité de votre SCI en ligne, qu’elle soit soumise au régime de l’IR ou de l’IS.