Location meublée et SCI : comment faire ?

Vous souhaitez mettre en location un bien meublé présent dans votre SCI ? Même si par principe la SCI ne doit pas exercer d’activité commerciale, ce montage est possible. Cependant, il peut avoir des conséquences immédiates sur votre société, notamment concernant sa fiscalité et sa gestion.

Quel est l’impact de la location meublée sur la fiscalité de la SCI ? L’activité de location meublée est-elle assujettie à la TVA ? Peut-on cumuler le régime de la SCI avec le statut de LMNP ? Quelle est la forme juridique la plus favorable pour la location de biens meublés ?

À quel régime fiscal est soumise la SCI qui loue un bien meublé ?

La SCI est une forme de société attractive qui bénéficie d’une souplesse de fonctionnement. Généralement, des individus créent une SCI pour : 

• Acheter un bien en commun en évitant les contraintes de l’indivision ;
• Gérer et transmettre un patrimoine familial dans des conditions optimales ; 
• Protéger le conjoint survivant en lui permettant de conserver la jouissance de la résidence principale.

La location meublée est avantageuse pour les associés d’une SCI qui souhaitent générer des revenus locatifs et profiter d’un équilibre entre leurs ressources financières et la taxation de leurs bénéfices imposables. Pour rappel, la Société civile immobilière n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. Son objet social est civil et immobilier. Cependant, le Code de commerce considère la location meublée comme une activité commerciale. Ainsi, par principe, la société civile ne peut donc pas exercer ce type d’activité. 

Cependant, la loi admet une tolérance permettant à la SCI de mettre en location des biens meublés. Si l’exercice d’une telle activité commerciale n’entraîne pas la nullité de la société, elle n’est pas sans conséquences. En effet, la location meublée dans une SCI provoque une modification de son régime fiscal. Celle-ci doit se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). L’ensemble de ses bénéfices sera soumis à cet impôt, y compris ceux issus d’une activité civile. 

L’IS a des conséquences sur la gestion de votre société, c’est un des dangers de la location meublée en SCI. Si ce type d’imposition présente des avantages pour ses associés, elle possède aussi quelques inconvénients. En effet, ceux-ci devront entre autres tenir une comptabilité en partie double, établir des comptes annuels et amortir l’immeuble.

Il est toutefois possible que la SCI conserve sa transparence fiscale. Pour que la SCI puisse continuer d’être assujettie à l’IR tout en pratiquant une activité de location meublée, elle doit faire en sorte de limiter l’impact de ses revenus commerciaux. Pour cela, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Le montant des recettes issues de la location meublée ne doit pas dépasser 10 % du montant des recettes totales. Ce seuil peut être exceptionnellement franchi dès lors que la moyenne des revenus locatifs perçus lors de l’année en cours et des 3 années précédentes restent inférieurs à ce seuil.
• La location meublée doit représenter une activité secondaire et être exercée de manière exceptionnelle. Pour définir le caractère occasionnel de l’activité, la fréquence et la durée des locations sont observées.  

Ainsi, lorsque les associés d’une SCI sont détenteurs d’un bien immobilier, ceux-ci ont la possibilité de le mettre en location, tout comme le propriétaire d’un logement meublé en nom propre. 

La location meublée dans une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

Lorsqu’une SCI réalise de nombreux achats soumis à la TVA, supérieurs aux bénéfices réalisés, il est intéressant pour elle d’être assujettie à cette taxe. En effet, elle pourra récupérer cette somme et ainsi profiter d’une réduction de charges et augmenter le profit généré par les loyers.

Si l’assujettissement d’une SCI à la TVA peut représenter un avantage important pour la société, celle-ci ne peut cependant pas décider de s’y soumettre volontairement. Le paiement de cette taxe dépend des caractéristiques des biens loués et de la qualité des locataires.

