Iroko Zen : que penser de cette SCPI sans frais d’entrée ?

Avec plus de 200 millions d’euros investis et un parc immobilier de plus de 56 bâtiments, Iroko Zen est une jeune SCPI qui monte. Il faut dire qu’elle avance un argument de taille pour convaincre ses souscripteurs : l’absence de frais d’entrée (!).. Reste à savoir si l’offre de SCPI d’Iroko Zen tient la route. Comment souscrire ? Quel rendement espérer ? Pour quel niveau de frais ? Étudions ensemble la SCPI Iroko Zen ! 

Quelle est l’offre d’Iroko Zen ?

Iroko Zen est une société de gestion (agréée AMF) qui gère et commercialise sa SCPI, c’est-à-dire sa société civile de placement immobilier. En tant qu’investisseur particulier, vous pouvez acquérir des parts de cette SCPI. Ce faisant, vous investissez dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien physique. Vous évitez donc tous les tracas liés à l’immobilier en direct (notaire, recherche de locataire, travaux…). 

La SCPI Iroko Zen, comme toutes les SCPI, a donc un parc immobilier, constitué de bureaux, de commerces etc. Et les loyers perçus servent à rémunérer les détenteurs de parts. C’est la raison pour laquelle on parle de SCPI de rendement.

L’achat de parts de SCPI Iroko Zen se fait de manière « classique », en utilisant votre épargne, ou à crédit. Ces parts vous rapporteront des dividendes réguliers. Jusqu’à présent, les performances d’Iroko Zen sont bonnes (nous y reviendrons d’ailleurs par la suite), ce qui est évidemment un bon point à souligner.

La détention de SCPI peut répondre à de nombreux objectifs : revenus complémentaires, préparation de la retraite, diversification… Tout investisseur peut y trouver son compte, à condition qu’il puisse assumer le ticket d’entrée (5 000 euros minimum).  

Pour finir, nous attirons votre attention sur un point essentiel : Iroko Zen n’est pas un conseiller en investissement. Ce sera à vous de décider si vous vous lancez ou non. Sachez que de vrais risques de pertes en capital existent, même s’ils restent modérés (en comparaison, par exemple, d’autres actifs financiers comme les fonds actions). 

Comment investir en SCPI avec Iroko Zen ?

Quels sont les chiffres clés à connaître pour investir dans la SCPI Iroko Zen ?

Pour investir dans la SCPI Iroko Zen, il faut acquérir au moins 25 parts. Et chaque part de Iroko Zen a un prix fixe : 200 euros. Le ticket d’entrée minimum total est donc de 5 000 euros. 

Vous accédez ainsi au marché immobilier pour quelques milliers d’euros seulement. Rien à voir avec ce que vous coûterait un investissement locatif en direct… Et c’est là l’un des principaux avantages des SCPI. 

Côté commission de souscription, Iroko Zen frappe très fort. Vous ne supporterez aucun frais d’entrée. Cela est suffisamment rare pour être souligné. La grande majorité des SCPI impliquent des frais d’entrée, souvent importants. Il faut parfois attendre plusieurs années avant que les gains dégagés ne les aient complètement couverts. 

Avec Iroko Zen, 100 % de votre investissement « travaille » très rapidement car le délai de jouissance est de 3 mois. Les premiers dividendes perçus tomberont dans votre poche rapidement, et auront peu à couvrir les frais ponctionnés. Attention toutefois : la commission d’entrée à 0 % ne vaut que si vous conservez vos parts au moins 3 ans. Dans le cas contraire, vous serez facturés de 6 % TTC de frais. 

Quelles sont les solutions pour investir ?

Autre point fort de la société de gestion, les parts de la SCPI Iroko Zen peuvent être acquises de trois façons : 

• En pleine propriété : vous jouissez à la fois de la nue-propriété et des revenus qui en découlent (l’usufruit).
• En nue-propriété : vous êtes seulement nu-propriétaire des parts pour une durée allant de 3 à 20 ans, au choix. Vous ne percevez pas les fruits (les dividendes) mais profitez en contrepartie d’une décote à l’achat. Et à la fin de la période de démembrement, vous récupérerez l’usufruit et donc la pleine propriété. 
• En usufruit temporaire : vous percevez les intérêts de la SCPI sans posséder la nue-propriété. La durée correspondra à 5, 10, 15 ou 20 ans. Une solution particulièrement intéressante pour les sociétés.
• En démembrement viager : Iroko Zen vous permet d’acquérir ses parts en démembrement, avec, le plus souvent, les parents en usufruitiers et les enfants en nus-propriétaires. 

Est-il possible d’investir via une assurance vie dans Iroko Zen ?

Non, ce n’est pas possible d’utiliser son contrat d’assurance vie pour acheter des parts de Iroko Zen, du moins pour l’instant. Il n’est pas possible de bénéficier de l’avantage fiscal de l’assurance vie avec cette SCPI.

Est-il possible d’investir de façon régulière avec Iroko Zen ?

Oui, et c’est même l’un des atouts de cette SCPI. Pour investir de façon régulière dans de l’immobilier professionel, vous n’aurez qu’à investir 5 000 € (25 pars) et vous pourrez ensuite programmer des versements à partir de 200 € (1 part) tous les mois pour vous constituer votre patrimoine. Une nouvelle innovation d’Iroko Zen particulièrement appréciée !

Iroko Zen : quel rendement attendre ?

Vos parts de SCPI Iroko Zen génèrent des dividendes. Ils sont versés mensuellement, dès 4 mois de détention des parts. D’une année sur l’autre, ces derniers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Plusieurs critères influent le rendement de votre placement : taux d’occupation, valeur locative… 

L’objectif non garanti d’Iroko Zen est de 5,5 % chaque année. Et le rendement réel a surperformé. Iroko Zen peut se vanter d’avoir, au final, servi 7,04 % brut en 2022 (soit 2,54 % de plus que son objectif initial pour l’année, déjà élevé). L’année 2021 était déjà une année impressionnante en termes de rendement avec 7,10% brut.

