Aux yeux de la loi, une Société Civile Immobilière (SCI) doit obligatoirement comprendre deux associés minimum pour avoir une existence légale. Dans certains cas, un associé peut détenir toutes les parts sociales de la société en une seule main.
Pourquoi créer une SCI seul ? Dans quels cas la SCI peut se transformer en société unipersonnelle ? Comment créer une SCI seul ? Quels sont les risques d’une SCI à associé unique et existe-t-il des alternatives ? Nous vous éclairons dans cet article !
Sommaire
Peut-on créer une SCI seul ?
Non. Pour constituer une SCI, la réunion de deux ou plusieurs associés est obligatoire. En principe, il n’est donc pas possible de créer une SCI seul et il n’existe pas de forme unipersonnelle pour cette structure. Ainsi, si vous souhaitez monter et immatriculer votre SCI seul, cette demande sera rejetée par le greffe du Tribunal de commerce et la société n’aura aucune existence juridique.
En cours d’existence de la SCI, la totalité des parts sociales peut être réunie entre les mains d’un associé unique. Dans les faits, la SCI devient unipersonnelle, une situation non sans risques pour l’associé.
La Société Civile Immobilière a pour objet social la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Généralement, les individus montent une SCI pour :
- Mettre en location des biens immobiliers ;
- Construire et revendre des biens ;
- Acheter et gérer des biens immobiliers.
Dans quels cas une SCI peut devenir unipersonnelle ?
S’il n’est pas possible de créer une SCI seul, il est cependant envisageable que ce type de société devienne unipersonnelle en cours de vie sociale. Pour quelles raisons un associé peut-il détenir une SCI seul ? Trois événements peuvent occasionner la réunion de l’ensemble des parts sociales en une seule main.
Le décès d’un des associés
Le décès d’un associé n’entraîne pas en principe la dissolution de la SCI. Celle-ci se poursuit avec les héritiers. Si l’associé demeurant souhaite racheter les parts sociales du défunt, il est primordial de prévoir dans les statuts de la société une clause d’agrément des héritiers, en cas de décès de l’un des associés. Ainsi, l’associé majoritaire pourra exprimer son opinion quant à l’entrée des héritiers au capital social de la SCI.
Si l’associé n’admet pas la nomination des héritiers comme nouveaux associés, il aura la capacité de racheter l’ensemble des parts sociales et gérera seul la SCI.
Le retrait de la SCI des autres associés
En cours de vie sociale, un associé peut se retirer totalement de la société. Ce sont les statuts qui fixent les conditions de ce retrait. Comme en cas de décès du second associé, la SCI dispose du droit de rachat de ses propres parts, qu’elle peut annuler ensuite. La valeur des droits sociaux de l’associé sortant lui sera remboursée et l’associé majoritaire sera alors associé unique de la SCI. Cette opération ayant pour conséquence la réduction du capital social, les parts sociales peuvent être rachetées par l’associé restant directement, sans porter atteinte au capital social.
La cession des parts sociales des autres associés
Dans ce cas, l’associé sortant cède ses parts à l’associé restant. Celui-ci détient entre ses mains l’ensemble des parts sociales de la SCI, qui devient alors unipersonnelle.
Comment adapter la SCI pour la gérer seul ?
Si la SCI est composée d’un seul associé, elle ne pourra pas être immatriculée et n’aura aucune existence juridique. Néanmoins, plusieurs moyens sont à la portée de l’associé pour transformer la SCI en société civile immobilière unipersonnelle. Notamment, la mise en place de montages juridiques spécifiques.
Pour monter une société immobilière seul, il est possible de répartir les parts sociales de façon inégale dès sa création. L’individu souhaitant devenir associé unique peut par exemple choisir de détenir 90 % des parts sociales de la SCI, tandis que l’associé secondaire conserve les 10 % de parts sociales restantes. Ce montage permet à l’associé majoritaire d’avoir un contrôle important sur la société. Pour faciliter cette démarche, le second associé pourra être soit une personne morale, soit une personne mineure.
Dans le cas d’une personne mineure, celle-ci pourra être représentée par l’un des enfants de l’associé majoritaire. En tant que représentant légal de son propre enfant, l’associé majoritaire devra se charger des différentes formalités afférentes à la création et à la gestion de la SCI à la place du mineur. Cela comprend la rédaction et la signature des statuts ainsi que l’enregistrement de ceux-ci et la signature des pièces justificatives demandées dans le dossier d’immatriculation de la SCI.
