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SCPI : arnaque ou bon placement ? Les pièges à éviter

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
19 septembre 2023

Les SCPI ne cessent de faire parler d’elles… mais pas toujours en bien et plus souvent en période de crise qu’en période de hausse ! C’est le cas en ce moment, où plusieurs SCPI connaissent de sérieuses déconvenues. Cela peut altérer la confiance des investisseurs et entraîner des généralisations parfois injustifiées. Si certains investisseurs peuvent avoir le sentiment de s’être fait arnaqués, il faut surtout apprendre à distinguer les bonnes stratégies des mauvaises pour mieux investir. Car non, les SCPI ne sont pas des arnaques et peuvent constituer de bons placements, à condition de faire les bons choix.

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Pourquoi certains pensent que les SCPI sont une arnaque ?

Le marché des SCPI est extrêmement varié et les stratégies diffèrent considérablement d’une SCPI à l’autre. Par conséquent, certaines SCPI peuvent profiter de leur notoriété et de leur forte capitalisation pour établir des plans d’investissement parfois contestables. En période de crise, ces choix peuvent coûter cher aux investisseurs et entamer sérieusement la réputation des SCPI dans leur ensemble. C’est le cas de certaines SCPI, notamment bancaires, qui ont mal investi ces dernières années…et dont certains clients en payent aujourd’hui le prix fort !

Chez Cleerly, nous n’avons eu de cesse depuis plusieurs années d’alerter les investisseurs sur les SCPI bancaires. Même si elles peuvent se targuer d’une forte capitalisation, elles ont aussi des défauts structurels qui les rendent souvent peu attractives. Il n’est d’ailleurs pas rare que des lecteurs nous fassent part de certaines désillusions et regrettent leurs investissements. Voyons ensemble les principaux griefs qui peuvent leur être adressés. 

La stratégie d’investissement parfois contestables des SCPI bancaires

Les SCPI bancaires sont rarement les plus pertinentes en termes de stratégie d’investissement. Ce sont généralement des SCPI thématiques ce qui signifient qu’elles se spécialisent dans un seul domaine (bureau, santé…) et s’y tiennent. Elles se sont surtout engouffrées dans un marché à une époque où il était relativement porteur et n’ont jamais dévié de cette stratégie. Ce choix peut tenir la route quand le marché est haussier car ces SCPI misent sur la sécurité. Même si les biens se vendent chers, elles savent qu’elles trouveront des locataires pour assurer un rendement correct à leurs clients. 

Problème, le marché immobilier peut connaître des cycles. C’est notamment le cas en ce moment avec l’immobilier de bureau qui est l’un des secteurs les plus impactés par la baisse des prix de l’immobilier. Mais ce n’est qu’un exemple et d’autres types de biens pourraient être concernés. Les SCPI qui ne privilégient qu’une seule stratégie d’investissement sont donc frappées de plein fouet si ce marché traverse une crise. Elles doivent ajuster leur prix de part et pratiquent donc des baisses parfois considérables.

Autre problème à ce manque de diversification : l’entrée dans un marché déjà mature. La plupart des SCPI thématiques vont là où il y a beaucoup de demandes et peu d’offres. Elles sont par conséquent très peu opportunistes et entrent dans un marché déjà cher. Avec les taux historiquement bas de ces quatre dernières années, elles ont même souvent surpayé leurs biens afin de réinvestir rapidement l’argent collecté auprès des épargnants. 

En 2023, attention aux SCPI qui ont tout misé sur les bureaux 

Le marché du bureau francilien est un exemple du risque des SCPI thématiques. Les SCPI qui ont investi massivement dans des bureaux en périphérie de la capitale ces dernières années sont les principales impactées par la crise : 

  • Le nombre de vacances locatives se multiplient car les entreprises ont besoin de moins de surface qu’auparavant et cherchent à se rapprocher des centre-villes (le télétravail les poussent à se rapprocher des arrondissements bien desservis en transport en commun) ;
  • Portées par des taux d’intérêt bas, les SCPI de bureaux ont payé très cher des biens qui se déprécient aujourd’hui avec la forte hausse des taux d’intérêt ;
  • Les SCPI thématiques (dont font partie les SCPI de bureau) sont souvent les SCPI les plus anciennes. Or, ces SCPI avaient déjà tendance à pratiquer des surcotes et donc à vendre leurs parts “trop chères” par rapport à leurs valeurs réelles. 

