Iroko Zen : une SCPI toujours aussi prometteuse en 2026 ?

Avec 1,374 milliard d’euros de capitalisation et un parc immobilier de 173 bâtiments répartis dans 7 pays européens, Iroko Zen est devenue en 5 ans l’une des plus grosses SCPI nouvelle génération du marché. Il faut dire qu’elle avance un argument de taille pour convaincre ses souscripteurs : l’absence de frais d’entrée. Et le rendement suit : 7,14% en 2025, après 7,32% en 2024 et 7,12% en 2023. C’est la 5ème année consécutive au-dessus de 7%. Reste à savoir si Iroko Zen tient toujours la route en 2026, alors que plusieurs règles ont changé suite à l’Assemblée Générale d’avril 2026. Comment souscrire ? Quel rendement espérer ? Pour quel niveau de frais ? Cap sur la SCPI Iroko Zen !

Quelle est l’offre d’Iroko Zen ?

Iroko Zen est une société de gestion (agréée AMF) qui gère et commercialise sa SCPI, c’est-à-dire sa société civile de placement immobilier. En tant qu’investisseur particulier, vous pouvez acquérir des parts de cette SCPI. Ce faisant, vous investissez dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien physique. Vous évitez donc tous les tracas liés à l’immobilier en direct (notaire, recherche de locataire, travaux…). 

La SCPI Iroko Zen, comme toutes les SCPI, a donc un parc immobilier, constitué de bureaux, de commerces etc. Et les loyers perçus servent à rémunérer les détenteurs de parts. C’est la raison pour laquelle on parle de SCPI de rendement.

Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Iroko Zen :

	Iroko Zen	Commentaire
Capitalisation de la SCPI	1,374 milliard d’euros	Au 31 décembre 2025, soit +64% sur un an. Une croissance qui place Iroko Zen parmi les SCPI les plus collectrices de 2025.
Capital	Variable	Permet à l’investisseur de pouvoir vendre ses parts quand bon lui semble
Taux d’occupation financier (TOF)	98,11 %	Au 31 décembre 2025, sur 173 actifs
Stratégie d’investissement	Diversifiée et opportuniste	Investit dans différents secteurs (commerce, bureaux, santé, hôtellerie, logistique…) en fonction des opportunités.
Géographie des biens	29% France 71% dans 6 autres pays européens (Royaume-Uni, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Italie)	69,8% des revenus locatifs proviennent de l’étranger. L’Italie a fait son entrée en 2025.
Démembrement	Possible	Investir en SCPI démembrées permet  de mettre en place des stratégies fiscales très intéressantes
Minimum de souscription	5 100 €	Soit 25 parts à 204 € l’unité (prix de part Iroko Zen en 2025)
Frais de gestion	14,40%	Ils sont déduits des loyers et servent à rémunérer la société de gestion
Frais de souscription	0% mais 6% si sortie avant 3 ans (6 ans pour les nouveaux associés à partir de 2026)	Ces frais sont habituellement facturés à la sortie de la SCPI.

L’achat de parts de SCPI Iroko Zen se fait de manière « classique », en utilisant votre épargne, ou à crédit. Ces parts vous rapporteront des dividendes réguliers. Jusqu’à présent, les performances d’Iroko Zen sont excellentes (nous y reviendrons d’ailleurs par la suite), ce qui est évidemment un bon point à souligner.

La détention de SCPI peut répondre à de nombreux objectifs : revenus complémentaires, préparation de la retraite, diversification… Tout investisseur peut y trouver son compte, à condition qu’il puisse assumer le ticket d’entrée (5 100 euros minimum).  

Pour finir, nous attirons votre attention sur un point essentiel : Iroko Zen est un investissement immobilier, c’est-à-dire à envisager sur le long terme. Sachez que des risques de pertes en capital existent, même s’ils restent modérés (en comparaison, par exemple, d’autres actifs financiers comme les fonds actions). 

Iroko Zen : quel rendement attendre ?

Vos parts de SCPI Iroko Zen génèrent des dividendes. Ils sont versés mensuellement, dès 4 mois de détention des parts. D’une année sur l’autre, ces derniers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Plusieurs critères influent sur le rendement de votre placement : taux d’occupation, valeur locative… 

L’objectif non garanti d’Iroko Zen est de 5,50% chaque année. Et le rendement réel a très largement surperformé. Iroko Zen peut se vanter d’avoir, au final, servi 7,14% en 2025, après 7,32% en 2024, 7,12% en 2023 et 7,04% en 2022 ! En 2021, le rendement était déjà impressionnant avec 7,10%. C’est une tendance qui dure et c’est devenu la 5ème année consécutive au-dessus de 7%.

