Baisse des prix des SCPI : quelle stratégie adopter en 2024 ?

Sans surprise, la baisse du marché immobilier n’a pas épargné les SCPI (du moins certaines d’entre elles). Dans un contexte d’incertitude comme celui que nous traversons actuellement, il est légitime de se demander s’il faut encore investir dans les SCPI et si oui, comment. Si les SCPI restent un des meilleurs placements pour votre épargne, il faut plus que jamais être vigilant sur la stratégie à adopter. Quelles SCPI pourraient baisser leur prix dans les prochains mois ? A quoi faut-il être attentif dans un contexte de baisse des prix des SCPI ? Faut-il investir dans les SCPI qui baissent leur prix de part ? Nous vous aidons à y voir plus clair sur ce marché qui reste un excellent placement… à condition d’être vigilant sur le choix de la SCPI  !

Quelles SCPI baissent leur prix de part et pourquoi ?

En janvier 2024, nous avons identifié 21 SCPI qui ont baissé le prix de leurs parts depuis le début de l’année 2023 avec des baisses comprises entre 7 et 18%.

Liste des SCPI qui baissent leur prix de souscription

Voici l’ensemble des SCPI qui ont baissé le prix de leur part (à date) : 

• Accimmo Pierre (BNP Paribas) : prix unitaire de 205 € par part qui passe à 170 € (-17%) ;
• Laffitte Pierre (AEW) : prix unitaire de 450 € par part qui passe à 412 € (-8,44%) ;
• Génépierre (Amundi) : part à 270 € qui passe à 224 € (-17%) ;
• Edissimmo (Amundi) : part à 237 € qui passe à 204 € ( -13,92%) ;
• Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi) :  part à 306 €  qui passe à 268  € (-12,42%) ;
• Elysées Pierre (HSBC) : part à 767 € qui passe à 720,98 € (-7%) ;
• Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française) : le prix de la part passe de 285 à 265 € (-7%) ;
• Patrimmo Commerce (Primonial) : prix de la part qui passe de 197 € à 176 € (-10,66%) ;
• PF Grand Paris (Perial) : prix de la part qui passe de 544 € à 458 € (-15,81%) ;
• PF Hospitalité Europe (Perial) : prix de la part qui passe de 200 € à 181 € (-9,50%) ;
• PFO (Perial) : prix de la part qui passe de 966 € à 880 € (-8,90%) ;
• PFO2 (Perial) : prix de la part qui passe de 196 € à 164 € (-16,33%) ;
• Primopierre (Primonial) : prix de la part qui passe de 208 € à 180 € (-13,46%) ;
• Fructiregions Europe (AEW) : prix de la part qui passe de 235 € à 210 € (-9,87%) ;
• LF Europimmo (La Française) : le prix de la part passe de 1 045 à 945 € (-9,6%) ;
• Buroboutic (Fiducial) : part à 267 € qui passe à 230 € (-13,8 %) ;
• Opus Real (BNP Paribas) : part à 2 040 € qui passe à 1840 € (-9,8 %) ;
• Ficommerce (Fiducial) : part à 230 € qui passe à 210 € (-8,7 %) ;
• Atout Pierre Diversification (AEW)  : part à 900 € qui passe à 817 € (-9,22 %) ;
• AEW Commerces Europe (AEW) : part à 210 € qui passe à 190 € (-9,52 %) ;
• AEW Diversification Allemagne (AEW) : part à 1 000 € qui passe à 902 € (-9,80 %) ;
• Eurovalys (Advenis) : part à 1 030 € qui passe à 960 € (-6,8%).

Ces SCPI pratiquaient souvent des surcotes et ont rapidement dû corriger le tir pour éviter de passer au-dessus des 10% de surévaluation de leur part. Cette pratique est illégale et elles ont dû réagir vite pour éviter d’être sanctionnées par l’AMF.  Étant donné les très fortes corrections de certaines (-17% pour Accimmo Pierre et Génépierre), on peut supposer qu’elles ne sont pas non plus très optimistes sur la valorisation de leurs parts en 2024…

Les raisons qui poussent les SCPI à baisser leur prix de souscription

En cette période de baisse des prix de l’immobilier, les SCPI sont dans le radar de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Et celles qui choisissent depuis quelques années de vendre leurs parts plus cher que ce qu’elles valent réellement, sont particulièrement en alerte.

