Quel est le calcul du déficit foncier ? Simulateur, Excel et exemples

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 mars 2022

Un déficit foncier est généré lorsque les loyers perçus sont inférieurs aux charges liées à votre investissement locatif. Ce mécanisme vous permet de déduire de vos revenus fonciers et globaux la somme de 10 700 € par an. Il s’agit d’un outil de défiscalisation utile pour réduire vos impôts. Toutefois, le calcul du déficit foncier dépend de la nature des charges et du montant de vos revenus. Suivez-nous on vous explique !

Comment fonctionne un déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque les charges liées à un bien en location sont supérieures aux recettes. Ce déficit peut alors venir en déduction de vos revenus globaux (salaires, pensions de retraite…) et permet ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Vous pouvez donc déduire jusqu’à 10 700 € par an de déficit foncier, limite relevée à 15 300 € pour un investissement via le dispositif Cosse.

Ainsi, si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, il est possible de le reporter sur les revenus globaux pendant 6 ans. En revanche, la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable sur les seuls revenus fonciers pendant 10 ans.

Attention, un déficit foncier est possible uniquement si vous réunissez trois conditions :

Le déficit foncier concerne les logements loués vide. Si vous êtes un loueur meublé non professionnel (LMNP) on parle de déficit BIC.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Lorsque vous optez pour le régime réel, vous pouvez donc déduire les charges liées au logement mis en location, à savoir :

Les charges qui ne sont pas déductibles sont les dépenses de construction ou d’agrandissement et les dépenses locatives, car en principe elles sont mises à la charge du locataire.

Comment déclarer un déficit foncier ?

La déclaration de vos revenus fonciers soumis au régime réel se fait via le formulaire 2044 en même temps que votre déclaration de revenus annuels.

Après avoir déclaré le montant de vos recettes locatives hors charges, vous devez remplir les lignes 220 à 250. Elles concernent les charges et les travaux liés au logement.

En ligne 240, vous obtenez le total de vos charges à déduire de vos revenus fonciers.

En ligne 250, vous déclarez le montant de vos intérêts d’emprunt

déficit foncier frais et charges declaration impots

Ensuite, vous procédez au calcul de votre bénéfice ou votre déficit foncier dont le résultat est à indiquer à la ligne 263 :

bénéfice déficits declaration impots

Néanmoins, le calcul du déficit foncier comprend quelques particularités. En effet, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus globaux mais uniquement des revenus fonciers.

Si vous générez un déficit en ligne 263 alors vous devez reporter les montants comme suit :

resultat foncier calcul declaration

Le déficit foncier imputable va donc dépendre des intérêts d’emprunt et du montant total du déficit :

Cas n° 1 : Le montant de vos intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus bruts

Cas n° 2 : Le montant de vos intérêts d’emprunt est inférieur ou égal aux revenus bruts

Vous devez imputer vos revenus sur les déficits les plus anciens jusqu’à compensation. S’il reste à nouveau un déficit, il sera à reporter sur le formulaire 2042 en case 4BD. 

Comment calculer un déficit foncier ? Exemples ! 

Le calcul du déficit foncier est encore flou ? Rien ne vaut des exemples simplifiés pour mieux comprendre !

Exemple 1 : Déficit foncier inférieur à 10 700 € et intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers

Revenus fonciers bruts : 4 000 €

Intérêts d’emprunt : 4 500 €

Charges déductibles : 6 000 €

Montant du déficit foncier : 6 500 €

CatégorieMontant
Charges déductibles6 000 €
Fraction supérieure à 10 700 €0 €
Calcul différence revenus bruts et intérêts d’emprunt4 000€ – 4 500€ soit – 500 €
Total de l’excédent à reporter 0 – -500 € soit 500 €
Exemple de déficit foncier inférieur à 10 700 €

Dans notre exemple, le déficit est causé en partie par les intérêts d’emprunt qui sont supérieurs aux revenus bruts. Les 500 € seront reportables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

En résumé, le déficit imputable sur les revenus globaux est de 6 000 €, baissant ainsi le montant des revenus imposables.

Exemple N°2 : Déficit foncier supérieur à 10 700 € et intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers

Revenus fonciers bruts : 4 000 €

Intérêts d’emprunt : 4 500 €

Charges déductibles : 6 000 €

Montant du déficit foncier : 12 000 €

CatégorieMontant
Charges déductibles12 000 €
Fraction supérieure à 10 700 €1 300 €  
Calcul différence revenus bruts et intérêt d’emprunt4 000 € – 4 500 € soit – 500 €
Total de l’excédent à reporter500 € + 1 300 € soit 1 800 €
Exemple de déficit foncier supérieur à 10 700 €

Ainsi dans cet exemple, le déficit foncier reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans est de 1 800 € et vous avez bénéficié d’une réduction d’impôt de 10 700 €.

Exemple N°3 : Déficit foncier supérieur aux revenus globaux.

En effet, nous avons vu dans nos exemples, les cas où les revenus sont supérieurs au déficit foncier. Mais comment imputer un déficit foncier lorsque les revenus globaux sont inférieurs ? Explications !

Imaginons un revenu global de 10 000 € composé de 4 000 € de revenus fonciers.

Intérêts d’emprunt : 4 000 €

Charges déductibles : 13 000 €

Montant du déficit foncier : 17 000 €

La totalité des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers ( 4 000 € – 4 000 € = 0 € )

En revanche, le reste du déficit ne sera imputable qu’à hauteur de 6 000 €. En effet, les revenus ne permettent pas d’imputer davantage. Dans ce cas, le déficit foncier est reportable pour un montant de 700 € . Il pourra être imputé sur les revenus globaux pendant 6 ans. Quant au déficit de 6 300 €, il sera reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

CatégorieMontant
Revenu global (foncier inclus)10 000 €
Déficit foncier17 000 €
Dont intérêt d’emprunt4 000 €
Revenus fonciers inclus dans revenu global  4 000 €
Intérêt d’emprunt imputable sur les revenus fonciers4 000 €
Revenus fonciers après imputation des intérêts d’emprunts4 000 € – 4 000 € soit 0 €
Déficit restant à imputer10 700 € – 4 000€ soit 6 700 €
Déficit imputable sur le revenu global (Revenus fonciers – déficit restant à imputer)0 € – 6 700 € soit – 6 700 €
Revenu global6 000 € – 6 700 € soit – 700 €
Déficit reportable sur le revenu global (6 ans)700 €
Déficit reportable sur les revenus fonciers (10 ans)17 000 € – 10 700 € soit 6 300 €
Déficit foncier supérieur aux revenus globaux

Afin de vous faciliter le calcul d’un déficit foncier, n’hésitez pas à utiliser le simulateur mis à votre disposition !

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