Comment se calcule l’intérêt d’un emprunt ? Simulateur, formule et Excel

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 28 février 2022

Vous êtes de nature curieuse et aimez les mathématiques ? Vous êtes au bon endroit si vous souhaitez connaître la formule de calcul d’intérêt d’emprunt d’un crédit immobilier. Il est en effet intéressant de comprendre comment fonctionnent les intérêts d’un prêt. De plus cela permet de comparer le cout des différentes offres de prêt, notamment si vous souhaitez réaliser un business plan immobilier en utilisant un tableur Excel !

Alors, suivez-nous, nous vous expliquons comment déterminer le cout global de votre emprunt grâce au taux d’intérêt.  

calcul rendement locatif

Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt ?

Avant de rentrer dans le concret, un petit rappel sur ce qu’est un taux d’intérêt s’impose !

Une échéance de prêt est composée de plusieurs parties :

Donc le taux immobilier représente le pourcentage du montant emprunté correspondant à la rémunération de l’organisme bancaire.

Il est calculé en fonction de plusieurs paramètres, à savoir :

Par ailleurs, un taux d’intérêt est limité par le taux d’usure fixé par la Banque de France. Il représente le TAEG (taux annuel effectif global) maximal que les organismes bancaires sont en droit de pratiquer.

Maintenant, passons à la pratique ! Nous vous expliquons tout de suite quelle formule utilisée pour le calcul d’un intérêt d’emprunt d’un crédit immobilier.

Comment calculer les intérêts d’un emprunt immobilier ?

Le calcul d’intérêt d’emprunt se fait par étape, car il dépend du montant emprunté, de la durée du crédit et du taux périodique

Quelles sont les formules de calcul des intérêts d’emprunt ?

Lors de la souscription d’un crédit, la banque vous donne le taux annuel effectif global de l’emprunt. Mais vous ne remboursez pas les intérêts une seule fois par an, mais à chaque mensualité. Vous devez donc passer du taux annuel au taux périodique.

Ainsi, pour le calcul du taux d’intérêt d’emprunt mensuel , vous devez appliquer la formule suivante :

Taux périodique = ((1+taux annuel/100) ^ (1/12)-1) x 100

Pour plus de simplicité, utilisez un tableau Excel !

Exemple : Le taux annuel d’un crédit est de 1.1 %

Taux périodique = ((1+1.1/100)^(1/12)-1) x 100 = 0.0912 %

Une formule simplifiée pour le calcul de l’intérêt d’emprunt est possible :
Taux périodique = (Taux annuel / 100) / 12
Exemple : (1,10 % / 12) = 0,0916%

Comment calculer les mensualités d’un prêt ?

Maintenant que vous connaissez le taux périodique, vous allez pouvoir calculer la mensualité d’un prêt. En effet, pour obtenir le cout total des intérêts, il convient de passer par cette étape.

Comme vous le savez dans un crédit amortissable, le montant des intérêts diminue au fur et à mesure des remboursements, mais votre échéance mensuelle n’augmente pas. Le montant des intérêts est en fait lissé sur toute la durée de l’emprunt.

Ainsi la formule de calcul des mensualités est la suivante :

Montant de la mensualité = Montant emprunté x taux x (1+taux) ^nombre de mensualités / (1+taux) ^(nombre de mensualités) – 1

Mais nous vous conseillons d’utiliser la formule Excel suivante pour calculer vos mensualités :

Montant de la mensualité = (-VPM (taux mensuel ; nombre de mensualités ; montant emprunté))

Exemple : Reprenons notre taux périodique précédent : 0,0912% avec un crédit de 250 000 € sur 20 ans soit 240 mois.

 (-VPM(0,0912%;240;250000)) = 1160,30 €

La mensualité du crédit s’élève à 1160,30 € pendant 20 ans

Exemple de calcul des intérêts d’un crédit

Maintenant que vous avez toutes les formules, nous pouvons enfin calculer le montant total des intérêts.

Pour notre exemple, nous allons prendre un taux hors assurance.

