Quelles conditions d’éligibilité respecter dans le cadre du Pinel ?

Expert
Mis à jour le 05 janvier 2023

Vous avez entendu certainement parler de la loi Pinel et surtout de la réduction d’impôt qu’offre le dispositif. Mais connaissez-vous les critères d’éligibilité de la loi Pinel ?

En effet, afin d’inciter l’investissement locatif et la construction de logements neufs, un avantage fiscal non négligeable pour les contribuables est créé. Cependant, pour l’obtenir, les particuliers doivent respecter certaines conditions.

Nous vous expliquons ici, comment être éligibles et quelles conditions respecter pour avoir le droit à cette réduction d’impôt.

Qui peut être éligible à l’investissement au dispositif Pinel ? 

Le dispositif Pinel est ouvert aux particuliers majeurs domiciliés en France qui investissent jusqu’au 31 décembre 2024 dans un logement éligible. A noter cependant qu’à compter du 1er janvier 2023, il est prévu une réduction progressive de l’avantage fiscal.

Pour être éligible au dispositif Pinel, il convient ainsi d’acquérir :

Par ailleurs, il faut respecter un délai d’achèvement des travaux, à savoir :

De plus, vous devez louer le logement en habitation principale non meublé dans les 12 mois après son acquisition ou à la fin des travaux.

Mais pour bénéficier du dispositif Pinel, il convient de respecter obligatoirement certaines conditions que nous vous détaillons sans tarder !

Quelles sont les conditions d’éligibilité du logement ?

En effet, pour obtenir la réduction d’impôt promise, il faut respecter les critères d’éligibilité comme l’état du logement, le zonage, les conditions de loyers et de ressources des locataires.

Les conditions d’éligibilité au niveau de l’état du logement

La loi Pinel a pour objectif d’inciter le développement des logements correspondant à des normes de performances techniques et énergétiques. De ce fait selon l’acquisition du bien envisagée, il faut qu’ils respectent les points suivants :

En effet, dans le cadre du Pinel ancien, l’appartement doit être assimilé à un logement neuf une fois les travaux terminés. C’est pourquoi il convient de vérifier les critères de décence, de performances techniques et énergétiques définies respectivement par l’article 3 et 4 du décret de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

Le respect du zonage Pinel

En plus de respecter les conditions du logement décrit plus haut, vous devez acquérir un bien dans un zonage prédéfini. En effet, la loi Pinel a pour but de rééquilibrer le marché immobilier en favorisant la construction, la rénovation de logement dans des zones tendues.

Ainsi depuis 2021, les zones éligibles sont les Zones A, A bis et B1. La zone B2 est exclue du dispositif sauf exception et agrément de la préfecture.

Zones Communes
Zone A bisParis ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zones éligibles au dispositif Pinel

Pour savoir dans quelle zone se situe le bien, vous pouvez utiliser notre simulateur :

Ce code postal est située en zone cityCe code postal est située dans une zone non éligible au dispositif Pinel.

Les conditions d’éligibilité au niveau de l’investissement

L’investissement maximum autorisé dans le cadre de la loi Pinel est fixé à 300 000 euros par an dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable de 5 500 €.

Cependant, gardez à l’esprit que le dispositif Pinel rentre dans les avantages fiscaux plafonnés à 10 000 euros par an. De plus si la réduction d’impôt est plus importante que vos impôts, le solde ne peut être reporté sur vos revenus les années suivantes.

Ainsi, pour calculer la réduction d’impôt selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) il convient de réintégrer au prix d’achat les frais d’acquisition, les commissions, la TVA afin d’obtenir le prix de revient du bien sur lequel sera calculée votre réduction d’impôt.

Pour le Pinel ancien, il convient également d’intégrer au prix d’achat le montant des travaux.

Tableau des réductions d’impôts Pinel :

Date d’acquisition6 ans 9 ans 12 ans
2021-202212 %18 %21 %
202310,5 %15 %17,5 %
20249 %12 %14 %
Évolution des réductions d’impôts du Pinel entre 2021 et 2024

Ainsi, jusqu’au 31/12/2022, la réduction d’impôt maximum à laquelle vous pouvez prétendre est égale à 63 000 euros soit 5250 €/an.

Par ailleurs, investir en loi Pinel est un engagement sur le long terme, il convient donc d’analyser votre situation personnelle. En effet, dans le cas où vous envisagez un crédit immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33 %.