Mais le taux de distribution n’est plus le seul indicateur à surveiller. Depuis 2024, l’ASPIM met en avant un nouvel indicateur, la Performance Globale Annuelle (PGA), qui additionne le taux de distribution et la variation du prix de la part. Pour Iroko Zen, la PGA 2025 atteint 8,13% (7,14% de distribution + 0,99% de revalorisation, le prix de part étant passé de 202 € à 204 € en août 2025). C’est cet indicateur qu’il faut comparer entre SCPI, car il reflète mieux la performance totale pour l’investisseur.

Année	Taux de distribution	Dividende par part
2026 (objectif non garanti)	5,5%	–
2025	7,14%	14,42 €
2024	7,32%	14,64 €
2023	7,12%	14,23 €
2022	7,04%	14,07 €
2021	7,10%	14,20 €
2020	Lancement	1,26 €

Le rendement de la SCPI Iroko Zen n’a donc pas de quoi rougir face à la concurrence, au contraire ! Il s’agit tout simplement d’une des meilleures rentabilités du marché depuis plusieurs années. Bien sûr, des performances passées ne présagent pas de performances futures. Rien n’indique que ce chiffre sera atteint en 2025 et sur les années suivantes mais c’est un excellent signal sur la capacité d’Iroko Zen à analyser le marché immobilier et à faire des choix pertinents pour votre épargne.

Quels sont les risques avec les SCPI Iroko Zen ?

Comme toutes les SCPI, Iroko Zen est soumise à des risques. 

Le premier est celui de pertes en capital. Il est possible que la valeur des parts baisse. C’est un risque qu’il faut néanmoins relativiser : la volatilité est moindre qu’avec d’autres actifs, comme les actions ou certains produits structurés. Les SCPI restent investies sur le marché immobilier, moins fluctuant que les marchés financiers. 

Autre risque : celui lié aux revenus. Il est possible que ceux-ci baissent dans le temps. Vacances locatives, non perception des loyers… Les causes qui pourraient entraîner cela ne manquent pas. Notons toutefois que jusque-là, Iroko Zen n’a absolument pas été touché par ce risque. 

Enfin, le troisième grand risque avec les SCPI (Iroko Zen ou autres) est celui de liquidité. La revente de parts de SCPI n’est pas toujours simple. Et Iroko Zen ne garantit rien à ce niveau. Vous pourriez donc avoir à attendre un moment avant de trouver un acheteur pour vos parts. 

Quel patrimoine avec les SCPI Iroko Zen ?

L’objet d’une SCPI de rendement est de constituer un parc immobilier afin d’en tirer des revenus. Et à ce niveau, on peut dire que le patrimoine d’Iroko Zen est bien diversifié. Celui-ci est bien sûr amené à évoluer avec le temps en fonction des opportunités qu’Iroko Zen identifiera comme étant les meilleures.

Iroko Zen sélectionne minutieusement les immeubles qui sont acquis. À fin 2025, le patrimoine se répartit ainsi : commerces (37%), bureaux (26%), locaux d’activité (14%), entrepôts logistiques (11%) et santé/hôtellerie/résidences gérées (12%). On retrouve donc une belle diversification, tant en matière de typologie d’actifs que de secteurs géographiques. Tout cela permet de diluer le risque au maximum. 

L’équipe a réalisé 41 acquisitions en 2025 pour 639 millions d’euros, après en avoir analysé plus de 2 810. La stratégie reste celle des immeubles de taille moyenne (souvent inférieurs à 10 M€) bien loués avec des baux longs : la durée moyenne ferme des baux est de 7,3 ans à fin 2025. Parmi les acquisitions emblématiques de l’année : l’immeuble de bureaux One Lyric Square à Londres (66,9 M€, loué à The Office Group jusqu’en 2038), un hôtel 4 étoiles à Grenade (30 M€, bail ferme de 15 ans avec le groupe Abades), ou encore un retail park aux Pays-Bas occupé à 100% (47 M€).