Reprenons nos chiffres précédents : Un taux d’intérêt annuel de 1.1% pour un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans soit 240 mois. Le taux mensuel est donc de 0.0912% et la mensualité de 1160.30 €

La formule de calcul pour les intérêts d’emprunt est la suivante :

Intérêts = 12 x « nombre d’années du crédit » x mensualités – « Capital emprunté »

(12 x 20 x 1 160,30 €) – 250 000 € = 28 472 €

Calcul des intérêts
Le taux mensuel (( 1 + 1,10 / 100)^( 1 / 12 ) – 1) x 100 = 0,0912 %
Calcul de la mensualité(-VPM(0,0912% ; 240 ; 250000)) = 1 160,30 €
Calcul des intérêts (12 x 20 x 1 160,30€ ) – 250 000 € = 28 472 €
Calcul des intérêts d’un crédit

Ainsi le cout de votre prêt immobilier est de 28472 €.

Cependant, afin de connaître rapidement le cout total de votre crédit, nous vous invitons à utiliser notre calculette mise gratuitement à votre disposition !

Nous venons de voir les formules de calcul des intérêts d’emprunt d’un prêt classique amortissable. Passons aux autres types de crédit comme le prêt in fine, le crédit à taux variable et pour finir en beauté avec le calcul des intérêts intercalaires !

Comment calculer les intérêts d’un crédit in fine ?

Dans le cas d’un prêt in fine, seuls les intérêts composent les mensualités. En effet, le capital est remboursé en une seule fois à la fin de crédit. Ce type de prêt est rarement utilisé. Il est plutôt réservé à un profil emprunteur ayant une épargne ou un patrimoine important permettant de garantir le crédit et de limiter les risques pour la banque.

Ainsi, contrairement à un crédit amortissable, vous payez le même montant d’intérêts pendant toute la période du crédit, rendant le calcul plus simple, mais le cout final du prêt plus élevé !

Le calcul des intérêts et des mensualités se réalise de la manière suivante :

Exemple : Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans (240 mois) au taux annuel de 1.1% hors assurance

Mensualité = Capital x (taux annuel/12)

250 000 x (1.1%/12) = 229.16 €/mois

Montant des intérêts : mensualité x nombre de mois

229.16 x 240 mois = 55 000 €

Comme vous le constatez, le cout global du crédit est nettement supérieur à un crédit amortissable !

Comment calculer les intérêts d’un crédit à taux variable ?

Il est possible de souscrire un prêt amortissable à taux variable. En général, il est indexé sur l’EURIBOR.

La formule pour calculer les intérêts d’emprunt d’un crédit à taux variable est identique à celle d’un crédit à taux fixe.

Toutefois, des paramètres sont à prendre en compte, à savoir :

Ainsi la banque recalcule les intérêts chaque mois et les prélève sur votre mensualité. À noter que le taux peut varier à la baisse comme à la hausse.

Comment calculer des intérêts intercalaires ?

Les achats en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) demandent un financement particulier. En, effet, la somme n’est pas débloquée en une seule fois lors de la signature de l’acte authentique de vente. Vous devez payer sur appel de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

C’est pourquoi la banque applique ce que l’on appelle des intérêts intercalaires. Ils sont calculés sur le capital versé afin de financer les étapes de l’opération immobilière. Cependant, pendant cette période vous ne commencez pas à rembourser le capital emprunté.

Tout comme le prêt in fine, vous êtes redevable uniquement des intérêts jusqu’au déblocage total des fonds qui interviennent à la livraison du bien immobilier.

En d’autres termes, pour calculer les intérêts intercalaires, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Mensualité = Montant débloqué x Taux du crédit / 12

Exemple : Vous financez un projet en VEFA et empruntez 250 000 € à 1.1% sur 20 ans.

Pour le 1er appel de fonds, la banque débloque 70 000 €.

Les intérêts intercalaires mensuels (hors assurance) seront de : 64.16 €/ mois

70 000 x 1.1%/12 = 64.16€

Ainsi, jusqu’au prochain appel de fonds vous payez 64.16€/mois d’intérêts intercalaires.

À noter qu’au déblocage total des fonds, la formule de calcul d’un intérêt d’emprunt est similaire à un crédit amortissable.

Quoiqu’il en soit un crédit représente un cout non négligeable ! N’hésitez pas à utiliser des simulateurs pour vous aider à anticiper le financement de votre projet immobilier. Et en cas de doute, vous pouvez solliciter des experts qui sauront vous conseiller !  

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