La SCI est exonérée de TVA quand elle loue des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés. Dans cette situation, il n’est pas possible de choisir l’assujettissement à la TVA sur option. Néanmoins, les loyers de logements meublés peuvent être soumis à un taux de TVA spécifique si le loueur propose au moins trois prestations accessoires au locataire : petit-déjeuner, prestation de nettoyage des locaux, repassage du linge, service de réception, etc. Dans ce cas, les locations de biens meublés sont pratiquées dans des conditions proches de l’hôtellerie, considérée comme une activité commerciale.

La SCI est soumise à la TVA de plein droit lorsqu’elle loue des biens aménagés à usage professionnel. L’occupant du bien étant un professionnel, il sera lui-même assujetti à cette taxe et aura la possibilité de la récupérer sur les loyers payés.

De même, la SCI ne sera pas redevable de la CFE en cas de location meublée occasionnelle. En tant qu’associé, vous ne payerez par cette taxe également si votre activité de location réalise un montant de chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 €.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est-il cumulable au régime de la SCI ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) désigne une personne physique qui loue un ou plusieurs biens meublés à titre occasionnel ou ponctuel. Les recettes locatives annuelles doivent rester inférieures à 23 000 euros ou ne pas dépasser la moitié des revenus globaux. 

La SCI peut, dans certains cas, bénéficier du statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP). Celui-ci offre des avantages notables à la SCI : 

• Elle profite du régime fiscal avantageux des micro-BIC ;
• Les travaux peuvent être amortis sur une durée déterminée ;
• Le régime des plus-values des particuliers s’applique ;
• La SCI peut maintenir l’imposition à l’IR ;
• Lors du calcul de la plus-value réalisée en cas de vente du logement, l’amortissement du bien n’est pas déduit. Ainsi, le montant de l’impôt sur les plus-values est réduit.

Pour pouvoir bénéficier du statut de LMNP dans une SCI, deux conditions doivent être réunies :

• L’activité de LMNP doit être exercée à titre occasionnel ;
• Les revenus issus de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel global réalisé par la SCI.

Ce cumul, même s’il est autorisé, représente une pratique risquée et est difficilement réalisable. Si vous vous interrogez sur le régime à adopter, vous pouvez faire appel à un comptable LMNP.

Quelle forme juridique est la plus favorable pour la location d’un bien meublé ?

Si vous souhaitez louer un bien meublé, vous vous demandez peut-être quelle est la forme juridique la plus adaptée pour cette activité. Cela va dépendre de vos objectifs. Si vous souhaitez faire de la location meublée une activité ponctuelle, la SCI sera une forme juridique adaptée. Ainsi, vous pourrez garder le régime de l’IR et avoir une gestion de société plus simplifiée. 

En revanche, si vous souhaitez vous spécialiser dans la location meublée professionnelle (LMP), la SAS (Société par actions simplifiées) sera plus adaptée. En effet, la SAS, composée d’un ou plusieurs associés, est une société commerciale. Vous aurez donc davantage de libertés. Cependant, sachez que cette structure exige une imposition à l’IS, dans laquelle vous devrez, en tant qu’associé, tenir une comptabilité plus complexe. Si vous souhaitez être imposé à l’IR avec une SAS, cela ne sera possible que pour une durée limitée de 5 ans.

La SARL (Société à responsabilité limitée) pour une activité de location meublée est également assujettie à l’IS. Comme pour la SAS, elle représente une activité commerciale. Le choix de la transparence fiscale est envisageable mais est également limité à une période de 5 ans. 

Dans le cadre de la location meublée, vous avez la possibilité de créer une SARL de famille. Les associés doivent avoir un lien familial et la société doit exercer une activité obligatoirement commerciale. Cette structure juridique ne comporte pas de limite concernant l’imposition à l’IR, contrairement à la SARL classique. Elle peut donc choisir la transparence fiscale. Aussi, cette forme de société est totalement compatible avec le statut de LMNP. La SARL familiale peut donc bénéficier des avantages qu’offre la location meublée non professionnelle avec moins de conditions que la SCI. Ainsi, la SARL familiale offre une alternative intéressante à la SCI pour louer des biens meublés.