Le rendement de la SCPI Iroko Zen n’a donc pas de quoi rougir face à la concurrence, loin de là. Il s’agit tout simplement d’une des meilleures rentabilités du marché. Bien sûr, des performances passées ne présagent pas de performances futures. Rien n’indique que ce chiffre sera atteint en 2023 et sur les années suivantes mais c’est un excellent signal sur la capacité d’Iroko Zen à analyser le marché immobilier et à faire des choix pertinents pour votre épargne.

Quels sont les risques avec les SCPI Iroko Zen ?

Comme toutes les SCPI, Iroko Zen est soumis à des risques. 

Le premier est celui de pertes en capital. Il est possible que la valeur des parts baisse. C’est un risque qu’il faut néanmoins relativiser : la volatilité est moindre qu’avec d’autres actifs, comme les actions ou certains produits structurés. Les SCPI restent investies sur le marché immobilier, moins fluctuant que les marchés financiers. 

Autre risque : celui lié aux revenus. Il est possible que ceux-ci baissent dans le temps. Vacances locatives, non perception des loyers… Les causes qui pourraient entraîner cela ne manquent pas. Notons toutefois que jusque-là, Iroko Zen n’a absolument pas été touché par ce risque. 

Enfin, le troisième grand risque avec les SCPI (Iroko Zen ou autres) est celui de liquidité. La revente de parts de SCPI n’est pas toujours simple. Et Iroko Zen ne garantit rien à ce niveau. Vous pourriez donc avoir à attendre un moment avant de trouver un acheteur pour vos parts. 

Quel patrimoine avec les SCPI Iroko Zen ?

L’objet d’une SCPI de rendement est de constituer un parc immobilier afin d’en tirer des revenus. Et à ce niveau, on peut dire que le patrimoine d’Iroko Zen est bien diversifié. Celui-ci est bien sûr amené à évoluer avec le temps en fonction des opportunités qu’Iroko Zen identifiera comme étant les meilleures.

Iroko Zen sélectionne minutieusement les immeubles qui sont acquis. Aujourd’hui, le patrimoine est composé principalement de bureaux, de commerces et d’infrastructures logistiques. On retrouve donc une belle diversification, tant en matière de typologie d’actifs que de secteurs géographiques. Tout cela permet de diluer le risque au maximum. 

Côté locataires, Iroko Zen choisit des preneurs de confiance. Citons par exemple La Poste ou la Maaf. Ce choix permet de réduire encore les risques de non perception des loyers. 

Enfin, chose importante à nos yeux : Iroko Zen est labellisé « ISR » (Investissement socialement responsable). Pour obtenir ce label, Iroko Zen s’est constitué un portefeuille respectant les 3 critères ISG (environnement, social et gouvernance).  

Quels sont les frais pour les SCPI Iroko Zen ?

Nous l’avons dit, l’un des gros points forts d’Iroko Zen réside dans l’absence de commission de souscription. 0 % de frais d’entrée : autant dire que cela représente une belle économie par rapport à l’immense majorité des SCPI du marché. 

En cas de sortie après 3 ans, la commission de sortie est là encore à 0. 

Bien sûr, il faut bien qu’Iroko Zen se rémunère. Et cela passe par les frais de gestion (les dividendes versés sont nets de ces frais). Plusieurs types de frais de gestion peuvent ici être facturés : 

• 3 % HT du prix en cas d’acquisition d’un nouvel immeuble, 
• 5 % HT pour des travaux sur un ou plusieurs bien(s) du parc, 
• 12 % HT pour les frais de gestion locative,  
• En cas de vente d’un bien : 5 % TTC du prix de vente (seulement si la plus-value excède 4,16 % HT).  

Faut-il investir dans Iroko Zen ? Notre avis 

Notre opinion sur Iroko Zen est globalement très positive. Il faut dire que la SCPI sans frais d’entrée (!) a de jolis arguments à faire valoir. 

Voici les principaux points forts de l’offre Iroko Zen : 

• Le rendement : 7,10 % brut en 2021, 7,04 % brut en 2022 !
• L’absence de commission de souscription ! 
• Les excellents avis clients 
• Iroko Zen est labellisé ISR (Investissement socialement responsable), c’est donc une SCPI d’avenir
• Le ticket d’entrée accessible (5 000 euros) 
• Un parc immobilier bien diversifié, tant au niveau des typologies de biens que de localisation, 
• La possibilité avec Iroko Zen d’acheter les parts en démembrement (nue-propriété seulement ou viager) 
• La transparence d’Iroko Zen (au niveau des risques notamment). 

Voyons maintenant les quelques inconvénients que nous avons notés : 

• La commission de 6 % en cas de sortie avant 3 ans, 
• L’absence de garantie de rachat des parts en cas de souhait de revente (comme avec toutes les SCPI), 
• Des frais un peu élevés à l’acquisition et à la vente d’immeubles. 

Iroko Zen : les contacts utiles 

L’équipe d’Iroko Zen se tient à votre disposition. Vous pouvez prendre rendez-vous en ligne, en choisissant le créneau qui vous arrange. Iroko Zen ne communique pas de numéro de téléphone direct. Notre volonté de proposer les meilleures offres nous a conduit à nouer un partenariat avec Iroko Zen. Vous pouvez donc nous contacter pour en savoir plus sur cette SCPI et découvrir si cet investissement correspond à votre situation.

Si vous préférez le papier, vous pouvez écrire à l’adresse d’Iroko Zen : 4A rue de la Pompe, 75116 – Paris