Si vous vous étonniez que certaines SCPI comme Accimmo Pierre (BNP Paribas) aient dévalué leur part de 17%, ces fortes baisses ne devraient donc plus vraiment vous étonner !

Soyez donc très vigilant sur les stratégies d’investissement des SCPI. En la matière, les SCPI bancaires ne sont pas connues pour être les meilleures et pour cause ! Elles ont tendance à beaucoup investir quand le marché est très cher, contrairement à des SCPI plus opportunistes qui profitent des baisses ou de marchés encore sous-évalués pour investir. En ces périodes d’instabilité du marché immobilier, nous vous conseillons donc de vous orienter vers les SCPI diversifiées qui présentent moins de risques que les SCPI thématiques.

Comme tout n’est jamais blanc ou noir, il existe néanmoins des exceptions. Certaines SCPI de bureau s’en sortent mieux que d’autres. C’est notamment le cas de la SCPI Novaxia Neo qui n’a pas à rougir de ses investissements et de ses performances.

Des rendements qui peuvent être décevants

Encore une fois, il convient de bien distinguer entre les différentes SCPI car certaines sociétés de gestion réalisent de bien meilleures performances que d’autres. Une fois de plus, les SCPI bancaires sont souvent responsables de cette mauvaise réputation. Elles servent généralement des rendements nets de frais en dessous de la moyenne du marché. Alors que la moyenne des rendements s’établissait à 4,5% en 2022, les SCPI bancaires sont presque toutes en dessous de 4% de rendement. Elles sont donc très peu compétitives, alors qu’il s’agit d’un point clé pour la plupart des épargnants.

Il faut donc éviter de généralisations hâtives sur les rendement des SCPI en se basant uniquement sur les SCPI bancaires (les plus connues). Pensez à regarder l’ensemble du marché des SCPI car ces rendements peuvent considérablement varier d’une SCPI à l’autre. En 2022, certaines SCPI ont versé des rendements nets de frais supérieurs à 7%.

Attention néanmoins, car si les rendements sont toujours affichés nets de frais dans les bulletins des sociétés de gestion, vous pourriez être surpris par le rendement de votre investissement net de fiscalité. Celui-ci peut considérablement varier d’une SCPI à l’autre. Toutes les SCPI n’optimisent pas la fiscalité de leurs investissements ce qui peut constituer une bien mauvaise surprise au moment de sa déclaration d’impôt !

Comment éviter le piège de la fiscalité pas toujours très attractive des SCPI ?

Certains épargnants peuvent se sentir floués au moment de leurs déclarations d’impôts. Les rendements affichés par les SCPI ne tiennent pas compte de la fiscalité, or celle-ci peut leur être très défavorable si elle a mal été réfléchie.

Les SCPI qui investissent en France uniquement : attention aux rendements nets

Les personnes qui se méfient des SCPI, parlent généralement de leur fiscalité pas toujours très alléchante. Et elles ont raison ! Elles soulignent ici un des réels points faibles des SCPI 100% investies en France.

Contrairement à des produits à la fiscalité très favorable comme les assurances-vie, les revenus issus des SCPI sont intégralement pris en compte dans votre déclaration de revenus. Cette rente peut donc réserver de mauvaises surprises lors de votre déclaration d’impôt. Les personnes qui se situent dans des TMI à 41% ou 45% verront même leurs revenus nets fondre comme neige au soleil. De quoi se sentir “arnaqué” par les SCPI qui auront généralement omis de vous avertir sur ce point…

Heureusement, il existe un moyen de réduire fortement son imposition en suivant une stratégie imparable : l’achat de parts auprès de SCPI qui investissent hors de France.

