Iroko Zen : que penser de cette SCPI sans frais d’entrée ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 23 décembre 2022

Avec près de 200 millions d’euros investis et un parc immobilier de plus de 50 bâtiments, Iroko Zen est une jeune SCPI qui monte. Et nul doute que son argument de taille n’y est pas pour rien : 0 frais d’entrée. Reste à savoir si l’offre de SCPI d’Iroko Zen tient la route. Comment souscrire ? Quel rendement espérer ? Pour quel niveau de frais ? Étudions ensemble la SCPI Iroko Zen ! 

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Quelle est l’offre d’Iroko Zen ?

Iroko Zen est une société de gestion (agréée AMF) qui gère et commercialise sa SCPI, c’est-à-dire sa société civile de placement immobilier. En tant qu’investisseur particulier, vous pouvez acquérir des parts de cette SCPI. Ce faisant, vous investissez dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien physique. Vous évitez donc tous les tracas liés à l’immobilier en direct (notaire, recherche de locataire, travaux…). 

La SCPI Iroko Zen, comme toutes les SCPI, a donc un parc immobilier, constitué de bureaux, de commerces etc. Et les loyers perçus servent à rémunérer les détenteurs de parts. On parle de SCPI « de rendement ». 

Les SCPI vous permettent d’investir dans ce que l’on appelle la « pierre-papier ». Et niveau support où loger vos parts, vous aurez le choix. Vous pourrez investir sur la SCPI Iroko Zen sur votre assurance-vie, un contrat de capitalisation etc. Vérifiez toutefois que votre contrat actuel vous donne accès à ce support. Cela n’est pas forcément le cas. 

L’achat de parts de SCPI Iroko Zen se fait de manière « classique », en utilisant votre épargne, ou à crédit. Et ces parts vous rapporteront des dividendes réguliers. À ce niveau d’ailleurs, Iroko Zen s’en sort très bien. Voire très bien. 

La détention de SCPI peut répondre à de nombreux objectifs : revenus complémentaires, préparation de la retraite, diversification… Tout investisseur peut y trouver son compte, à condition qu’il puisse assumer le ticket d’entrée (5000 euros minimum).  

Attention enfin : Iroko Zen n’est pas un conseiller en investissement. Ce sera à vous de décider si vous vous lancez ou non. Sachez que de vrais risques de pertes en capital existent, même s’ils restent modérés (en comparaison, par exemple, d’autres actifs financiers comme les fonds actions). 

Si vous souhaitez simuler un investissement en SCPI via Iroko Zen, rendez-vous sur son site. Vous y trouverez un joli simulateur, qui vous permettra d’évaluer la pertinence d’un tel investissement.

Iroko Zen : notre avis global 

Disons-le tout de suite : notre avis sur Iroko Zen est très positif. La SCPI sans frais d’entrée (!) a de jolis arguments à faire valoir. 

Voici les principaux points forts de l’offre Iroko Zen : 

Voyons maintenant les quelques inconvénients que nous avons notés : 

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)

Comment investir en SCPI avec Iroko Zen ?

Pour investir dans la SCPI Iroko Zen, il faut acquérir au moins 25 parts. Et chaque part Iroko Zen a un prix fixe : 200 euros. Le ticket d’entrée minimum total est donc de 5000 euros

Vous accédez ainsi au marché immobilier pour quelques milliers d’euros seulement. Rien à voir avec ce que vous coûterait un investissement locatif en direct… Et c’est là l’un des principaux avantages des SCPI. 

Côté commission de souscription, Iroko Zen frappe très fort. Vous ne supporterez aucuns frais d’entrée. Et cela est très (très) rare. La grande majorité des SCPI impliquent des frais d’entrée, souvent importants. Il faut parfois attendre plusieurs années avant que les gains dégagés ne les aient complètement couverts. 

Les frais d’entrée pour les SCPI vont en général de 5 à 10 %.

Avec Iroko Zen, 100 % de votre investissement « travaille » tout de suite. Les premiers dividendes perçus tomberont directement dans votre poche, et n’auront pas à couvrir les frais ponctionnés. Attention toutefois : la commission d’entrée à 0 % ne vaut que si vous conservez vos parts au moins 3 ans. Dans le cas contraire, vous serez facturés de 6 % TTC de frais. 

Autre point fort de la société de gestion, les parts de la SCPI Iroko Zen peuvent être acquises de trois façons

Iroko Zen : quel rendement attendre ?

