Comment investir 50 000 € en SCPI ?

Vous avez de l’argent de côté et vous vous demandez comment placer 50 000 euros intelligemment ? L’immobilier est un très bon placement, mais l’investissement en direct n’est pas toujours le plus intéressant. Placer votre argent dans des SCPI peut s’avérer plus rentable et surtout beaucoup plus confortable car vous n’aurez rien à gérer !. Vous aurez donc tous les avantages de l’investissement immobilier classique (revenus réguliers, gain patrimonial, plus-value éventuelle à la revente…) sans les contraintes de gestion. Combien rapportent 50 000 euros placés par mois ? Comment répartir son investissement pour s’assurer une belle rentabilité ? Notre article vous explique les points clés pour investir 50 000 euros en SCPI.

Comment choisir une SCPI pour placer son argent ?

Quel que soit le montant que vous souhaitez investir, vous devrez commencer par sélectionner la ou les SCPI dont vous allez acheter des parts. Il s’agit non seulement de vous assurer de la qualité de la SCPI choisie, mais aussi de vérifier que votre placement correspond à vos objectifs. C’est l’intérêt de passer par un conseiller qui vous aidera à faire la sélection en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale. Il pourra aussi écouter vos objectifs et adaptera ainsi sa recommandation.

Voilà néanmoins quelques critères à prendre en compte :

• La composition : La valeur d’une SCPI repose sur les actifs immobiliers qu’elle détient. Optez donc pour une SCPI qui détient des immeubles bien entretenus et surtout bien situés.
• Le rendement : Les SCPI affichent un rendement moyen situé entre 4 et 5%, voire au-delà pour les plus dynamiques. Le rendement n’est cependant pas garanti, et ne doit pas être le seul facteur déterminant dans votre choix.
• La géographie : Les dividendes des SCPI françaises rentrent dans les revenus fonciers ce qui signifie que l’imposition correspond à votre tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. Si vous êtes dans une TMI de 30%, en ajoutant les prélèvements sociaux, vos revenus nets de fiscalité représentent seulement 50% des dividendes. Il existe des solutions pour limiter cette imposition, par exemple avec les SCPI allemandes.
• La société de gestion : Il est préférable de choisir une SCPI dont la gestion est confiée à une société réputée, qui a montré l’efficacité de sa stratégie d’investissement.
• La taille de la SCPI : Optez de préférence pour une SCPI qui présente une capitalisation d’au moins 100 millions d’euros. Avec un grand nombre de biens, de locataires et d’épargnants, le risque est en effet dilué.

Il est conseillé de diversifier votre portefeuille, en répartissant par exemple votre investissement entre plusieurs secteurs d’activité, comme l’immobilier commercial, les bureaux ou encore la santé. De même, les SCPI européennes vous permettent d’investir en dehors de l’hexagone, sur le territoire de l’Union Européenne comme en Allemagne mais aussi au Royaume Uni ou en Pologne.

Combien faut-il investir dans une SCPI ?

Un complément de revenu intéressant dès 20 000 € d’investissement

L’un des principaux avantages des SCPI est qu’elles permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée modeste. Certaines SCPI proposent ainsi des parts à partir de 200 €. Souvent, la société de gestion vous imposera cependant l’acquisition d’au moins 5 ou 10 parts dans le cas d’une première souscription. De plus, placer quelques centaines ou milliers d’euros ne vous rapportera qu’un faible revenu. Pour profiter au maximum des avantages des SCPI, il est donc souhaitable d’investir au moins 20 000 €.

Les avantages de la diversification à partir d’un certain montant

Si vous souhaitez placer entre 20 000 et 50 000 €, il vous sera en général recommandé de répartir votre investissement sur deux ou trois SCPI. Vous pourrez par exemple sélectionner :

• Une SCPI généraliste diversifiée : celle-ci constituera le socle de votre placement ;
• Une SCPI spécialisée, par exemple dans le domaine de la santé ou du e-commerce ;
• Une SCPI européenne, pour profiter des opportunités du marché de l’immobilier en dehors de l’hexagone.

Est-il possible d’emprunter pour investir dans une SCPI ?

Comme pour l’achat d’un bien locatif en direct, il est possible d’emprunter pour financer un investissement en SCPI. Cette solution ne s’adresse cependant qu’aux épargnants dont l’objectif n’est pas d’obtenir un revenu complémentaire dans l’immédiat. Si la somme que vous souhaitez emprunter est supérieure à 50 000 €, vous pouvez demander un crédit immobilier. Il en existe deux types, qui présentent un intérêt différent pour votre investissement :

• Crédit amortissable : Vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté, ainsi que les intérêts et les assurances. Les loyers versés par la SCPI couvrent une partie de vos mensualités,
• Crédit in fine : Tous les mois, vous payez uniquement les intérêts et les assurances de votre crédit. Le remboursement du capital emprunté n’intervient en revanche qu’à la fin de la durée du crédit. Vous pourrez alors utiliser votre épargne personnelle, ou céder tout ou partie de vos parts de SCPI à la banque. Ce type de crédit a l’avantage de vous permettre d’investir sans effort d’épargne. Il est cependant réservé aux épargnants disposant de liquidités, car la banque demande généralement une garantie.