Les SCPI européennes : un moyen simple d’optimiser sa fiscalité

La fiscalité des SCPI est beaucoup plus favorable dès lors que les sociétés de gestion détiennent tout ou partie de leur patrimoine dans d’autres pays européens.

Grâce à un crédit d’impôt censé éviter une double imposition (en France et à l’étranger), les personnes qui investissent dans ces SCPI peuvent profiter de rendements nets beaucoup plus élevés : 

  • Dans un premier temps, les revenus issus des SCPI seront bien imposés selon votre tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45%) ;
  • Dans un deuxième temps, l’administration fiscale octroie un crédit d’impôt équivalent au taux d’imposition moyen du contribuable. Une personne dont le taux d’imposition moyen est de 22% obtiendra donc un crédit d’impôt équivalent à 22% des revenus perçus ;
  • Les prélèvements sociaux seront également payés à l’étranger ce qui peut constituer une autre optimisation fiscale (notamment si vous investissez dans une SCPI allemande)

Si la personne est fortement imposée, cela peut booster son rendement net de façon considérable.

Dans le cas où deux SCPI affichent le même rendement, vérifiez donc bien ce point. Net de fiscalité, une SCPI qui investit 100% à l’étranger peut vous permettre d’obtenir des rendements quasiment deux fois meilleurs (par rapport à une SCPI française) !

Vous souhaitez connaître tous les avantages fiscaux à investir dans des SCPI européennes ? On vous dit tout dans cet article sur le fonctionnement et les meilleures SCPI européennes

Pourquoi les SCPI ont la réputation d’être très peu liquides et comment limiter ce risque ?

Si vous vous posez la question de savoir si les SCPI sont une arnaque, c’est peut-être parce que vous avez entendu de sombres histoires sur ce placement pendant les années 90.

Même si ce n’est pas à proprement parler d’arnaque, la difficulté pour les vendeurs de revendre leurs parts a bel et bien existé. Quand le marché est à l’équilibre, le délai de vente est généralement assez rapide (environ 2 semaines). Mais en période de crise, le déséquilibre entre l’offre et la demande peut entraîner des délais anormalement longs. Néanmoins, ce risque a été grandement réduit dans les années 2000 grâce à une évolution de la législation et au développement des SCPI à capital variable. Un petit historique s’impose pour expliquer comment le marché s’est assaini et a permis une plus forte liquidité.

Les SCPI à capital fixe : de grosses déconvenues dans les années 90

Les SCPI à capital fixe étaient autrefois majoritaires dans le champ des sociétés de gestion. Ce type de SCPI ne permet pas d’acheter des parts à n’importe quel moment. L’achat de parts de SCPI n’est possible qu’en période d’augmentation du capital. Par conséquent, en dehors de ces périodes, les personnes qui souhaitent vendre ou acheter leurs parts doivent passer par le marché secondaire. Les vendeurs fixent alors leurs prix en fonction de l’offre et de la demande ce qui peut créer des situations difficiles quand l’immobilier se porte mal. 

Dans les années 90, l’immobilier a connu une forte crise et les prix ont chuté pendant presque une décennie. Les SCPI n’ont pas été épargnées par le phénomène, ce qui a eu des effets dévastateurs sur les ventes de part. Les vendeurs, inquiets de cette longue décrue des prix, se sont précipités en nombre pour les revendre rapidement. Mais elles ont dû passer par le marché secondaire. Résultat, les acheteurs étaient en position de force pour fixer les prix puisque les vendeurs n’étaient pas protégés par les sociétés de gestion. Certains vendeurs pressés les ont donc vendues à un prix dérisoire.

Avec les SCPI à capital fixe, quelques vendeurs ont donc pu avoir le sentiment de s’être fait arnaquer par les sociétés de gestion, à cause des pertes en capital parfois conséquentes. Le développement des SCPI à capital variable a néanmoins fortement limité ce risque. De plus, même au sein des SCPI à capital fixe, des garde-fous ont été posés.