Vos parts de SCPI Iroko Zen génèrent des dividendes. Ils sont versés mensuellement, dès 4 mois de détention des parts. Et d’une année sur l’autre, ces derniers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Plusieurs critères influent ici : taux d’occupation, valeur locative… 

Pour 2021, l’objectif non garanti d’Iroko Zen était de 5,5 %. Et le rendement réel a surperformé. Iroko Zen peut se vanter d’avoir, au final, servi 7,1 % brut en 2021 (soit 2,6 % de plus que son objectif initial pour l’année, déjà élevé). 

Le rendement de la SCPI Iroko Zen n’a donc pas de quoi rougir face à la concurrence, loin de là. Il s’agit tout simplement de la meilleure rentabilité du marché. Rien que ça. Bien sûr, des performances passées ne présagent toutefois pas de performances futures. Rien n’indique que ce chiffre sera atteint en 2022 et sur les années suivantes. 

Rappelons qu’Iroko Zen vous offre un outil de simulation sur son site. Bien entendu, il se base sur des performances indicatives seulement. 

Quels sont les risques avec les SCPI Iroko Zen ?

Comme toutes les SCPI, Iroko Zen est soumis à des risques

Le premier est celui de pertes en capital. Il est possible que la valeur des parts baisse. Tempérons toutefois ce point : les risques sont quand même moins élevés qu’avec d’autres actifs, comme les fonds en actions ou même certains produits structurés. Les SCPI restent investies sur le marché immobilier, moins fluctuant que le marché financier. 

Autre risque : celui lié aux revenus. Il est possible que ceux-ci baissent dans le temps. Vacances locatives, non perception des loyers… Les causes qui pourraient entraîner cela ne manquent pas. Notons toutefois que jusque là, Iroko Zen n’a absolument pas été touché par ce risque. 

Enfin, le troisième grand risque avec les SCPI (Iroko Zen ou autres) est celui de liquidité. La revente de parts de SCPI n’est pas toujours simple. Et Iroko Zen ne garantit rien à ce niveau. Vous pourriez donc avoir à attendre un moment avant de trouver un acheteur pour vos parts. 

Pour connaître tous les risques liés aux SCPI Iroko Zen, consultez son DICI (Document d’informations clés pour l’investisseur). 

Quel patrimoine avec les SCPI Iroko Zen ?

L’objet d’une SCPI de rendement est de constituer un parc immobilier afin d’en tirer des revenus. Et à ce niveau, on peut dire que le patrimoine d’Iroko Zen est bien diversifié. Celui-ci est bien sûr amené à évoluer avec le temps. 

Iroko Zen sélectionne minutieusement les immeubles qui sont acquis. Aujourd’hui, le patrimoine est composé principalement de bureaux, de commerces et d’infrastructures logistiques. On retrouve donc une belle diversification, tant en matière de typologie d’actifs que de secteurs géographiques. Tout cela permet de diluer le risque au maximum. 

patrimoine iroko zen
Le patrimoine de la SCPI Iroko Zen

Les biens qui composent le patrimoine immobilier de la SCPI Iroko Zen ne sont pas tous situés en France. Même si la majorité est dans l’hexagone, il y en a aussi en Allemagne et aux Pays-Bas. 

Côté locataires, Iroko Zen choisit des preneurs de confiance. Citons par exemple La Poste ou la Maaf. Ce choix permet de réduire encore les risques de non perception des loyers. 

Enfin, chose importante à nos yeux : Iroko Zen est labellisé « ISR » (Investissement socialement responsable). Pour obtenir ce label, Iroko Zen s’est constitué un portefeuille respectant les 3 critères ISG (environnement, social et gouvernance).  

Quels sont les frais pour les SCPI Iroko Zen ?

Nous l’avons dit, l’un des gros points forts d’Iroko Zen réside dans l’absence de commission de souscription. 0 % de frais d’entrée : autant dire que cela représente une belle économie par rapport à l’immense majorité des SCPI du marché. 

Rappelons que des frais de 6 % TTC seront facturés en cas de revente des parts au cours des 3 premières années. 

En cas de sortie après 3 ans, la commission de sortie est là encore à 0

Bien sûr, il faut bien qu’Iroko Zen se rémunère. Et cela passe par les frais de gestion (les dividendes versés sont nets de ces frais). Plusieurs types de frais de gestion peuvent ici être facturés : 

Iroko Zen : les contacts utiles 

L’équipe d’Iroko Zen se tient à votre disposition. Vous pouvez prendre rdv en ligne, en choisissant le créneau qui vous arrange. Iroko Zen ne communique pas de numéro de téléphone direct. Cleerly est un partenaire d’Iroko Zen donc vous pouvez nous contacter pour en savoir plus.

Si vous préférez le papier, vous pouvez écrire à l’adresse d’Iroko Zen : 

4A rue de la Pompe 

75116 – Paris 

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