Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont depuis quelques années séduit beaucoup de Français qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les inconvénients de la gestion. Pour attirer encore plus d’investisseurs, certaines SCPI n’hésitent pas à se diversifier dans d’autres pays d’Europe comme l’Allemagne. Ce pays est particulièrement attractif car les SCPI jouissent d’un rendement et d’une fiscalité parfois plus avantageux qu’en France. Pourquoi investir dans une SCPI en Allemagne ? Quelle est la fiscalité appliquée ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?Quelles sont les meilleures SCPI allemandes ? Serez-vous assujettis à L’impôt sur la fortune ? Vous êtes curieux de savoir comment investir dans des SCPI allemandes ? Alors, suivez-nous !
Sommaire
Investir dans les SCPI Allemandes : pour quoi faire ?
Les SCPI françaises offrent aux investisseurs la possibilité d’effectuer un placement immobilier sans subir les contraintes de la gestion, et ce, à un taux de rendement intéressant situé entre 4 et 5%. Toutefois, les revenus locatifs perçus sont imposés à hauteur de votre TMI ainsi qu’à 17,2% pour les prélèvements sociaux… réduisant grandement votre rendement net.
Par exemple, avec une TMI à 30% et les prélèvements sociaux, vous divisez presque par deux (47,2%) votre rendement final par rapport au rendement affiché…
Si vous êtes dans le TMI de 30% (ainsi que 41 et 45%), il est intéressant de se renseigner sur les SCPI étrangères, et allemandes notamment.
Et c’est là tout l’intérêt de l’investissement dans une SCPI en Allemagne qui aura tous les atouts d’une SCPI classique :
- Des biens immobiliers difficilement accessible lors d’un investissement direct ;
- Un portefeuille déjà diversifié et de qualité : commerces, bureaux, EPHAD, cliniques, hôtels…
- Une faible mise de départ comparée à l’investissement en direct ;
- Une fiscalité allemande plus avantageuse. Les SCPI sont soumises à l’impôt sur les sociétés allemandes à hauteur de 15,825%.
En plus de ces avantages, le marché immobilier allemand permet aux investisseurs de voir leurs parts revalorisées. En effet, les plus-values ne sont pas rares car le patrimoine locatif est de bonne qualité. De manière générale, Les SCPI allemandes connaissent rarement les problèmes de vacance locative, ou d’impayés.
Mais passons aux choses sérieuses, pourquoi la fiscalité des SCPI allemande est-elle si avantageuse ?
Quelle fiscalité est appliquée lors d’un investissement en SCPI en Allemagne ?
Comme dit précédemment, les SCPI allemandes sont soumises à l’impôt sur la société allemande de 15,825%. Cet impôt allemand est prélevé à la source et vous recevez vos revenus nets d’impôts allemands.
Du fait de cette imposition allemande, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, mais ils seront soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur.
Toutefois, conformément à la convention fiscale conclue entre la France et l’Allemagne, un crédit d’impôt est accordé à l’investisseur afin d’éviter une double imposition. Il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à votre TMI sur les revenus de la SCPI dont vous venez de vous acquitter. En effet, le taux à appliquer sera le taux moyen d’imposition et non le taux marginal d’imposition.
Le crédit d’impôt est calculé en multipliant le taux moyen d’imposition par les revenus fonciers perçus.
– La tranche marginale d’imposition correspond à la tranche d’imposition atteinte par les revenus (0%, 11%, 30%, 41% et 45%)
– Le taux moyen d’imposition se calcule en divisant l’impôt payé par vos revenus totaux
Pour rappel, vous trouverez le barème de l’impôt sur les revenus ci-dessous :
| Tranches de revenus | Taux d’imposition |
|---|---|
| Moins de 10 077 € | 0% |
| Entre 10 778 € à 27 478 € | 11% |
| Entre 27 479 € à 78 570 € | 30% |
| Entre 78 571 € à 168 994 € | 41% |
| Plus de 168 994 € | 45% |
Par exemple, vous avez des revenus de 35 000 € dont 6 000 € de revenus fonciers provenant de vos investissements en SCPI. Votre TMI sera de 30% car vous êtes entre 27 4781 € et 78 478 € de revenus, mais vous payez des impôts dans chaque tranche ce qui fait baisser votre taux global. Sans vous détailler l’ensemble des tranches, vous paierez 4 506 € ce qui correspond à un taux moyen de 12,9%. Le crédit d’impôt dont vous bénéficierez en investissant dans une SCPI allemande sera donc de 12,9%.
En nous basant sur cet exemple avec un taux moyen d’imposition de 12,9%, vous pouvez comparer la différence entre un investissement dans une SCPI française et une SCPI allemande :
| SCPI France | SCPI Allemagne | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 6 000 € | 6 000 € |
| Imposition Allemande (15,825%) | / | 6 000 € x 15,825% = 950 € |
| Imposition TMI France | 30% x 6 000 € = 1 800 € | 30% x 6 000 € = 1 800 € |
| Crédit d’impôt | / | 12,9% x 6 000 € = 772 € |
| Prélèvements sociaux | 17,2% x 6 000 € = 1 032 € | / |
| Imposition totale | 1 800 € + 1 032 € = 2 832 € | 950 € + 1 800 € – 772 € = 1 977 € |
| Revenus net d’impôts | 6 000 € – 2 832 € = 3 168 € | 6 000 € – 1 977 € = 4 023 € |
Sur un même rendement brut, vous économisez donc 855 € d’impôt en investissant sur une SCPI allemande. Evidemment, plus vous êtes imposé plus cet effet est important.
