Quel que soit le type de transaction immobilière, personne ne peut échapper aux frais d’acquisition appelés communément frais de notaire. En effet, les notaires s’occupent de finaliser la vente et d’éditer les documents nécessaires. Ainsi, les frais sont prélevés sur le prix total de la vente et tournent autour de 8 %. Ces frais constituent la rémunération du notaire, mais aussi les taxes, frais de l’état et des collectivités. Cependant, le calcul de ses frais diffère selon la nature du bien. C’est pourquoi il est naturel de se demander si les frais de notaire sont déductibles en loi Pinel ?
Sommaire
Que représentent les frais de notaire dans le cadre d’un Pinel ?
À la différence d’un logement ancien, l’achat d’un logement Pinel permet une réduction des frais de notaire. En effet, lors de l’acquisition d’un logement en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou neuf, c’est-à-dire jamais occupé, l’acquéreur bénéficie de frais de notaire réduit.
Ces frais sont réduits notamment grâce à la diminution des droits d’enregistrement (taxe sur la publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière).
En effet, les frais, débours et honoraires du notaire ne changent pas, seul le montant des impôts et taxes est allégé. C’est pourquoi les frais de notaire dans le neuf et donc en Pinel tournent autour de 2 à 3 % du prix de vente.
Ainsi, lors d’un achat Pinel, les frais de notaire ou d’acquisitions sont répartis en 4 catégories.
| Catégorie | Détail des frais |
|---|---|
| Émolument du notaire (proportionnel au prix de vente TTC) | Varie selon le nombre de logements prévu au programme. La TVA de 20 % s’ajoute à l’émolument. |
| Émolument de formalités | 800 € |
| Frais divers | 400 € |
| Taxe sur la publicité foncière appelée aussi droit d’enregistrement. Somme versée au fisc | 0,715 % du prix de vente HT |
| Contribution de sécurité immobilière versée à l’État pour les formalités d’enregistrement. | 0,10 % du prix de vente TTC |
Exemple : Pour un achat d’un bien neuf à 200 000 €
Pour calculer les honoraires suivant le barème, il convient de procéder comme suit :
| Tranches de prix | Taux applicables | Frais proportionnel |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 6 500 X 3,870 % = 251,55 € |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | (17 000 – 6 500) X 1,596 % = 167,58 € |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | (60 000 – 17 000) X 1,064 % = 457,52 € |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % | (200 000 – 60 000) X 0,799 % = 1118,60 € |
Le montant total des honoraires du notaire s’élève donc à 1 999,25 €
Ainsi le montant approximatif des frais d’acquisition d’un bien neuf à 200 000 € est de :
| Catégorie | Montant |
|---|---|
| Émoluments du notaire TTC | 2399 € |
| Formalités | 800 € |
| Frais divers | 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière 200 000 x 0.10 % | 200 € |
| Publicité foncière Prix de vente HT : 166 666 x 0.715 % | 1192 € |
| TOTAL DES FRAIS D’ACQUISITION | 4 991 € |
Les frais de notaires sont-ils déductibles des revenus fonciers ou directement des impôts ?
Les frais de notaire d’un bien neuf ou ancien ne sont pas déductibles des impôts. En effet, ils ne constituent pas une charge déductible de votre revenu imposable au même titre que :
- Les frais de constitution du dossier d’acquisition,
- Les commissions bancaires.
- La taxe foncière hors taxe d’ordure ménagère
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les primes d’assurance ;
- Les frais d’entretien du logement et de réparation ;
- Les charges de copropriété ;
- Les frais de gestion éventuels…
Cependant, les frais de notaire lors de l’acquisition d’un logement neuf Pinel ne sont pas perdus ! En effet, vous pouvez les inclure dans le prix de revient de l’appartement.
Comment déclarer les frais de notaire pour profiter de la déduction ?
En effet, la loi Pinel vous permet d’inclure au prix d’achat du logement, les frais d’acquisition comme : les honoraires du notaire, les commissions des intermédiaires, la TVA et les droits d’enregistrement. Ainsi la réduction d’impôt Pinel sera calculée sur le prix de revient et non uniquement sur le prix d’achat.
Exemple : Pour l’achat d’un logement Pinel à 200 000 € dont les frais de notaires calculés précédemment s’élèvent à 4991 euros et la commission du promoteur est de 5000 €.
Le prix de revient à déclarer dans le formulaire 2044 EB sera donc de 209 991 €
(200 000 + 5000 + 4991 = 209 991 €)
Ainsi, pour un engagement de 6 ans de location, la réduction d’impôt sera de : 209 991 x 12 % = 25 199 € soit 4 200 €/an.
Qu’en est-il du Pinel dans l’ancien ou construit ?
Un logement est considéré comme ancien à partir du moment ou il a été revendu une première fois dans les 5 ans après son achèvement. Ainsi, vous devrez vous acquitter des frais de notaire dans l’ancien.
Comme vu précédemment, ce ne sont pas les honoraires du notaire qui changent, mais les impôts et taxes payés à l’état et collectivité. Ainsi les frais dans l’ancien se décomposent comme suit :
- Honoraires du notaire : Calculé selon un barème et le prix de vente du bien
- Formalité et frais divers : Aux alentours de 1 200 euros
- Publicité foncière : 5,80 % du prix de vente. Le taux est fixé par les départements.
- La contribution de sécurité immobilière : Taux proportionnel de 0,10 %
Il n’y a pas de TVA compris dans le prix de vente d’un logement ancien
Ainsi si on reprend notre exemple précédent, mais dans un logement Pinel ancien, les frais de notaire seront d’environ :
| Catégorie | Montant |
|---|---|
| Émoluments du notaire TTC | 2399 € |
| Formalités | 800 € |
| Frais divers | 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière 200 000 x 0.10 % | 200 € |
| Publicité foncière Prix de vente : 200 000 x 5.80 % | 11 600 € |
| TOTAL DES FRAIS D’ACQUISITION | 15 399 € |
Il est toujours possible de négocier les honoraires de notaire, seulement si la vente dépasse 100 000 euros et dans la limite de 20 %.
Ainsi, dans le cas d’un Pinel ancien, vous pourrez aussi intégrer les frais de notaire au prix de revient du logement.
Reprenons notre exemple précédent pour un achat de 200 000 euros, nous avons vu que les frais de notaire sont de 15 399 €, rajoutons la commission de 5000 € d’un agent immobilier. On obtient ainsi un prix de revient d’un Pinel ancien à 220 399 euros.
La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre sur 6 ans sera donc de : 220 399 € x 12 % = 26 448 € soit 4408 €/an.
Aussi, même si les frais de notaire ne sont pas des charges déductibles, grâce au dispositif Pinel neuf ou ancien, vous pouvez les réintégrer au prix de revient du bien.
Cependant, il convient de respecter toutes les conditions pour être éligible à la loi Pinel dans l’ancien comme dans le neuf !