Comment investir dans des SCPI allemandes ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduisent les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les inconvénients de la gestion. Pour attirer encore plus d’investisseurs, certaines SCPI n’hésitent pas à se diversifier dans d’autres pays d’Europe comme l’Allemagne. Ce pays est particulièrement attractif car les SCPI jouissent d’un rendement et d’une fiscalité parfois plus avantageux qu’en France. Pourquoi investir dans une SCPI en Allemagne ? Ont-elles toujours le vent en poupe en 2024 ? Quelles sont les meilleures SCPI allemandes ? Vous êtes curieux de savoir comment investir dans des SCPI allemandes ? Alors, suivez-nous ! 

Pourquoi investir dans les SCPI Allemandes ?

Les SCPI françaises offrent aux investisseurs la possibilité d’effectuer un placement immobilier sans subir les contraintes de la gestion, et ce, à un taux de rendement intéressant situé entre 4 et 5%. Toutefois, les revenus locatifs perçus sont imposés à hauteur de votre TMI ainsi qu’à 17,2% pour les prélèvements sociaux… réduisant grandement votre rendement net.

Par exemple, avec une TMI à 30% et les prélèvements sociaux, vous divisez quasiment par deux (47,2%) votre rendement final.  

Et c’est là tout l’intérêt de l’investissement dans une SCPI en Allemagne qui aura tous les atouts d’une SCPI classique (avec une fiscalité bien plus attractive, que nous vous détaillerons par la suite). Voyons déjà les avantages manifestes de ce type de SCPI :

• Des biens immobiliers difficilement accessibles lors d’un investissement direct ;
• Un portefeuille déjà diversifié et de qualité : commerces, bureaux, EPHAD, cliniques, hôtels… 
• Une faible mise de départ comparée à l’investissement en direct ;
• Une fiscalité allemande plus avantageuse. Les SCPI sont soumises à l’impôt sur les sociétés allemandes à hauteur de 15,825%. Ce taux réduit n’est que la partie cachée de l’iceberg ! La suite de l’article vous réserve d’autres belles surprises en matière de fiscalité.

Hormis la fiscalité, il faut néanmoins pondérer ces avantages en 2024. En Allemagne, comme à peu près partout en Europe, 2023 a été une année noire pour l’immobilier. L’inflation et la brusque remontée des taux après des années de taux historiquement bas ont fortement perturbé ce secteur habituellement plutôt résilient. Là où le marché a été assez attentiste en France, avec des vendeurs qui ont fait de la résistance sur les prix, la répercussion sur le marché Allemand ne s’est pas fait attendre. Les prix de l’immobilier ont baissé d’environ 10% dans des grandes villes pourtant réputées sûres comme Berlin. Ce brusque revirement du marché n’épargne pas les SCPI et il faut soigneusement sélectionner les sociétés de gestion avant d’investir. Au besoin, vous pouvez vous faire accompagner par l’un de nos conseillers pour diversifier vos investissements entre plusieurs SCPI prometteuses.

Mais passons aux choses sérieuses, pourquoi la fiscalité des SCPI allemande est-elle si avantageuse ?

Pourquoi la fiscalité des  SCPI allemandes est si attractive ?

Comme dit précédemment, les SCPI allemandes sont soumises à l’impôt sur la société allemande de 15,825%. Cet impôt allemand est prélevé à la source et vous recevez vos revenus nets d’impôts allemands.

Du fait de cette imposition allemande, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, mais ils seront soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur.

Toutefois, conformément à la convention fiscale conclue entre la France et l’Allemagne, un crédit d’impôt est accordé à l’investisseur afin d’éviter une double imposition. Il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à votre TMI sur les revenus de la SCPI dont vous venez de vous acquitter. En effet, le taux à appliquer sera le taux moyen d’imposition et non le taux marginal d’imposition.

Le crédit d’impôt est calculé en multipliant le taux moyen d’imposition par les revenus fonciers perçus.