Les conditions d’éligibilité au niveau des loyers

Une autre condition a respecter est le plafond des loyers selon la zone où se situe le logement. En effet, vous n’êtes pas libre de fixer le montant du loyer. Il convient d’ailleurs à chaque changement de locataire de se référer au plafond de loyers actualisés par décret chaque année pour tenir compte de l’évolution du marché locatif.

En 2023, les plafonds de loyers Pinel sont :

Zone PinelPlafond de loyer par m²
Zone A bis17,62 €
Zone A13,09 €
Zone B110,55 €
Zone B29,17 €
Zone C9,17 €
Loyer mensuel au m2 en fonction de la zone Pinel

Pour calculer un loyer Pinel, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur : 0,7 +19/surface du logement.

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas excéder 1.2.

Exemple : Vous louez un logement en Zone B1 d’une superficie de 55 m². Le prix du mètre carré est de 10,55 €.

Coefficient multiplicateur : (0,7 +19/55 m²) = 1,04

Montant du loyer : 55 m² x 10,55 x 1.04 = 603,46 €

Les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Votre logement est-il éligible ? Notre test

Vous avez trouvé un logement, et vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au dispositif Pinel ? Nous avons mis à votre disposition un simulateur qui vous permettra de vérifier si votre logement correspond aux critères de la loi Pinel.

Quelles sont les conditions d’éligibilité du locataire ?

Pour finir, la dernière condition à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel est l’éligibilité des locataires. En effet, le locataire doit louer le logement en résidence principale et ses ressources ne doivent pas dépasser un plafond fixé et par décret et actualiser chaque année

Les ressources du locataire

Vous devez donc vérifier le revenu fiscal de référence N-2 des candidats locataires en vous référant au plafond des ressources selon la zone géographique du bien.

Type de foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €28 876 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €38 560 €
Couple + 1 personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €
Couple + 2 personnes à charge92 076 €84 708 €62 202 €55 982 €
Couple + 3 personnes à charge109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €
Couple + 4 personnes à charge123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++13 734 €+12 573 €+9 200 €+8 277 €
Plafond des revenus du locataire Loi Pinel

Ainsi, pour contrôler l’éligibilité des locataires, il faut également tenir compte de la composition du foyer fiscal.

Exemple : Si votre logement se trouve en Zone A, le revenu de référence d’un couple avec un enfant ne devra pas dépasser 68 946 €. Ainsi pour un bail signé en 2021, vous devrez prendre en compte les revenus de 2019, indiqué sur l’avis d’imposition 2020.

Le lien de parenté du locataire

Avec la loi Pinel, il est également possible de louer l’appartement à un membre de votre famille. Toutefois, il convient de respecter les conditions suivantes :

Lorsque le logement est loué à un membre de la famille, le locataire en question ne peut pas prétendre aux allocations-logement types APL, ALS ou ALF.

Ainsi, pour bénéficier du dispositif Pinel, il convient de remplir tous les critères d’éligibilité afin de profiter de l’avantage fiscal. En tout état de cause, lors d’un investissement immobilier, il faut peser le pour et le contre et comparer les différentes possibilités de placement. Demandez conseil à un expert qui saura vous conseiller de manière objective selon votre situation personnelle.

2 commentaires
Philippe Marcouyoux, le 2 avril 2022

Bonjour, je suis propriétaire d'un appartement neuf sous la loi Pinel et j'ai trouvé un locataire étudiant de 19 ans et sans revenu. Cependant il est rattaché au foyer fiscal de ses parents (en couple avec 2 personnes à charge) dont le revenu fiscal de référence déppasse le plafond Pinel. Dans ce cas, en l'absence d'un avis d'imposition indépendant au nom du jeune locataire, dois-je tenir compte du revenu fiscal de référence des parents, ou est-il possible de considérer l'absence de revenu de mon locataire, et quel est le justificatif de référence du revenu à retenir? merci pour vos réponses.

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Notre expert
Benoît Fruchard, le 3 avril 2022

Bonjour,
Si le locataire est rattaché au foyer fiscal de ses parents, la condition de ressources doit être appréciée au regard des seules ressources du locataire.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1866-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-SPEC-20-30-20150521#Ressources_a_prendre_en_com_47 : « Par ailleurs, lorsque le locataire est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens de l’article 196 du CGI, l’article 196 A bis du CGI et l’article 196 B du CGI au titre de l’année de référence, la condition de ressources doit être appréciée au regard des seules ressources du locataire. »
Il n’y a donc, a priori, pas de contre-indication à louer cet appartement à cet étudiant.
Pour vous en assurer, le mieux est de contacter le service des impôts pour obtenir un réponse écrite qui vous confirmera cela et qui vous pourra vous protéger en cas de contrôle.

Benoît

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