Côté locataires, Iroko Zen choisit des preneurs de confiance. Avec 402 locataires sur 173 actifs, le risque locataire est très bien dilué : aucun ne pèse plus que quelques pourcents du chiffre d’affaires global. Parmi les enseignes du portefeuille, on retrouve Decathlon, Carrefour, Premier Inn, Travelodge, Pets at Home, B&M, Action, le Land de Hesse, l’University of Reading ou encore Arden University. Ce choix permet de réduire encore les risques de non-perception des loyers. 

Enfin, chose importante à nos yeux : Iroko Zen est labellisé « ISR » (Investissement socialement responsable). Pour obtenir ce label, Iroko Zen s’est constitué un portefeuille respectant les 3 critères ESG (environnement, social et gouvernance). Au delà de l’importance de cette stratégie pour notre futur à tous, c’est une excellente façon de valoriser le patrimoine.

Iroko Zen va plus loin que la plupart des SCPI ISR avec son fonds Iroko Impact : chaque année, 1% de sa capitalisation est investi dans ce fonds immobilier à impact social (classé Article 9 SFDR). Concrètement, au 31 décembre 2025, ce sont 14,7 millions d’euros qui sont placés dans Iroko Impact. Le fonds loue des locaux à des associations (Emmaüs Solidarité, Forum Réfugiés-Cosi, Le Silence des Justes, Misericordia…) avec une décote d’au moins 20% par rapport au marché. Un engagement concret qui distingue Iroko Zen.

Quels sont les frais avec Iroko Zen ?

Nous l’avons dit, l’un des gros points forts d’Iroko Zen réside dans l’absence de commission de souscription. 0 % de frais d’entrée : autant dire que cela représente une belle économie par rapport à l’immense majorité des SCPI du marché. 

En cas de sortie après 3 ans, la commission de sortie est là encore à 0. 

Bien sûr, il faut bien qu’Iroko Zen se rémunère. Et cela passe par les frais de gestion (les dividendes versés sont nets de ces frais). Plusieurs types de frais de gestion peuvent ici être facturés : 

• 3,60% du prix en cas d’acquisition d’un nouvel immeuble, 
• 6% pour des travaux sur un ou plusieurs bien(s) du parc, 
• 14,20% pour les frais de gestion locative,  
• En cas de vente d’un bien : 5% TTC du prix de vente (seulement si la plus-value excède 4,16% HT).  

Iroko Zen ou Remake Live : quelle SCPI sans frais choisir ?

C’est sans doute la question que vous vous posez si vous comparez les SCPI nouvelle génération. Iroko Zen et Remake Live sont les deux SCPI sans frais d’entrée les plus performantes du marché et elles font partie de nos préférées chez Cleerly. Voici comment je les compare en 2026.

	Iroko Zen	Remake Live
Lancement	2020	2022
Taux de distribution 2025	7,14%	7,05%
Taux de distribution 2024	7,32%	7,50%
Capitalisation fin 2025	1,374 Md€	969 M€
Nombre d’actifs	173	70
Nombre de pays	7	9
Frais d’entrée	0%	0%
Frais de gestion	14,40% TTC	18% TTC
Sortie sans pénalité	Après 6 ans (nouveaux associés)	Après 5 ans
Ticket d’entrée	5 100 € (25 parts)	204 € (1 part)

Mon analyse : les deux SCPI sont excellentes. Mais elles ne s’adressent pas exactement aux mêmes profils.

• Iroko Zen est plus mature avec 5 ans d’historique, une capitalisation 40% supérieure et des frais de gestion plus faibles. C’est mon premier choix pour un investisseur qui veut une SCPI sans frais avec une bonne visibilité.
• Remake Live est plus jeune mais a un positionnement très différenciant sur l’immobilier de demain (néo-bureaux, santé, éducation, logistique dernier kilomètre). Le ticket d’entrée à 204 € est aussi beaucoup plus accessible pour un premier investissement.

En pratique, beaucoup de mes clients détiennent les deux : elles sont complémentaires et la diversification entre plusieurs SCPI sans frais est généralement une bonne idée pour limiter les risques.

Faut-il investir dans Iroko Zen en 2026 ? Mon avis

Mon opinion sur Iroko Zen est très positive. Il faut dire que la SCPI sans frais d’entrée (!) a de jolis arguments à faire valoir. C’est une de mes SCPI préférés.