Une amélioration de la liquidité depuis l’essor des SCPI à capital variable

Depuis les années 2000, le marché des SCPI s’est considérablement assaini. La manière dont les épargnants peuvent acheter et vendre leurs parts est à présent beaucoup plus encadrée. De plus, les SCPI à capital variable se sont fortement développées, or elles sont beaucoup plus liquides que les SCPI à capital fixe. On vous explique pourquoi.

En théorie, une SCPI à capital variable peut cesser de collecter des fonds si elle atteint son plafond de collecte. Dans ce cas, l’achat et la revente de parts devient beaucoup plus compliquée et les vendeurs peuvent avoir du mal à vendre leurs parts. Dans les faits, les SCPI n’arrêtent jamais de collecter des fonds et d’investir. Il est donc possible d’acheter ou de revendre des parts à tout moment et il n’y a pas besoin de passer par un marché secondaire, même en cas de crise. Les SCPI à capital variable, majoritaires aujourd’hui, sont tout le temps ouvertes à la souscription.

Des tarifs encadrés par l’AMF pour éviter de trop fortes décotes à la revente

En ce qui concerne les prix, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse, mais les porteurs de part ne sont plus confrontés au risque de devoir brader leur prix de part. Le tarif des parts est fixé par la société de gestion et ce montant est fortement encadré par l’AMF. Les SCPI ont notamment interdiction de vendre leurs parts 10% en dessous des prix du marché. Elles ne peuvent pas non plus les vendre 10% au-dessus de leurs valeurs réelles, ce qui protège également les acheteurs.

C’est la raison pour laquelle les SCPI qui avaient tendance à pratiquer des surcotes ont dû rapidement ajuster leur prix ces derniers temps. Si cela a pu donner le sentiment que les SCPI fixaient leur prix à leur guise, il n’en est rien. C’est au contraire le signe que le marché est sain et que les SCPI respectent leurs engagements auprès de l’AMF.

Encore aujourd’hui, si vous souhaitez profiter d’une meilleure liquidité de vos parts, nous vous conseillons de privilégier les SCPI à capital variable. Vous avez néanmoins très peu de chance de tomber sur des SCPI à capital fixe puisqu’elles sont très minoritaires aujourd’hui et ne représentent même pas 15% du marché. De plus, même si les parts de SCPI à capital fixe sont moins liquides que les SCPI à capital variable, investir dans une SCPI à capital fixe peut être envisagé si votre horizon de placement est supérieur à 10 ans.

Comment repérer les (vraies) arnaques ?

Pour finir, vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur une véritable tentative d’escroquerie. Nous vous donnons quelques conseils pour les repérer : 

  • Si vous êtes démarché par téléphone ou si vous cliquez sur une publicité sur Internet, soyez particulièrement prudent. Vérifiez toujours l’existence de la SCPI et sa réputation en ligne. De nombreux sites existent pour signaler des tentatives d’escroquerie ou des numéros suspects (Tellows, Truecaller) ou encore des sites internet peu fiables (FranceVerif). Si vous avez failli vous faire escroquer, vous n’êtes certainement pas le seul et vous pourriez donc trouver des témoignages sur Internet.
  • Soyez particulièrement vigilant si les promesses semblent trop alléchantes. Si votre interlocuteur vous propose de souscrire à une SCPI connue, vérifiez que les informations concordent avec la réalité des chiffres de cette SCPI. Des promesses de rendement supérieures à 10% ou une absence totale de frais de gestion, c’est bien sûr trop beau pour être vrai ! Les SCPI sans frais d’entrée existent, mais il faut bien qu’elles se rémunèrent d’une manière ou une autre : il y a donc nécessairement des frais.

De manière générale, vérifiez toujours les informations que votre interlocuteur vous donne et prenez le temps de comparer les SCPI entre elles. Chez Cleerly, pas d’entourloupe, nous travaillons en architecture ouverte ce qui nous permet de proposer les meilleurs produits nets de frais à nos lecteurs. Remplissez notre formulaire de contact si vous souhaitez investir dans les meilleures SCPI en tenant compte, notamment, de votre fiscalité.

Vous pouvez également consulter notre outil qui reprend les données de l’AMF pour vérifier la fiabilité d’un site.

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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