Offstone : que vaut la communauté de Jonathan Anguelov ?

A l’approche de la nouvelle saison de Qui veut être mon associé ?, nous assistons à une campagne médiatique sur le nouveau juré : Jonathan Anguelov. Cet autodidacte vient de lancer sa communauté pour pouvoir investir dans l’immobilier. À quoi s’attendre ? Que vaut cette offre ? Je vous dévoile tout ce que je sais.

Jonathan Anguelov, un story telling aux petits oignons

Une enfance mouvementée

La vie de Jonathan Anguelov ressemble à un roman. C’est peut-être pour cela qu’il en a déjà tiré un livre à 39 ans. Fils unique, père inconnu, à 12 ans il se retrouve à l’ASE (Aide Sociale à l’Enfance) suite a des problèmes familiaux. 

Ces difficultés, loin de le freiner, le motive et lui donne une rage pour se battre et réussir. 

Plusieurs success story

Cela lui permettra de se lancer dans l’immobilier très jeune, de financer des studios avec des prêts étudiants, de faire l’ESCP (une école de commerce réputée), puis de cofonder Aircall en 2014, une startup de téléphonie qui fait partie des licornes françaises (entreprise valorisée plus d’un milliard d’euros).

Il quitte la direction de l’entreprise en 2024.

En 2019, il avait préparé la suite en revenant à ses premiers amours, l’immobilier, avec la création d’Aguesseau Capital, un fonds d’investissement destiné à réaliser des investissements dans la pierre. 

L’investisseur

Jonathan Anguelov (vous pouvez retrouver sa fiche Pappers), nouveau juré de Qui veut être mon associé ? qui explique avoir déjà investi dans 40 startups, notamment dans les entreprises suivantes : 

• Happydemics
• Attention
• Contrast
• Roundtable
• Sairen
• FullEnrich

Découvrez les deals concrétisés par les jurés de Qui veut être mon associé ?

Aguesseau Capital : la première foncière de Jonathan Anguelov

Avec cette société, il permet aux particuliers d’investir à partir de 20 000 € et propose deux types d’investissements : 

• Des obligations avec des rendements annuels annoncés de 10 % ;
• Des clubs deals avec des objectifs de TRI de 15 % minimum. Les clubs deals sont éligibles au 150-Ob TER, un dispositif qui permet de réinvestir l’argent d’une holding et de bénéficier ainsi d’un report d’imposition pour les personnes ayant vendus leur société. 

Les frais de la société d’Aguesseau Capital sont les suivants pour investir dans les projets : 

• Frais de structuration : entre 2 et 4% du montant investi
• Frais de fonctionnement : 1% par an (maximum 3 ans)
• Partage de la « marge » (plus-value) : 20% uniquement dans le cas d’un TRI supérieur à 15%

L’idée est donc d’offrir des opportunités et de partager la valeur. En réalisant ce type d’investissement, vous prenez toujours un risque mais si vous avez la capacité financière d’allouer de l’argent sur différents projets, cela permet de lisser le risque et d’avoir, sur le papier, de bonnes opportunités.

Qu’est-ce que la communauté Offstone ?

Offstone est une communauté d’investissement privé, fonctionnant sur un modèle proche du Kretz Club. Il s’agit donc d’une plateforme qui permet de rentrer dans un cercle privée nécessitant des frais d’adhésion.

L’offre repose sur la réputation et le réseau de ses fondateurs, notamment Jonathan Anguelov (co-fondateur d’Aircall) et Gaëtan Chebrou (Aguesseau Capital). La promesse est double :

• L’accès au off-market : Offstone propose de trouver des opportunités immobilières (hôtels, logistique, bureaux, résidentiel) invisibles pour le grand public, issues du réseau professionnel des fondateurs comme ils l’ont fait avec Aguesseau.
• Le coinvestissement : Les fondateurs s’engagent à investir leurs propres capitaux dans chaque opération proposée aux membres, garantissant un alignement d’intérêts.

Il faut d’abord payer une adhésion puis investir ticket par ticket, avec un minimum de 20 000 € par opération.

Offstone vend aussi une expérience communautaire : dîners, visites de chantiers, webinaires et accès à un Discord privé pour échanger directement avec l’équipe dirigeante.

Quels sont les coûts d’Offstone ?

Les coûts d’Offstone se décomposent de deux façons : un coût d’accès à la communauté et des frais liés à chaque investissement.

Les frais d’adhésion

Contrairement aux plateformes de crowdfunding qui se rémunèrent uniquement sur les levées de fonds, Offstone facture un « ticket d’entrée » annuel :

• Membre Fondateur (1 500 € / an) : Accès aux deals, pas de limite de montant investi, frais de structuration à 2,5 %.
• Membre Privé (10 000 € / an) : Accès prioritaire, dîners avec Jonathan Anguelov, et frais de structuration réduits à 1 %.

