US Person : le guide pour investir en SCPI !

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une option intéressante  pour diversifier son portefeuille et obtenir des revenus réguliers. Cependant, pour les « US Person », cela peut se révéler compliqué en raison des obligations légales américaines, notamment la loi FATCA. Alors comment les US Person peuvent-elles investir en SCPI tout en respectant les réglementations ? On vous répond ! 

Qu’est-ce qu’une US Person ?

Le terme « US Person » est un concept juridique qui désigne toute personne ou entité soumise à l’impôt aux États-Unis, indépendamment de sa résidence ou de sa citoyenneté actuelle. La définition est large et inclut plusieurs catégories de personnes, à savoir :

• Les citoyens américains : toute personne née aux États-Unis ou naturalisée américaine est considérée comme une US Person, quel que soit l’endroit où elle réside dans le monde.
• Les résidents permanents : les détenteurs de la Green Card sont également des US Persons. 
•  Les personnes physiquement présentes aux États-Unis : Les individus qui remplissent le « substantial presence test », c’est-à-dire ceux qui ont passé au moins 183 jours aux États- Unis au cours des trois dernières années, sont également considérés comme des US Persons. 
• Les entités américaines : Les sociétés, partenariats, trusts, et autres entités juridiques créées ou organisées aux États-Unis entrent dans la catégorie des US Persons.
• Certaines entités étrangères détenues par des US Persons : Les entités étrangères dont les US Persons détiennent une participation significative peuvent également être soumises aux obligations fiscales américaines.

Pour une US Person, investir à l’étranger, comme dans des SCPI en France, nécessite une attention particulière à la conformité avec les obligations FATCA et une bonne gestion des risques de double imposition. Mais nous vous expliquons cela tout de suite !

Qu’est-ce que la loi FATCA ? 

La loi FATCA, ou Foreign Account Tax Compliance Act, est une loi américaine adoptée en 2010 pour lutter contre l’évasion fiscale par les citoyens et résidents américains qui détiennent des comptes bancaires ou des actifs financiers à l’étranger. 

Le but principal de FATCA est de s’assurer que les US Persons déclarent correctement leurs revenus mondiaux, y compris ceux détenus à l’étranger, afin de payer les impôts dus aux États-Unis.

Ainsi, FATCA impose aux institutions financières étrangères (banques, compagnies d’assurance, fonds d’investissement, etc.) d’identifier les comptes détenus par des US Persons et de rapporter les informations détaillées à l’IRS (Internal Revenue Service) qui est l’agence fiscale américaine. 

Les institutions financières qui ne se conforment pas à FATCA risquent une retenue à la source de 30 % sur certains paiements provenant des États-Unis. C’est pourquoi, certaines institutions financières refusent de servir les US Persons pour éviter les complications administratives. 

US Person : quelles sont les conditions de souscriptions pour investir en SCPI ? 

Pour qu’une US Person puisse investir dans une SCPI, plusieurs conditions spécifiques doivent être respectées en raison des réglementations fiscales et administratives des États-Unis et de la France, à savoir : 

• Compte bancaire en France : L’investisseur US Person doit posséder un compte bancaire en France ou dans la zone SEPA pour faciliter les transactions et les prélèvements liés à l’investissement en SCPI​.
• Documentation en français : Les documents de souscription doivent être remplis en français, et l’investisseur doit avoir une maîtrise suffisante de la langue pour comprendre la documentation légale et les risques associés à l’investissement​. 
• Justificatif de résidence : Un justificatif de résidence principale ou secondaire en France est requis. 
• Formulaire FATCA : Les US Person doivent remplir un formulaire d’auto-certification FATCA/CRS pour se conformer à la réglementation américaine, en plus de fournir des justificatifs d’origine des fonds utilisés pour l’investissement​.

Ces conditions sont nécessaires pour s’assurer que l’investissement est réalisé en conformité avec les lois en vigueur, tant en France qu’aux États-Unis. 

US Person : comment investir dans une SCPI ?

Pour les US Person, l’investissement direct ou via un compte-titres est souvent la solution la plus simple.

Cependant, l’assurance-vie peut offrir des avantages fiscaux intéressants en France, bien qu’elle reste complexe en termes de conformité avec la législation américaine. D’autre part, les assurances vies ne sont pas forcément ouvertes aux US Person. 

Quel que soit le choix, il est essentiel de s’assurer que l’investissement est géré de manière conforme aux deux systèmes fiscaux et pour minimiser les impacts de la double imposition. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour connaître les solutions les plus adaptées à votre situation personnelle ! 

Quelles sont les SCPI ouvertes aux US Person ? 

À ce jour, les SCPI ouvertes aux US Person sont encore limitées, principalement en raison des contraintes imposées par la loi FATCA. Cependant, deux sociétés de gestion se distinguent pour avoir rendu certaines de leurs SCPI accessibles aux US Person.