Pour rappel, vous trouverez le barème de l’impôt sur les revenus ci-dessous :

Par exemple, vous avez des revenus de 35 000 € dont 6 000 € de revenus fonciers provenant de vos investissements en SCPI. Votre TMI sera de 30% car vos revenus sont compris entre  28 798 et 82 341 € , mais vous payez des impôts dans chaque tranche ce qui fait baisser votre taux global. Une fois le taux de chaque tranche appliqué à vos revenus, vous paierez 3 785,82 € ce qui correspond à un taux moyen de 10,8%. Le crédit d’impôt dont vous bénéficierez en investissant dans une SCPI allemande sera donc de 10,8%.

En nous basant sur l’exemple d’un taux moyen d’imposition de 10,8%, vous pourrez mieux comprendre en quoi l’investissement dans des SCPI allemandes est fiscalement bien plus intéressant qu’en France :

Sur un même rendement brut, vous économisez donc 730 € d’impôt en investissant dans une SCPI allemande. Evidemment, plus vous êtes imposé, plus cet effet est important. Cet exemple aurait été bien plus spectaculaire dans le cas d’un contribuable soumis à la TMI de 41%. Dans ce cas, les revenus nets de fiscalité sont quasiment multipliés par deux.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement dans des SCPI allemandes ?

Que ce soit un investissement dans une SCPI française ou allemande, il convient de bien réfléchir avant de s’engager.

Les SCPI qui investissent en Allemagne sont intéressantes pour plusieurs raisons, à savoir :

• L’économie du pays ;
• La stabilité du marché de l’immobilier ;
• La stabilité politique ;
• Un rendement locatif performant ;
• Une fiscalité plus avantageuse qu’en France.

Cependant, ces types de SCPI sont récents et ne bénéficient pas du même historique que les SCPI française. La première à s’être lancée sur le marché allemand est la SCPI Novapierre Allemagne créée en 2013 par la société de gestion Paref Gestion. Malgré un bon rendement, il convient d’investir avec parcimonie, et de diversifier ses investissements.

Les investissements en SCPI restent un placement à risque dans tous les cas :

• Perte de capital : le prix des parts peut varier à la baisse comme à la hausse ;
• Le rendement locatif n’est pas garanti ;
• La liquidité : Vous ne pouvez pas être certain de revendre vos parts quand vous le souhaitez. Cela reste un investissement sur le long terme.

Ainsi, Allemagne, France, ou autres pays d’Europe, il convient de se renseigner avant de souscrire des parts de SCPI.

Comment choisir et investir dans des SCPI en Allemagne ?

Il existe des SCPI 100% allemandes ou qui diversifient leur patrimoine en investissant dans différents pays d’Europe.

Certaines SCPI ont des secteurs de prédilection, qu’elles connaissent bien et où elles ont développé une expertise forte :

• L’acquisition de commerces comme la SCPI Novapierre Allemagne
• L’acquisition de biens liés au secteur de la santé comme la SCPI Pierval Santé
• L’acquisition d’Hôtels comme la SCPI Atream Hôtels.

Quelles sont les meilleures SCPI allemandes ? Notre classement

Vous trouverez ci-dessous notre classement des 5 meilleures SCPI qui investissent totalement ou en partie en Allemagne. En 2024, nous préférons aux SCPI 100% allemandes, les SCPI diversifiées comme Pierval Santé qui nous semblent moins risquées :

Vous pouvez aussi consulter notre classement des meilleures SCPI pour prendre en compte tous les critères avant d’investir.

SCPI Allemande et IFI: êtes-vous assujetti ?

L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) dépend de votre résidence fiscale. En effet, si vous habitez en France, la valeur de vos parts de SCPI sera prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI.

Dans le cas où votre résidence fiscale est en dehors de la France, alors seule la part du patrimoine immobilier situé en France sera assujettie à l’IFI.