SCPI : notre avis sur cet investissement immobilier

Vous vous demandez si investir dans les SCPI en 2023 est une bonne idée ?? Nous vous donnons ici notre avis et les informations nécessaires avant de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif via une SCPI. Découvrez comment elles peuvent correspondre à vos besoins si vous souhaitez obtenir un complément de revenus, , optimiser votre fiscalité, préparer votre succession… 

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des sociétés qui sont créées pour investir dans l’immobilier. Ce placement fonctionne de façon collective. Pour définir une SCPI, on pourrait dire que c’est une société de gestion qui va créer la société, acheter des biens (bureaux, commerces…) et permettre aux investisseurs d’acheter une part de la société. Grâce à cette part, l’investisseur pourra bénéficier d’un revenu foncier régulier (mensuel ou trimestriel), d’un avantage fiscal et cela lui permettra d’augmenter son patrimoine immobilier.

Il existe plusieurs type de SCPI :

• Les SCPI de rendement : ce sont les SCPI les plus courantes. Elles permettent d’investir pour obtenir un revenu rapidement (entre 2 et 6 mois selon le délai de jouissance).
• Les SCPI fiscales : ce sont des SCPI qui permettent de bénéficier d’économies d’impôts. Ce n’est pas ce que l’on préfère car immobilise l’investissement sur des durées très longues.
• Les SCPI de valorisation : l’idée est de valoriser un patrimoine plutôt que de toucher des revenus. L’objectif des SCPI de valorisation est d’augmenter la valeur des parts pour permettre aux investisseurs de faire des plus-values.

Lorsque vous souhaitez investir dans des SCPI, vous avez la possibilité de le faire en direct, dans votre assurance vie (même si l’offre est généralement limité selon les assureurs), dans votre société…

Quels sont les avantages des SCPI ?

Les SCPI sont populaires, et ce n’est pas sans raisons. Nous allons vous présenter les principaux avantages de cet investissement.

La diversification du patrimoine

Les SCPI regroupent généralement des centaines, voir milliers d’investisseurs. Elles sont accessibles pour la plupart pour quelques centaines, voir milliers d’euros. Cela permet aux sociétés de gestion de disposer de liquidités importantes pour investir dans de nombreux biens. Les SCPI les plus importantes ont des patrimoines qui sont valorisés plusieurs milliards d’euros.

La mutualisation des risques

Les nombreux biens permettent d’avoir autant de locataires. S’il est possible qu’un locataire fasse défaut et n’arrive pas à payer son loyer, cela sera généralement insignifiant par rapport aux nombre de locataires.

La gestion des biens

Contrairement à un investissement direct, vous n’aurez jamais rien à faire, si ce n’est déclarer vos revenus tous les ans au moment de la période fiscale. Vous allez déléguer la gestion à la société de gestion. Celle-ci va s’occuper de gérer la SCPI, de rénover les biens si besoin, de trouver des locataires, de trouver de nouveaux biens, vous verser vos revenus et de vous indiquer chaque année comment déclarer vos revenus de l’année précédente.

Le rendement

Les rendements dépendent des SCPI et oscillent entre 2 et 7% ! Cela vaut le coup de bien être accompagné pour choisir les SCPI les plus rentables. De plus, contrairement à de nombreux placements, vous obtenez des revenus réguliers (mensuels ou trimestriels).

Quels sont les risques et les dangers des SCPI ?

L’achat de parts de SCPI comporte des risques, le principal est que votre capital n’est pas garanti. Le risque est limité mais il existe. Nous avons listé les principaux risques à prendre en compte avant de réaliser cet investissement.

Le délai de liquidité 

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous allez payer des frais importants (environ 10% sur le montant de votre souscription) pour y accéder. Cela signifie qu’il faudra plusieurs années avant de rentrer dans vos frais car le jour de l’achat de vos parts, si vous avez investi 100€, vos parts ne vaudront que 90€. Si vous avez besoin de votre argent rapidement, vous risquez de faire une moins-value et surtout, rien ne vous garantit que vous trouverez un acheteur pour vos parts.

Le risque d’une baisse des revenus

Si vous comptez sur vos revenus de SCPI pour vivre ou rembourser votre crédit, une baisse des revenus peut vous mettre en difficulté. Une baisse suite à une conjoncture économique défavorable est toujours possible et c’est pourquoi nous recommandons à nos clients de diversifier leur patrimoine.

Les différents frais

Pour se rémunérer, de la même manière qu’un agent immobilier, la société de gestion va prélever différents frais. On retrouve notamment :

• Des frais de souscription : en moyenne autour de 10%, ils permettent de rémunérer le distributeur ainsi que l’acquisition de nouveaux biens.
• Des frais de gestion : en moyenne autour de 10% aussi, ils permettent de rémunérer la société de gestion pour son travail.

La fiscalité

C’est un oubli lors de la souscription qui peut coûter cher. La fiscalité est un élément clé à prendre en compte avant de souscrire à des parts de SCPI. Vos revenus seront imposés comme des revenus fonciers, cela signifie que vous devrez payer votre Tranche Marginal d’Imposition (TMI) ainsi que les prélèvements sociaux (17,2%).