La société de gestion qui gère la SCPI vous communiquera directement les montants à déclarer dans votre avis d’imposition.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement dans des SCPI allemandes ?
Que ce soit un investissement dans une SCPI française ou allemande, il convient de bien réfléchir avant de s’engager.
Les SCPI qui investissent en Allemagne sont intéressantes pour plusieurs raisons, à savoir :
- L’économie du pays ;
- La stabilité du marché de l’immobilier ;
- La stabilité politique ;
- Un rendement locatif performant ;
- Une fiscalité plus avantageuse qu’en France.
Cependant, ces types de SCPI sont récents et ne bénéficient pas du même historique que les SCPI française. La première à s’être lancée sur le marché allemand est la SCPI Novapierre Allemagne créée en 2013 par la société de gestion Paref Gestion. Malgré un bon rendement, il convient d’investir avec parcimonie, et de diversifier ses investissements.
Les investissements en SCPI restent un placement à risque dans tous les cas :
- Perte de capital : le prix des parts peut varier à la baisse comme à la hausse ;
- Le rendement locatif n’est pas garanti ;
- La liquidité : Vous ne pouvez pas être certain de revendre vos parts quand vous le souhaitez. Cela reste un investissement sur le long terme.
Ainsi, Allemagne, France, ou autres pays d’Europe, il convient de se renseigner avant de souscrire des parts de SCPI.
Comment choisir et investir dans des SCPI en Allemagne ?
Il existe des SCPI 100% allemandes ou qui diversifient leur patrimoine en investissant dans différents pays d’Europe.
Certaines SCPI ont des secteurs de prédilection, qu’elles connaissent bien et où elles ont développé une expertise forte :
- L’acquisition de commerces comme la SCPI Novapierre Allemagne
- L’acquisition de biens liés au secteur de la santé comme la SCPI Pierval Santé
- L’acquisition d’Hôtels comme la SCPI Atream Hôtels.
Renseignez-vous sur les caractéristiques du patrimoine immobilier dans lequel les SCPI investissent afin d’évaluer les risques éventuels ou contactez-nous pour que l’on vous propose des solutions en adéquation avec votre profil.
Quelles sont les meilleures SCPI allemandes ? Notre classement
Vous trouverez ci-dessous notre classement des 5 meilleures SCPI qui investissent totalement ou en partie en Allemagne :
| SCPI | Géographie | Rendement 2022 | Type de biens |
|---|---|---|---|
| Eurovalys | 100% Allemagne | 4,57% | Bureaux |
| Novapierre Allemagne | 100% Allemagne | 4,80% | Commerces |
| Pierval Santé | Majoritairement investie en Allemagne | 5,35% | Santé |
| LF Europimmo | Partiellement investie en Allemagne | 4,32% | Bureaux et commerces |
| Novapierre Allemagne 2 | 100% Allemagne | 4,50% | Commerces |
SCPI Allemande et IFI: êtes-vous assujetti ?
L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) dépend de votre résidence fiscale. En effet, si vous habitez en France, la valeur de vos parts de SCPI sera prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI.
Dans le cas où votre résidence fiscale est en dehors de la France, alors seule la part du patrimoine immobilier situé en France sera assujettie à l’IFI.
Les SCPI allemandes permettent de diversifier votre patrimoine, de profiter d’une fiscalité avantageuse (notamment pour les hauts revenus), de bénéficier d’une stabilité politique et immobilière tout en ayant un rendement intéressant.
Les 5 meilleures SCPI allemandes sont Eurovalys, Novapierre Allemagne, Pierval Santé, LF Europimmo et Novapierre Allemagne 2.
Vous devrez payer des impôts locaux (15,825%) puis des impôts en France selon votre taux moyen d’imposition (et pas selon votre taux marginal d’imposition).
Par exemple, avec une SCPI française, si vous êtes dans le TMI à 30%, vous devrez payer 30% + 17,2% (de prélèvements sociaux) soit presque 50% d’imposition. En Allemagne, le taux sera de 15,825% + 18% (taux moyen d’imposition pour une personne célibataire qui a 53 000 € de revenus) soit 33% environ.
Oui, si vous êtes résident français, vos parts de SCPI rentrent dans votre assiette taxable.
Bonjour,
Si la scpi n'est pas totalement investie en Allemagne, quelle fiscalité sera appliquée à la partie non investie en Allemagne, mais par exemple en France, faudra-t-il faire une déclaration fiscale différente ?
Merci et à bientôt.
Bonjour,
Ne vous inquiétez pas pour les déclarations.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, la société de gestion vous donnera un document récapitulatif tous les ans vers le mois d’avril avec les montants à déclarer en fonction des différentes fiscalités.
Benoît