Si la somme que vous souhaitez emprunter est inférieure à 75 000 €, vous pouvez aussi vous tourner vers un crédit à la consommation ou un prêt personnel. Dans ce cas, vous obtiendrez un taux d’intérêt plus élevé qu’avec un crédit immobilier, mais ce type de crédit s’avère parfois plus facile à obtenir. 

A quelle fréquence sont versés les revenus de SCPI ?

Lorsque vous investissez dans des SCPI, vous ne percevez pas de revenus immédiatement. Il existe en effet un délai de jouissance (ou de carence), compris entre 2 et 6 mois, durant lequel la SCPI ne vous verse pas de dividendes.

En pratique, il s’agit du temps nécessaire pour que la société de gestion réalise de nouveaux investissements et génère de nouveaux loyers. En faisant patienter les nouveaux souscripteurs, la SCPI évite ainsi de « ponctionner » le revenu perçu par les associés déjà présents. Si vous souscrivez à crédit, vous pouvez demander à votre banque un différé, pour faire démarrer le remboursement de votre prêt à la fin du délai de jouissance. Une fois le délai de carence initial écoulé, vous commencez à percevoir les loyers sous forme de dividende.

La durée du délai de carence ainsi que la périodicité des distributions de dividendes peuvent entrer en ligne de compte dans votre choix de SCPI. Pour un achat de parts à crédit, vous pourrez par exemple préférer un faible délai de jouissance et un versement mensuel des loyers, à la même fréquence que vos échéances.

Exemples d’investissement en SCPI de 50 000 € en direct (France et Allemagne) et en empruntant

Afin de vous aider à vous faire une idée de l’évolution sur 20 ans d’un investissement de 50 000 €, nous vous présentons trois exemples, au comptant en France et en Allemagne et à crédit.

Dans les trois cas, l’investisseur, Monsieur C. est assujetti à une tranche d’imposition marginale de 30% avec un taux moyen d’imposition de 16%. Le rendement annuel moyen des SCPI dans lesquelles il a placé son argent s’élève à 5% et le délai de jouissance est de 3 mois. De plus, les parts sont revalorisées chaque année de 0,5 %. Pour plus de lisibilité, nous n’avons pas pris en compte la revalorisation des loyers.

Investissement en SCPI de 50 000 € au comptant en France

Dans cette hypothèse, l’épargnant investit 50 000 € au comptant. Monsieur C. perçoit chaque mois 208 € de loyers versés par la SCPI. Sur ce montant, il doit s’acquitter d’environ 98 € au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Le revenu mensuel net d’impôt perçu par Monsieur C. s’élève donc à 110 €.

Après 20 ans, la valeur des parts détenues par Monsieur C. s’élève à 54 970 €. De plus, le revenu cumulé net d’impôt obtenu par Monsieur C. sur cette période atteint 27 329 €.

Investissement en SCPI de 50 000 € au comptant en Allemagne

Dans cette hypothèse, l’épargnant investit 50 000 € au comptant en Allemagne pour profiter du crédit d’impôt avec la fiscalité étrangère. Monsieur C. perçoit chaque mois 208 € de loyers versés par la SCPI. Sur ce montant, il doit s’acquitter d’environ 98 € au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Le revenu mensuel net d’impôt perçu par Monsieur C. s’élève donc à 110 €.

50 000 € placés en SCPI allemandes peuvent donc rapporter 187 € par mois au bout de 10 ans (net de frais et de fiscalité) et autour de 200 € au bout de 20 ans. L’investissement dans ce type de SCPI permet donc de cumuler stratégie patrimoniale (si vous utilisez l’effet de levier du crédit, c’est encore mieux) et stratégie fiscale. Le tout, en profitant de rendements nets attractifs et en prenant des risques raisonnés (les SCPI sont un placement peu volatil).

Après 20 ans, la valeur des parts détenues par Monsieur C. s’élève à 54 970 € comme avec une SCPI française. Cependant, le revenu cumulé net d’impôt obtenu par Monsieur C. n’a rien à voir et s’élève sur cette période à 44 514 € soit 17 185 € de plus !

Vous pouvez également bénéficier de l’augmentation du prix des parts sur le long terme et de l’effet de levier si vous investissez à crédit.

Investissement en SCPI de 50 000 € à crédit

Dans cette hypothèse, Monsieur C. finance son investissement en empruntant 50 000 € sur 20 ans, à un taux de 3,65 % (taux d’intérêts et assurance emprunteur).

Pendant la durée de l’opération, Monsieur C. perçoit chaque mois 208 € de loyers versés par la SCPI, qu’il affecte au remboursement de ses mensualités de 298 €. Comme Monsieur C. peut déduire la une partie des intérêts de l’emprunt de son impôt, il ne s’acquitte en moyenne que de 31 € d’impôts au début du crédit. L’effort d’épargne mensuel moyen de Monsieur C. s’élève donc à 121 € au début du crédit, et à 176 € à la fin de celui-ci.

A la fin de l’opération, après 20 ans, la valeur des parts détenues par Monsieur C. est d’environ 54 970 €. Pour financer son investissement, il a dû fournir un effort d’épargne cumulé de 28 213 €. Le gain total de l’opération s’élève donc à 27 031 € sur 20 ans. De plus, Monsieur C. perçoit désormais un revenu mensuel net d’impôt de 110 €.

Dans cet hypothèse, avec un investissement à ce taux, les annuités seront de 3 449 € chaque année.