Les frais sur les deals

Une fois membre, l’investisseur doit s’acquitter de frais supplémentaires sur chaque opération :

• Frais à l’acquisition : 1 % à 2,5 % du montant investi (selon le statut de membre).
• Frais de gestion annuels : 1,5 % pour le fonctionnement de la structure.
• Performance (Carried Interest) : 20 % de la plus-value, prélevés uniquement si le rendement (TRI) dépasse 8 %.

Ce modèle implique que pour un investisseur moyen (avec un ticket de 20k€), l’adhésion annuelle pèse lourdement sur la rentabilité la première année. L’intérêt du modèle se confirme surtout pour ceux capables d’investir des sommes conséquentes (plusieurs tickets par an) pour amortir le coût fixe de l’adhésion, ou pour ceux qui valorisent le réseau et l’accès à Jonathan Anguelov autant que le rendement financier.

Quelles performances attendre avec Offstone ?

Offstone vise un Taux de Rendement Interne (TRI) net investisseur compris entre 8 % et 14 %, sur un horizon de 2 à 5 ans. Il s’agit de stratégies « Value-Add » (création de valeur par travaux, changement de destination, etc.), ce qui comporte un risque d’exécution supérieur à de l’immobilier locatif pur, mais c’est ce qui explique les rendements élevés attendus.

Offstone est le véhicule destiné à démocratiser les opérations qu’Aguesseau réservait jusqu’ici à des investisseurs institutionnels ou plus fortunés.

Attention, il faut bien avoir en tête qu’un rendement élevé est toujours synonyme d’un risque élevé. Dans ce type de placement, il est fortement recommandé d’investir plusieurs tickets pour diluer son risque.

Comparaison des communautés de Qui veut être mon associé ?

C’est la mode pour les investisseurs de Qui veut être mon associé ?. Après le précurseur Blast Club (Anthony Bourbon), Club Day One (Eric Larchevêque), le dernier à venir est Offstone, un projet qui a été lancé début janvier 2026, avant même son premier passage télévisé dans l’émission.

Chacune de ces solutions visent à proposer des opportunités d’investissement « exclusives », en s’appuyant sur la notoriété de leur fondateur, souvent médiatisé grâce à l’émission, merci M6 !

Voilà une comparaison avec les infos dont je dispose. Je mettrai à jour cet article dès que j’aurai plus d’informations.

Faut-il investir avec Offstone et Jonathan Anguelov ? Mon avis

L’initiative est séduisante sur le papier, mais j’ai pour l’instant sur une position prudente sur cette solution. Offstone est le petit frère, plus grand public, d’Aguesseau Capital, et va chercher à répliquer ses succès passés à une échelle industrielle, ce qui n’est pas encore gagné.

Si le ticket d’entrée à 20 000 € peut sembler accessible, les membres devront bien avoir en tête l’importance du cumul des coûts. Entre l’adhésion annuelle et les frais d’entrée sur chaque deal, les coûts sont relativement élevés, ce qui est plutôt classique dans l’immobilier. Mais mathématiquement, pour diluer ces frais fixes et ne pas trop grignoter votre rentabilité, vous ne pouvez pas vous contenter d’un seul investissement. Offstone s’adresse donc en réalité à des investisseurs capables d’aligner plusieurs tickets de 20 000 € par an.

Ensuite, la principale difficulté sera de passer d’un modèle artisan (Aguesseau) à un modèle industriel (Offstone). Gérer quelques gros deals entre pros est une chose mais devoir sourcer suffisamment de projets de qualité pour satisfaire une nombre important d’investisseurs particuliers en est une autre, comme l’a vécu Blast Club avec sa communauté. Le risque classique de ce genre de communauté, c’est que l’afflux d’argent (porté par la notoriété médiatique de Jonathan Anguelov) oblige à investir dans des projets moins sélectifs, diluant ainsi la performance finale car la communauté gagnera surtout de l’argent avec les frais. On peut relativiser cela en regardant l’équipe Offstone qui semble très complète (notamment avec l’expérience de Jonathan qui a bati une licorne !) et qui aligne ses intérêt avec ceux de ses membres en investissant à leur côté !

Si vous avez une capacité d’investissement conséquente et que vous cherchez à diversifier votre patrimoine immobilier, que vous appréciez Jonathan Anguelov et que vous souhaitez avoir l’occasion de le rencontrer, pourquoi pas. Mais si vous cherchez simplement un placement performant sans y consacrer des sommes importantes, cela ne sera pas la meilleure solution.

Personnellement, je préfère attendre de voir les premiers résultats concrets avant de recommander cette nouvelle plateforme portée par la hype médiatique. Wait and see.