Altixia REIM

En 2020, Altixia a été l’une des premières sociétés de gestion à rendre ses SCPI accessibles aux US Person. Altixia gère plusieurs SCPI, dont Altixia Cadence XII et Altixia Commerces. 

La SCPI Altixia Cadence XII a notamment affiché un taux de distribution de 5,60 % en 2023, et vise à offrir des rendements réguliers tout en diversifiant ses investissements au niveau européen. 

Quant à la SCPI Altixia Commerces, elle se concentre sur des actifs commerciaux de proximité. En effet, ce segment est en croissance grâce à la demande accrue pour des solutions logistiques efficaces et durables. 

HSBC REIM

HSBC REIM a ouvert ses SCPI aux US Person en 2022, offrant des produits tels que Élysées Pierre. 

Cette SCPI investit majoritairement dans des immeubles de bureaux de qualité, situés dans des emplacements stratégiques, principalement à Paris et en région parisienne.

Historiquement, Élysées Pierre offre un rendement stable, bien que légèrement inférieur à certaines SCPI plus récentes. Les récentes déconvenues de la SCPI nous incitent à la plus grande prudence concernant ce support d’investissement que nous ne vous recommandons pas.

Quelle est la fiscalité des SCPI pour les US Person ? 

En termes de fiscalité, les US Person doivent faire face à plusieurs niveaux d’imposition :

• Imposition en France : Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt en France. Le taux d’imposition est de 20 % pour les revenus jusqu’à 27 519 €, et de 30 % pour les revenus au-delà de ce seuil. Cependant, les US Person peuvent demander une dérogation pour bénéficier d’un taux personnalisé basé sur l’ensemble de leurs revenus.
• Double imposition : Les US Person sont également soumis à l’impôt américain sur leurs revenus mondiaux. Bien que la France et les États-Unis aient signé une convention fiscale pour éviter la double imposition, cela ne l’élimine pas totalement. Les US Person peuvent se retrouver à déclarer et payer des impôts sur les revenus de leurs SCPI dans les deux pays, avec des crédits d’impôt disponibles pour éviter la double imposition dans certaines situations​.
• Complexité déclarative : En plus de déclarer leurs revenus en France, les US Person doivent les déclarer à l’IRS aux États-Unis. Cette double déclaration peut rendre la gestion fiscale de leurs investissements en SCPI particulièrement complexe et nécessiter l’assistance d’un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale​.

US Person :  Quels sont les avantages et inconvénients d’investir dans les SCPI ? 

Investir dans les SCPI en tant que US Person demande aussi d’analyser les avantages et les inconvénients de ce placement. 

Les avantages d’investir en SCPI pour une US Person 

Parmi les avantages de ce type de placement, on retrouve : 

• Rendement attractif : Les SCPI, telles que celles proposées par Altixia et HSBC REIM, offrent des rendements qui se situent dans la moyenne des SCPI. 
• Diversification : Investir en SCPI permet une diversification géographique et sectorielle qui peut réduire le risque global du portefeuille. Les SCPI investissent dans une variété de biens immobiliers, allant des bureaux aux commerces, répartis sur plusieurs régions, ce qui peut être particulièrement bénéfique pour les investisseurs cherchant à diversifier hors du marché américain​.
• Gestion déléguée : La gestion des biens immobiliers est entièrement assurée par la société de gestion, ce qui signifie que l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion locative, des réparations, ou de la recherche de locataires.

Les inconvénients d’investir dans les SCPI pour une US Person 

Bien qu’il soit intéressant de diversifier son portefeuille d’actifs en investissant dans les SCPI, les US Person doivent être attentifs aux points suivants : 

• Double imposition : Comme mentionné précédemment, les US Person peuvent être soumis à la double imposition, ce qui peut réduire significativement le rendement net de l’investissement. Même avec des crédits d’impôt disponibles, la complexité et les coûts associés à la gestion fiscale peuvent venir réduire les bénéfices​.
• Risque de change : Pour un investisseur dont la monnaie de référence est le dollar américain, les fluctuations des taux de change entre l’euro et le dollar peuvent impacter la rentabilité de l’investissement. Si l’euro se déprécie par rapport au dollar, les revenus et la valeur de l’investissement en euros seront moins élevés une fois convertis en dollars.
• Complexité administrative : La nécessité de se conformer aux réglementations FATCA, de remplir des documents en français, et d’entretenir un compte bancaire en France ajoute une couche de complexité administrative qui peut être décourageante pour certains investisseurs​. 
• Peu de SCPI ouvertes aux US Persons : comme nous l’avons vu, à ce jour deux sociétés de gestion proposent aux US Persons d’investir dans des SCPI. Par conséquent, le choix reste pour l’instant limité. 

Investir dans une SCPI peut être une bonne option pour une US Person qui cherche à diversifier ses investissements à l’international, tout en bénéficiant de rendements intéressants. Cependant, il est important de maîtriser les complexités fiscales et administratives associées. Avant de prendre une décision, il est recommandé de consulter un conseiller financier pour s’assurer que cet investissement est adapté à votre situation personnelle.