Les SCPI ont en effet une marge pour fixer le prix de leur part, ce qui leur permet de vendre en dessous ou au-dessus du prix de marché, selon leur bon vouloir : 

• Jusqu’à 10% en dessous de leur valeur réelle : on parle d’une décote par rapport à la valeur de reconstitution de la part.
• Jusqu’à 10% au-dessus de leur valeur sur le marché : on parle d’une surcote par rapport à la valeur de reconstitution.

Généralement, ce choix se fait en fonction de la stratégie de collecte visée par la SCPI. Celles qui sont faiblement capitalisées vont avoir tendance à pratiquer des décotes pour attirer les acheteurs. Les SCPI les plus anciennes, qui ne sont pas dans cette course aux investisseurs, pourront au contraire choisir de pratiquer des surcotes.

On peut croire que la plus grosse vague de baisse est passée en 2023, mais de nouvelles dévalorisations ne sont pas à exclure en 2024. C’est pourquoi il est important de reconnaître les signaux avant-coureur d’une baisse avant d’investir.

Quelles SCPI pourraient baisser leur prix dans les prochains mois ?

Pour faire des projections, il convient de prendre le pouls des secteurs les plus impactés par la crise immobilière actuelle. Voilà quelques SCPI à risques (en septembre 2023) :

• Patrimmo Commerce (a baissé le prix des parts) : surcote de plus de 8%, pas de collecte et beaucoup de demandes de retrait ;
• Fructiregions Europe (a baissé le prix des parts) : surcote importante de presque 7% ;
• LF Avenir Santé : surcote de presque 6% ;
• Buroboutic (a baissé le prix des parts) : surcote et beaucoup de demande de retraits, obligation de la part de la société de gestion de vendre des actifs.

Certains domaines cumulent les déconvenues comme l’immobilier de bureau qui fait particulièrement grise mine. Avec l’essor du télétravail, les entreprises réduisent leur surface de bureaux et de nouveaux modes de location de bureau se mettent en place : 

• Bail dérogatoire (ou bail précaire) ;
• Location de bureaux en espace de coworking ;
• Essor du bureau opéré (un bail facile à résilier qui tend à augmenter le nombre de vacances locatives).

Ces modes de location beaucoup plus flexibles que le bail commercial en 3-6-9 permettent aux entreprises qui n’ont pas acheté leurs propres locaux de pouvoir adapter rapidement la taille de leurs bureaux à leurs besoins changeants. Cela leur offre surtout la possibilité d’occuper moins de surface qu’auparavant (le télétravail est passé par là) et donc de faire de belles économies.

Si les entreprises optimisent leur budget, ce phénomène entraîne dans le même temps une hausse considérable de la vacance locative dans l’immobilier de bureau, en particulier en région parisienne. Plus de 4,4 millions de mètres carrés vides en 2023 en Ile de France, c’est un record !

Ces indicateurs, couplés à la hausse des taux qui impacte l’ensemble du secteur immobilier, ne sont pas de très bon augure pour les SCPI de bureaux.

Il n’y a qu’à voir quelles SCPI ont le plus baissé le prix de leur part en 2023 : Accimmo Pierre et Génépierre (-17%) soit deux SCPI… de bureau ! Attention aussi aux SCPI surcotées de plus de 5% et à celles qui reçoivent beaucoup de demandes de retraits. Ce sont elles qui pourraient baisser le prix de leur part.

Vous souhaitez investir dans les SCPI ? Pour faire le point sur votre situation (notamment fiscale) et analyser ensemble quelle stratégie d’investissement correspond le mieux à votre profil investisseur, vous pouvez nous consulter via notre formulaire de contact. 

Quels éléments étudier avant d’investir en SCPI dans un contexte de baisse des prix ?

L’épargne disponible (et que vous pouvez allouer à votre investissement) 

La hausse des taux d’emprunt explique en quasi-totalité la baisse des prix de l’immobilier en 2023. Les investisseurs ne peuvent plus emprunter autant qu’avant ce qui grignote leur capacité d’investissement et entraîne une stagnation voire une baisse des prix. Même si la hausse est maintenant contenue, il ne faut pas s’attendre à une baisse des taux significative en 2024. Les personnes qui peuvent tirer leur épingle du jeu en 2024 sont donc celles avec suffisamment d’épargne pour investir comptant (ou en empruntant au minimum).