Voici les principaux points forts de l’offre Iroko Zen : 

• Le rendement : un rendement supérieur à 7% depuis son lancement, c’est clairement l’une des SCPI les plus performantes depuis le Covid !
• L’absence de commission de souscription ! 
• Les excellents avis clients ;
• Iroko Zen est labellisé ISR (Investissement socialement responsable), c’est donc une SCPI d’avenir car vous investissez dans de l’immobilier professionnel rénové, moins énergivore et fait pour durer ;
• Le ticket d’entrée accessible (5 100 €) ;
• Un parc immobilier bien diversifié, tant au niveau des typologies de biens que de localisation ;
• La possibilité avec Iroko Zen d’acheter les parts en démembrement (nue-propriété ou usufruit) ;
• La valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription : vous payez une part de Iroko 204 € alors qu’au 31 décembre 2025, sa valeur de reconstitution est de 213,94 €, soit près de 5% de plus que le prix d’achat ;
• Augmentation du prix de la part en 2024 et 2025 d’environ 1% chaque année (de 200 € à 204 € le prix de la part) ;
• La transparence d’Iroko Zen (au niveau des risques notamment). 

C’est surtout une SCPI à mettre en avant ces derniers mois. Alors qu’en 2023 et 2024, de nombreuses SCPI ont fait payer à leurs souscripteurs le prix de stratégies immobilières pas toujours bien rodées (souvent des SCPI bancaires ou spécialisées dans l’immobilier de bureau). Elles ont vu la valorisation de leur capital immobilier fondre ce qui s’est traduit par des prix de parts en baisse (jusqu’à 30% de baisse pour certaines).

Iroko Zen a su au contraire tirer parti des opportunités immobilières grâce à une stratégie diversifiée et patiente. La stratégie d’Iroko Zen est de se concentrer sur des biens dont les montants sont souvent inférieurs à 10 millions d’euros. Cela signifie que le parc immobilier est conséquent et qu’il y a beaucoup de locataires (cela explique aussi des frais de gestion élevés) mais cela permet surtout d’avoir des biens plus faciles à vendre et des locataires très très diversifiés.

De plus, elle n’a pas surpayé des biens en 2021, contrairement à d’autres SCPI fortement capitalisées qui ont acquis des immeubles au prix fort et au pire moment. Cela se traduit par des rendements élevés et un prix de part qui ne baisse pas en 2023. C’est donc une SCPI qui a toute notre confiance en 2025.

Voyons maintenant les quelques inconvénients que nous avons notés : 

• La commission de 5% en cas de sortie avant 3 ans (qui va augmenter à 6 ans pour les nouveaux associés), 
• Les frais de gestion plus élevés que la moyenne, même si ce qui compte au final c’est le rendement (et pour l’instant Iroko est excellent dans ce domaine),
• L’absence de garantie de rachat des parts en cas de souhait de revente (comme avec toutes les SCPI), 
• Des frais un peu élevés à l’acquisition et à la vente d’immeubles.

Ce qui change pour Iroko Zen en 2026

L’Assemblée Générale Mixte du 16 avril 2026 a voté plusieurs évolutions importantes. Si vous êtes déjà associé ou que vous envisagez de le devenir, ces changements sont à connaître avant toute décision.

	Avant l’AG d’avril 2026	Après l’AG d’avril 2026
Durée de placement recommandée	8 ans	10 ans
Objectif de TRI	7% sur 8 ans	6% sur 10 ans
Objectif de taux de distribution	6%	5,5%
Commission de sortie anticipée (nouveaux associés)	6% TTC avant 3 ans	6% TTC avant 6 ans
Frais de constitution dossier transmission	240 € TTC	Supprimés

Comment l’interpréter ? Deux lectures sont possibles. D’un côté, Iroko Zen adopte une posture plus prudente et plus mature : un TRI cible de 6% sur 10 ans est plus réaliste qu’un TRI de 7% sur 8 ans compte tenu de la taille croissante de la SCPI (1,374 Md€) et des conditions de marché. C’est une démarche transparente plutôt que de promettre des rendements intenables.

De l’autre, l’extension de la commission de sortie à 6 ans (au lieu de 3) durcit nettement les conditions pour les nouveaux associés. Iroko veut clairement filtrer les investisseurs court terme et fidéliser sur le long terme. Pour vous, ça veut dire qu’il faut être sûr de votre projet avant de souscrire : si vous revendez avant 6 ans, vous prendrez une commission de 6% TTC qui rabote sérieusement la performance. En fait, il faut voir ça comme une prime aux associés actuels dont le capital est mieux protégé par les nouvelles conditions pour les futurs associés.

