Afin de bénéficier de l’avantage fiscal qu’offre le dispositif Pinel, il convient de respecter certaines conditions et notamment les plafonds de ressources Pinel. En effet, pour tenir compte de l’évolution du cout de la vie, le gouvernement actualise les plafonds annuellement. Il convient donc en cas de changement de locataire de se référer au tableau de ressources en vigueur.
Tour d’horizon des conditions et les plafonds de la loi Pinel : Quels sont les plafonds de ressources pour les locataires ? Pourquoi les plafonds de ressources sont-ils différents selon les zones ? Quels revenus permettent de vérifier l’éligibilité du locataire ? Existe t’il d’autres conditions et plafonds à respecter ?
Sommaire
Quels sont les plafonds de ressources pour les locataires ?
Pour continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez respecter les conditions de ressources des locataires. Les plafonds des ressources appliqués, ont été précisés par décret.
| Type de foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Couple + 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Couple + 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Couple + 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration pour chaque personne à charge en + | +13 734 € | +12 573 € | +9 200 € | +8 277 € |
Pour tous les baux conclus en 2023, le revenu fiscal de référence à prendre en compte sera celui de 2021 et il ne devra pas dépasser les ressources annuelles ci-dessus.
Pourquoi avoir mis des plafonds de ressources selon les zones ?
Le dispositif Pinel a été mis en place pour aider les ménages modestes à accéder à des logements et à encourager les particuliers à investir dans la construction de logement neuf.
C’est pourquoi, un zonage de la France a été effectué, la découpant ainsi en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. Ces zones définissent le marché immobilier, notamment les zones tendues c’est-à-dire là où la demande est plus forte que l’offre de location.
Ainsi les dispositifs de défiscalisation et notamment celui de la loi Pinel est éligible actuellement dans les zones les plus tendues à savoir A, A bis, B1 et B2 sur agrément ; la zone C étant sortie du dispositif depuis 2019.
Pour être au plus proche de la réalité du marché immobilier, les plafonds de ressources ont été créés par zone. En effet, de plus en plus de foyers aux revenus modestes rencontrent des difficultés à trouver un logement, notamment dans les zones dites tendues, là où les loyers sont d’autant plus élevés. Ainsi en obligeant les futurs bailleurs à respecter les conditions de ressources imposées, les logements sont réservés au ménage ayant des revenus intermédiaires excluant de fait les foyers aisés.
Nous pouvons en déduire que la loi Pinel a un objectif économique et social à savoir créer des logements et permettre leur accès à des personnes en difficulté souvent obligées de louer des logements vétustes.
Ainsi le dispositif Pinel tend à créer un équilibre entre l’offre et la demande de location.
Quel revenu doit-on prendre en compte dans le cadre de ce plafond ?
Lors de la mise en location de votre bien en loi Pinel, vous devez vérifier que les locataires potentiels soient éligibles au dispositif. Pour cela, vous devez comparer leurs revenus au plafond des ressources de la zone géographique de votre bien. Cependant, vous devez contrôler l’avis d’imposition N-2 pour connaître le revenu de référence du foyer fiscal.
Le plafond de ressources dépend de la zone, mais aussi du nombre de personnes composant le foyer
Exemple : Si votre logement se trouve en zone A bis, le revenu de référence d’un couple avec un enfant ne devra pas dépasser 77 120 €. Ainsi pour un bail signé en 2023, vous devrez prendre en compte les revenus de 2021, indiqués sur l’avis d’imposition 2022.
Outre les conditions de ressources, vous devez également respecter certains points que nous vous détaillons maintenant.
Quelles sont les autres conditions pour louer un appartement en loi Pinel pour le locataire ?
Pour être éligible, un locataire Pinel doit avoir son propre foyer fiscal et louer le logement en résidence principale.
Par ailleurs, selon la situation des locataires, il convient de respecter certaines conditions afin de continuer à profiter de votre avantage fiscal, à savoir :
- Membre de la même famille : vous pouvez très bien louer à une personne de votre famille à condition qu’il ait son propre foyer fiscal et une déclaration de revenus personnelle. De plus, le logement ne peut pas être loué à titre gratuit.
- Personne imposée à l’étranger : Afin de vérifier l’éligibilité du locataire, il faut lui demander un avis d’imposition existant dans le pays et une attestation de l’administration fiscale dont il dépend ou une attestation de son employeur. Pour vérifier les ressources, vous pouvez utiliser un simulateur et calculer le revenu fiscal de référence disponible sur le site des impôts.
- Locataire rattaché au foyer fiscal des parents : Il convient dans ce cas de demander l’avis d’imposition N-2 des parents, et lors de la signature du bail, seuls les revenus du candidat seront pris en compte.
- Couple divorcé ou séparé : il faut lui demander le jugement de divorce ou l’ordonnance de non-conciliation. Avec ses justificatifs de situation, vous pourrez prendre en compte seulement les revenus du candidat indiqué sur l’avis d’imposition N-2
- Locataire dont le conjoint est décédé : Si en N-2 ou N-1, le conjoint du locataire est décédé, il doit fournir un certificat de décès pour que seuls ses revenus soient pris en compte.
- Foyer fiscal et garde alternée : Pour contrôler les ressources il faut savoir si les enfants composent le foyer fiscal pour cela ils doivent apparaître sur l’avis d’imposition du candidat-locataire comme personnes à charge.
Ainsi, dans le cadre d’une location en loi Pinel, il convient de vérifier les ressources des candidats locataires selon la zone géographique, et leur situation personnelle afin savoir s’ils sont éligibles au dispositif.
Quels sont les autres plafonds à respecter pour le loueur ?
Outre le plafond de ressources, vous devez respecter le plafond de loyer.
| Zone Pinel | Plafond de loyer par m² |
|---|---|
| Zone A bis | 17,62 € |
| Zone A | 13,09 € |
| Zone B1 | 10,55 € |
| Zone B2 | 9,17 € |
| Zone C | 9,17 € |
Attention, il ne suffit pas de multiplier la superficie par le prix au m². En effet, il faut appliquer un coefficient multiplicateur : 0,7 +19/surface du logement.
Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas excéder 1.2.
Exemple : Vous louez un logement en zone B1 d’une superficie de 55 m². Le prix du mètre carré est de 10,51€
Coefficient multiplicateur : (0,7 +19/55m²) = 1,04
Montant du loyer : 55 m² x 13,09 x 1,04 = 748,75 €
A chaque changement de locataire, vous devez vérifier les plafonds de ressources et de loyers en vigueur à la date de la location.
En effet, si vous ne respectez pas les conditions du dispositif Pinel, vous risquez de perdre l’avantage fiscal et de rembourser les réductions d’impôts des années précédentes.