Ainsi, l’associé majoritaire, en tant que gérant de la société, prendra en charge la gestion de la SCI de manière solitaire jusqu’à la majorité de l’enfant. La seule condition étant de respecter les intérêts de l’enfant dans la SCI.
Attention tout de même, cette configuration n’est pas sans risques, nous vous les détaillons un peu plus bas.
Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle ?
La réunion des parts sociales d’une SCI en une seule main présente plusieurs risques qu’il faut considérer avant de se lancer. Ceux-ci concernent autant la personne devenue associé unique que l’associé secondaire.
En principe, une SCI composée d’un seul associé encourt le risque de dissolution. L’associé unique est alors dans l’obligation de régulariser la situation, la loi lui autorisant un délai d’un an pour intégrer au moins une nouvelle personne au sein de la SCI, tout en faisant preuve d’une certaine tolérance sur ce délai.
À la fin de cette échéance, si la SCI est toujours unipersonnelle, tout tiers ayant un intérêt à agir (créancier, héritier d’un associé, etc.) a la possibilité de saisir le greffe du Tribunal de commerce pour réclamer une procédure de dissolution. Dans ce cas, un délai de 6 mois sera accordé à l’associé pour régler ce problème. À défaut, ceci engendrera la dissolution et la liquidation de la SCI, qui n’aura plus aucune existence légale. Cependant, si personne n’engage de procédure de dissolution judiciaire, la SCI unipersonnelle pourra continuer d’exister perpétuellement (jusqu’à 99 ans).
Si vous faites le choix d’une répartition inégale des parts sociales, il faut savoir que ce montage aura un risque pour l’associé minoritaire, qui détient par exemple seulement 10 % des parts. En effet, l’administration pourrait constater un déséquilibre et estimer que la SCI a été créée dans le seul objectif de la transformer en société unipersonnelle. Ceci pourrait donc être perçu comme un abus de droit et l’associé minoritaire pourrait ne pas être considéré comme un véritable associé, en étant requalifié de prête-nom. Pour éviter cet écueil, il peut être pertinent de nommer l’associé minoritaire comme gérant de la société, afin qu’il n’ai pas un rôle fictif et qu’il puisse participer aux décisions de la SCI.
Dans une SCI, la responsabilité des associés étant illimitée, l’associé minoritaire devra également régler les dettes éventuelles de la société, si l’actif social n’est pas suffisant (au prorata de sa participation au capital social).
Enfin, la SCI est une structure qui peut représenter un investissement financier conséquent, surtout si vous vous faites accompagner par un avocat ou un notaire pour la rédaction des statuts, qui seront très spécifiques dans ce cas. Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier tout en évitant les contraintes associées à la création d’une société, il sera peut être plus pertinent pour vous de le faire en nom propre.
Quelles sont les alternatives à la SCI pour créer une société à associé unique ?
Pour gérer un bien immobilier seul, des équivalents à la SCI sont à votre disposition. Deux types de société peuvent être fondés par un associé unique :
- La SARL (Société à responsabilité limitée) avec sa forme unipersonnelle : l’Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;
- La SAS (Société par actions simplifiées) avec sa forme unipersonnelle : la Société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU).
Ces deux structures juridiques offrent des avantages importants en matière de gestion d’un patrimoine immobilier. Notamment, ces sociétés ont vocation à exercer une activité commerciale. Leur objet social est ainsi plus étendu qu’une SCI qui peut seulement avoir un objet civil. Aussi, elles permettent de limiter les risques financiers en cas de difficultés.
Que ce soit pour la EURL ou la SASU, la loi n’impose pas de capital minimum. Dans le cas de la SASU, une grande liberté et souplesse est accordée dans la rédaction des statuts. L’associé unique de la SASU est rattaché au régime général de la sécurité sociale. Ainsi, s’il est rémunéré par la société, il accèdera à la même protection sociale qu’un salarié. Le capital de la SASU est réparti en actions librement cessibles, facilitant la transmission de la société aux héritiers. Cette structure permet d’accueillir de nouveaux associés et donc de développer la société sans trop de formalités. Il suffit de prévoir une clause dans les statuts.
La création d’une EURL est efficace pour gérer un patrimoine immobilier. La responsabilité du gérant est limitée à hauteur des apports effectués, elle est donc moins risquée qu’une SCI. Dans une EURL, le gérant-associé unique est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et doit payer ses cotisations sociales auprès de l’URSSAF. Avec cette structure juridique, il est possible d’opter pour le régime de micro-entreprise, permettant de simplifier la gestion sociale et fiscale de la société.