Attention néanmoins, même si quelques SCPI baissent leur prix, la majorité des SCPI pratiquent déjà de fortes décotes (proches des 10 %) et ne devraient donc pas baisser davantage le prix des parts dans les mois à venir. Néanmoins, le contexte incertain du marché immobilier les enjoint à ne pas revaloriser le prix de leurs parts à la hausse. C’est donc une bonne nouvelle pour les épargnants qui souhaitent entrer dans le marché des SCPI sans céder à la précipitation (par peur de revalorisations inopinées). N’ayez crainte, quand bien même certaines SCPI ont légèrement augmenté le prix de leurs parts en 2023 (par exemple Remake Live), c’est loin d’être une tendance qui devrait se généraliser en 2024.

La stratégie d’investissement de la SCPI

On l’a déjà évoqué, certaines SCPI sont plus impactées que d’autres par la baisse des prix en raison de leur stratégie d’investissement. Les SCPI les plus importantes et les plus anciennes sont moins flexibles que les nouvelles SCPI. De plus, lors des dernières années, avec les taux d’intérêts bas et une collecte importante, elles ont dû « surpayer » leurs acquisitions, ce qui a engendré cette inflation du prix des biens.

Chez Cleerly, nous conseillons généralement aux investisseurs de privilégier les SCPI diversifiées (et à diversifier vos placements de manière générale), ce qui permet de limiter le risque. Nous sélectionnons aussi uniquement les SCPI dans lesquelles nous croyons.

La fiscalité

Certains profils auront tout intérêt à ne pas céder à la panique en période de baisse de prix de l’immobilier, car l’enjeu de leur investissement est ailleurs. Si vous êtes fortement imposé, vous avez plus à perdre à ne pas optimiser la fiscalité de votre investissement, qu’à craindre une baisse des rendements en 2023 (par ailleurs assez peu probable). Vous pouvez nous contacter pour en savoir plus sur ce point qui peut avoir un impact considérable sur la rentabilité nette de votre investissement. Nous vous donnerons toutes les informations sur les dispositifs qui peuvent vous permettre d’optimiser fiscalement votre investissement, notamment : 

• L’investissement en SCPI démembrées : pour des profils très spécifiques (comme des entrepreneurs), l’investissement dans des SCPI en usufruit temporaire peut constituer une excellente optimisation fiscale ;
• L’investissement dans des SCPI qui achètent de l’immobilier à l’étranger.

Les SCPI qui baissent leur prix de part : une stratégie d’investissement périlleuse ?

Vous pourriez être tenté d’envisager la baisse des prix de certaines SCPI comme une opportunité de profiter de parts à prix cassé. Si cette baisse est une très mauvaise nouvelle pour ceux qui ont investi dans ces SCPI il y a peu, elle n’est pas pour autant une aubaine pour ceux qui souhaitent investir maintenant.

D’une part, ces SCPI étaient loin d’afficher des rendements intéressants en 2022. Les SCPI Accimmo Pierre et Génépierre (les deux SCPI qui ont appliqué les plus fortes baisses), affichaient des performances assez médiocres en 2022 : 

• 3,80% de taux de rendement pour Accimmo Pierre ;
• 3,82% pour Génépierre.

C’est 15 % de moins que la moyenne du marché la même année (4,50% de taux de rendement en moyenne). Quand on sait que plusieurs SCPI ont encore dépassé les 6% de rendement en 2023 (Iroko Zen par exemple), cette baisse ne suffira pas à concurrencer les meilleurs SCPI. D’autant plus que ces baisses ne surviennent pas sans raison. On a vu précédemment que la stratégie d’investissement de ces sociétés d’investissement était en cause, ce qui n’invite pas à l’optimisme quant aux rendements de ces SCPI en 2024. 

Ensuite, ces SCPI ne vous permettront pas d’optimiser réellement votre fiscalité. Hormis Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine, elles investissent exclusivement en France. Vous risquez d’être très fortement imposé sur votre investissement, surtout si vous êtes dans la TMI à 41% (ou plus). Pour ce qui est de Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine, leur investissement à l’étranger ne sont pas suffisamment développés pour être intéressant à ce niveau-là non plus.

Dernier point (et non des moindres), malgré les baisses, certaines SCPI restent fortement surcotées. C’est le cas par exemple de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, dont la valeur de retrait reste très en dessous de sa valeur de souscription (246,58 € alors que les acheteurs doivent aujourd’hui débourser 268 € par part).

Nous vous conseillons donc de miser sur les SCPI diversifiées en prenant garde de sélectionner les meilleures SCPI.