Imaginons que Basile soit dans la TMI à 30%. Il perçoit chaque trimestre 1 000 € d’une SCPI française. En ajoutant les prélèvements sociaux à sa TMI (30% + 17,2%), il ne touchera que 530 €. Le rendement de sa SCPI est presque divisé par 2 !

Le délai de jouissance

Ce n’est pas nécessairement un risque mais c’est un paramètre à prendre en compte, notamment si vous comptez sur vos revenus de SCPI pour rembourser un crédit. Le délai de jouissance est une période, suite à votre investissement, durant laquelle vous ne touchez pas de loyers. La durée du délai de jouissance est en général de 4 mois mais cela peut monter à 6 mois. C’est le temps nécessaire à la société de gestion pour placer votre argent et que cela commence à porter leurs fruits.

Les risques d’une crise financière ou sanitaire

Lors d’une crise financière ou sanitaire, une partie des locataires peut rencontrer des difficultés à payer leurs loyers. Cela entraîne une baisse des revenus et de la vacance locative. De plus, il y a aussi le risque que tous les propriétaires soient dans la même situation, et qu’ils décident de baisser les loyers pour attirer de nouveaux locataires.

Les risques des SCPI fiscales

Si vous avez acheté des parts de SCPI fiscale, par exemple en profitant des avantages du dispositif Pinel, et que vous décidez de vendre vos parts, vous devrez rembourser l’avantage fiscal que vous avez perçu. De manière générale, il faut être prudent avec les SCPI fiscales. Elles ne doivent pas s’inscrire uniquement dans un objectif fiscal (de payer moins d’impôts), mais dans une stratégie patrimoniale globale.

Quel est notre avis sur l’investissement immobilier SCPI ?

Après les années de crise sanitaire que nous venons de traverser, les SCPI ont le vent en poupe car c’est une façon d’investir dans la pierre sans les inconvénients que cela occasionne normalement (recherche, gestion, vente…). Voici quelques bonnes raisons qui peuvent vous pousser à acheter des parts :

• Préparer le financement des études de vos enfants : les revenus de vos parts de SCPI pourront contribuer aux frais de scolarité de votre progéniture. Vous avez la possibilité de leur donner, le temps de leurs études, l’usufruit de vos parts. Ils pourront ainsi percevoir les revenus de vos parts. De votre côté, si vous payez l’impôt sur la fortune immobilière, vous pourrez déduire l’usufruit de vos parts de SCPI de votre déclaration.
• Réduire votre fiscalité : ce sera le cas avec les SCPI fiscales où vous pourrez profiter du régime Pinel, du dispositif Malraux ou du régime des déficits fonciers.
• Préparer sa succession : transmettre graduellement des biens immobiliers que vous possédez peut s’avérer compliqué. Les parts de SCPI ont une valeur unitaire ce qui facilite la transmission. Cela peut bien se transmettre dans le cadre de donations exonérées d’impôts (100 000 € tous les 15 ans pour les parents à leurs enfants). Vous pourrez les démembrer pour conserver l’usufruit (et toucher les revenus) et donner la nue-propriété à vos enfants.
• Compléter son revenu : Les SCPI génèrent des revenus, vous pouvez donc être tenté d’acheter des parts pour améliorer votre retraite par exemple.

Vous l’aurez compris, nous avons un avis positif sur les SCPI. Elles présentent surtout l’avantage de diversifier son patrimoine dans de l’immobilier d’entreprise difficilement accessible. Elles présentent aussi l’avantage de pouvoir être achetées à crédit. Comme pour tout type d’investissement, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, diversifiez vos SCPI. 

La diversification est l’une des clés d’un bon placement, mais comparer l’ensemble des produits et offres disponibles sur le marché prend du temps. Chez Cleerly, nous comparons et sélectionnons les meilleurs produits disponibles sur le marché. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez être accompagné et bénéficier de nos conseils.

Est-ce le moment d’investir dans les SCPI ?

Il est toujours risqué d’essayer de prévenir l’avenir. En revanche, il est facile d’analyser l’historique des performances des SCPI pour se rendre qu’il s’agit d’un placement attractif, surtout sur le long terme. Les SCPI sont un placement peu risqué dont le rendement a toujours été intéressant jusqu’à présent. Le fait que les sociétés de gestion investissent régulièrement permet également de lisser les risques de variation des prix de l’immobilier.

Précisons également que dans un contexte inflationniste important (comme c’est le cas aujourd’hui), les SCPI sont une valeur refuge pour les épargnants. Les loyers étant généralement indexés sur l’inflation, il est plus intéressant de placer son argent dans les SCPI que de le garder sur son compte courant (et voir son argent perdre de sa valeur). Les SCPI sont donc un placement à privilégier en période d’inflation.

De plus, l’investissement dans les SCPI doit être envisagé comme un placement long terme. Plus tôt vous achèterez des parts, plus vite vous percevrez des dividendes associés à votre investissement.