Comment investir en SCPI avec Iroko Zen ?

Pour investir dans la SCPI Iroko Zen, il faut acquérir au moins 25 parts. Et chaque part de Iroko Zen a un prix fixe : 204 euros. Le ticket d’entrée minimum total est donc de 5 100 euros.

Vous accédez ainsi au marché immobilier pour quelques milliers d’euros seulement. Rien à voir avec ce que vous coûterait un investissement locatif en direct… Et c’est là l’un des principaux avantages des SCPI. 

Côté commission de souscription, Iroko Zen frappe très fort. Vous ne supporterez aucun frais d’entrée. Cela est suffisamment rare pour être souligné. La grande majorité des SCPI impliquent des frais d’entrée, souvent importants. Il faut parfois attendre plusieurs années avant que les gains dégagés ne les aient complètement couverts. 

Les frais d’entrée pour les SCPI vont en général de 5 à 10 %.

Avec Iroko Zen, 100 % de votre investissement « travaille » très rapidement car le délai de jouissance est de 3 mois. Les premiers dividendes perçus tomberont dans votre poche rapidement, et auront peu à couvrir les frais ponctionnés. Attention toutefois : la commission d’entrée à 0 % ne vaut que si vous conservez vos parts au moins 3 ans. Dans le cas contraire, vous serez facturés de 6 % TTC de frais.

Quelles sont les solutions pour investir ?

Autre point fort de la société de gestion, les parts de la SCPI Iroko Zen peuvent être acquises de trois façons : 

• En pleine propriété : vous jouissez à la fois de la nue-propriété et des revenus qui en découlent, c’est la façon la plus classique d’investir.
• En nue-propriété : vous êtes seulement nu-propriétaire des parts pour une durée allant de 3 à 20 ans, au choix. Vous ne percevez pas les fruits (les dividendes) mais profitez en contrepartie d’une décote à l’achat. Et à la fin de la période de démembrement, vous récupérerez l’usufruit et donc la pleine propriété. 
• En usufruit temporaire : vous percevez les intérêts de la SCPI sans posséder la nue-propriété. La durée correspondra à 5, 10, 15 ou 20 ans. Une solution particulièrement intéressante pour les sociétés.
• En démembrement viager : Iroko Zen vous permet d’acquérir ses parts en démembrement, avec, le plus souvent, les parents en usufruitiers et les enfants en nus-propriétaires. 

Iroko Zen en assurance vie : où en est-on en 2026 ?

C’est un sujet qui évolue beaucoup. Iroko Zen est présent sur certains contrats mais cela ne dure souvent pas très longtemps. Les assureurs, pour se prémunir contre les risques ne permettent pas aux épargnants d’investir des sommes trop importantes sur des supports immobiliers (pour ne pas revivre Capimmo). Iroko se retrouve donc sur certaines assurances vies, mais en quelques mois, elle n’est plus disponible aux nouvelles souscriptions. Les détenteurs conservent leurs parts sans restriction, mais les arbitrages et nouveaux versements vers Iroko Zen ne sont plus possibles.

Est-il possible d’investir de façon régulière avec Iroko Zen ?

Oui, et c’est même l’un des atouts de cette SCPI. Pour investir de façon régulière dans de l’immobilier professionnel, vous n’aurez qu’à investir 5 100 € (25 parts) et vous pourrez ensuite programmer des versements à partir de 204 € (1 part) tous les mois pour vous constituer votre patrimoine. Une nouvelle innovation d’Iroko Zen particulièrement appréciée !

Iroko Zen : les contacts utiles 

L’équipe d’Iroko Zen se tient à votre disposition. Vous pouvez prendre rendez-vous en ligne, en choisissant le créneau qui vous arrange. Iroko Zen ne communique pas de numéro de téléphone direct. Notre volonté de proposer les meilleures offres nous a conduit à nouer un partenariat avec Iroko Zen pour nous permettre de proposer cette SCPI. Vous pouvez donc nous contacter pour en savoir plus sur cette SCPI et découvrir si cet investissement correspond à votre situation.

Si vous préférez le papier, vous pouvez écrire à l’adresse d’Iroko Zen : 4A rue de la Pompe, 75116 – Paris