Que penser de la SCI Viagénérations ?

Première SCI en démembrement viager en France, la SCI Viagénérations a reçu le « Prix de l’Innovation de la Finance » en 2018, date de sa création. Accessible en unité de compte au sein des contrats d’assurance vie, la SCI a pour objectif d’améliorer le quotidien des séniors en achetant leur bien en nue-propriété. Quant à l’investisseur, il détient des parts d’actifs de qualité avec une perspective de valorisation sur le long terme. Alors comment fonctionne la SCI Viagénérations ? Quelles sont ses caractéristiques ? Comment investir ? Est-ce une bonne idée ? On vous répond !

Qu’est-ce que la SCI Viagénérations ? 

Gérée par la société de gestion Turbo AM, Viagénérations est une SCI (société immobilière à capital variable). Mais sa particularité c’est qu’elle est la première SCI en démembrement viager en France. En effet, son objectif est de rendre possible le maintien à domicile des séniors et de leur permettre d’augmenter leur pouvoir d’achat en rendant liquide leur patrimoine.

Concrètement, elle propose aux investisseurs d’acquérir des actifs de qualités en nue-propriété auprès des séniors qui eux conservent le droit d’usage et d’habitation (DUH) ou l’usufruit viager de leur bien.

Ainsi l’objectif de la SCI Viagénérations est d’accroitre sa capitalisation par part, en sélectionnant des investissements susceptibles de générer des revenus à l’extinction du DUH ou de l’usufruit. De plus, elle privilégie des biens pouvant prendre de la valeur afin d’en ressortir une éventuelle plus-value à la cession.

La SCI Viagénérations investit dans les actifs immobiliers suivants : 

• Immeubles situés dans des villes dynamiques à forte croissance démographique et économique.
• Appartements et maisons individuelles.
• Les biens sont acquis en nue-propriété. À l’extinction de l’usufruit, ou du DUH, la SCI pourra rénover le bien soit pour le mettre en location soit pour céder la pleine propriété.
• La SCI peut aussi conclure des contrats de promotion immobilière afin de construire des immeubles à partir des actifs du portefeuille.

En outre, la SCI peut investir 10 à 30% maximum des capitaux souscrits en valeurs mobilières tout en favorisant des placements liquides et peu risqués.

Comment fonctionne la SCI Viagénérations ?

Concrètement la SCI Viagénérations achète les biens directement en nue-propriété après une décote allant de 40% à 60% de la valeur du bien. Le vendeur, ici le sénior, reçoit une somme d’argent non fiscalisé et peut décider de rester vivre dans son domicile. Ce qui permet donc au sénior d’améliorer sa qualité de vie. Il perçoit ainsi en une seule fois un capital totalement défiscalisé équivalent à 100 % de la valeur du bouquet.

L’investisseur quant à lui souscrit des parts de la SCI via un contrat d’assurance vie. Le montant minimum de souscription dépend du contrat souscrit. Par la suite, la valeur de l’usufruit diminue d’année en année, ce qui augmente la valeur de la nue-propriété au bénéfice de la SCI. Ce qui mécaniquement augmente les intérêts de votre assurance-vie.

En 2021, la SCI Viagénérations affichait une performance de 5,79% hors frais de gestion liés au contrat d’assurance-vie et hors fiscalité. En 2022, la performance est bien moins attractive avec 2,59%.

Comment souscrire à la SCI Viagénérations ?

La SCI Viagénérations est exclusivement accessible en unité de compte au sein des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation.

Les frais de souscription sont les suivants :

• Frais de gestion : 1,6% HT
• Valeur liquidative : 2 fois par mois
• Commission de mouvement acquisition : 1,5% HT Nue-propriété
• Commission de mouvement cession : Max 3% HT pleine propriété
• Frais d’acquisition du support : 2% (1% acquis à la SCI)

La valeur liquidative est réévaluée 2 fois par mois, le prix de la part est actuellement de 128,35 €

Pourquoi investir dans la SCI Viagénérations ?

La SCI Viagénérations est une SCI se veut éthique et solidaire. Les bénéficies engendrés sont équilibrés entre l’investisseur et le bénéficiaire. Elle représente donc des avantages pour les deux parties, à savoir :

Les avantages pour l’investisseur :

• Accès à des biens de qualité à prix décoté.
• La mutualisation de risque de sur-longévité
• La diversification des actifs au sein d’un contrat d’assurance-vie
• Un investissement solidaire permettant le maintien à domicile des séniors

Les avantages pour le bénéficiaire :

• Une liquidité plus importante qu’avec un viager
• Un capital défiscalisé disponible immédiatement
• La possibilité de rester vivre à son domicile
• Une amélioration du pouvoir d’achat et de la qualité de vie

Quels sont les risques d’investir dans la SCI Viagénérations ?

Bien entendu comme tout placement financier, le risque zéro n’existe pas !

Ainsi, les risques liés à la SCI Viagénérations sont les suivants :

• Risque de sur-longévité : la récupération de la pleine propriété est possible à l’extinction de l’usufruit, ce qui est directement corrélé à l’espérance de vie.
• Risques liés au marché immobilier : Bien que moins volatil que les actifs financiers, l’immobilier est tout de même sensible aux fluctuations du marché, il existe donc un risque de perte de valeur.
• Illiquidité : la vente et le rachat des parts dépendent du marché secondaire.
• Risque opérationnel : La performance de la SCI dépend du taux d’occupation des biens en pleine propriété.
• Risque de perte de capital : La SCI ne garantit pas votre capital.

Est-ce une bonne idée d’investir dans la SCI Viagénérations ? Notre avis !

La SCI Viagénérations est un outil d’investissement innovant, solidaire et responsable. En effet, son objectif est d’améliorer la qualité de vie des séniors en leur permettant d’obtenir un capital. En outre, ils ont la possibilité de rester chez eux grâce au droit d’usage et d’habitation.

En investissant, vous soutenez l’initiative tout en bénéficiant de parts qui peuvent potentiellement être valorisées au fur et à mesure des années. En effet, l’objectif de la SCI est de constituer un parc immobilier qui sera loué ou revendu à l’extinction de l’usufruit.

C’est pourquoi il s’agit d’un investissement sur le long terme puisqu’il est corrélé directement à l’espérance de vie des usufruitiers. Ce qui peut donc avoir un impact sur la performance de la SCI.

Bien que la performance de la SCI Viagénérations soit constante depuis sa création, il faut garder à l’esprit que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Aussi, nous ne pouvons que vous conseiller de diversifier vos actifs afin de limiter les risques et à d’optimiser la performance de votre portefeuille. Pour cela, n’hésitez à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui saura vous guider en toute transparence !