SCPI internationales pour investir à l’étranger : bonne idée ?

Expert
Mis à jour le 04 janvier 2024

Les SCPI internationales reposent sur le même principe que les SCPI de rendement françaises En effet, vous achetez des parts et percevez des revenus locatifs. La seule différence, c’est que ces SCPI achètent des biens immobiliers en Europe et dans le monde. Cette stratégie de diversification aussi bien géographique que sectorielle leur permet d’optimiser la performance et de diluer les risques. Mais est-ce qu’investir dans une SCPI étrangère est une bonne idée ? Suivez-nous on vous répond !

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Qu’est-ce qu’une SCPI étrangère ? 

Les SCPI sont des sociétés qui investissent dans des actifs immobiliers en France, mais aussi à l’étranger. En effet, les sociétés de gestion des SCPI n’hésitent pas à investir en Europe, notamment en Allemagne, en Belgique, en Espagne…mais aussi à l’international (au Canada par exemple) tant que le marché immobilier est intéressant. 

Les SCPI internationales et européennes font partie de la catégorie des SCPI de rendement. Elles se distinguent uniquement par le fait que certaines de ces SCPI n’investissent pas au-delà de la zone euro pour éviter les variations des taux de change. 

En résumé, l’objectif commun des SCPI étrangères est d’investir en Europe et à l’international pour diversifier leur patrimoine, limiter la fiscalité et booster la performance de la SCPI.

Pourquoi investir avec une SCPI étrangère ?

Outre les avantages d’investir dans une SCPI comme la mutualisation des risques, l’accessibilité ou encore la gestion déléguée Les SCPI qui se lancent à l’étranger séduisent par leur rendement, la diversification et une fiscalité plus avantageuse !

Diversifier son patrimoine avec des SCPI internationales 

Bien que la France offre de belles opportunités, le marché immobilier reste tendu et les biens commerciaux rentables voient leur prix flamber. Par conséquent, le rendement de l’investissement peut se retrouver impacté. 

Pour diluer les risques, notamment locatifs, les sociétés de gestion se tournent alors vers l’étranger et principalement l’Europe. Elles profitent ainsi de nouvelles opportunités permettant de booster le rendement de la SCPI

Ainsi, les SCPI investissent à l’étranger pour diversifier leur patrimoine d’un point de vue géographique, mais aussi sectoriel (résidentiel, bureaux, commerces, entrepôts, la santé…). Cette stratégie de diversification est un bon outil aussi bien pour l’épargnant que pour les sociétés de gestion, qui offre ainsi un rendement plus élevé tout en limitant les risques.  

Bénéficier d’une meilleure rentabilité locative

Les SCPI qui investissent à l’étranger ont accès à un marché plus large et donc à des opportunités immobilières. D’autant que le prix de l’immobilier dans certains pays voisins est plus abordable qu’en France, comme en Espagne, au Portugal ou encore en Grèce… Ainsi se tourner vers le marché européen permet aux SCPI d’acquérir des biens d’un même niveau de qualité, mais à un prix inférieur. 

D’autre part, le marché étranger peut s’avérer être moins concurrentiel, d’autant que certaines villes sont en plein essor. Ces éléments offrent de belles perspectives de rendement. Par exemple, à Berlin, les prix de l’immobilier démarrent aux alentours de 4 000 € par m² avec une forte demande locative. 

Mais la performance des SCPI européennes est aussi optimisée grâce à la fiscalité pratiquée chez nos voisins. Par exemple, à Lisbonne les revenus locatifs sont imposés à 28% et à Madrid à 19%.

Ainsi on constate que le rendement moyen d’une SCPI étrangère nette de fiscalité est généralement supérieur au SCPI française. En effet, pour les revenus immobiliers français, vous êtes imposé selon votre tranche d’imposition ainsi que sur les prélèvements sociaux.

Pour illustrer cela, prenons l’exemple de Madame Placide, elle a investi 100 000 € sur les conseils de son banquier dans des SCPI françaises pour se générer des revenus complémentaires. Elle remarque lors de sa déclaration d’impôts l’année suivante, qu’en plus d’augmenter son imposition en passant de 30 à 41% de TMI, elle doit aussi payer les prélèvements sociaux de 17,2%. Au final, sur les 5 000 € qu’elle perçoit, il ne lui reste plus que 2 910 € : 5 000 € *(41% + 17,2%) ! Son conseiller lui parlait d’un rendement de 5%, il n’est que de 2,91 % nette de fiscalité, moins que le livret A !

Une fiscalité avantageuse 

En investissant dans une SCPI étrangère, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée grâce aux conventions fiscales étrangères. 

En effet, les loyers des SCPI internationales sont dispensés des prélèvements sociaux soit une économie de 17,2% sur l’impôt foncier. Par conséquent, vous serez redevable uniquement de l’impôt sur le revenu en fonction de votre TMI (tranche marginale d’imposition). 

D’autre part, pour éviter la double imposition, des conventions fiscales entre les pays sont appliquées. Ainsi les revenus de vos SCPI étrangères seront pris en compte pour calculer vos impôts, mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt. Ce dernier est appliqué en calculant la différence entre votre taux marginal d’imposition et votre taux moyen d’imposition

C’est la société de gestion qui règle les impôts locaux, vous percevez ainsi un revenu net de la fiscalité étrangère !

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)

SCPI européenne : quelle est la fiscalité appliquée ?

Pour mieux comprendre comment fonctionne la fiscalité des SCPI étrangères, rentrons dans le détail !

Rappel de la fiscalité française appliquée aux SCPI.

Pour rappel, les revenus issus de vos parts de SCPI sont soumis aux impôts fonciers, à savoir :

À noter qu’il est possible d’opter pour l’un des régimes suivants :

La fiscalité sur les SCPI étrangères

Comme nous l’avons vu, les revenus issus des SCPI étrangères ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Ce qui permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement. 

D’autre part, selon le pays dans lequel la SCPI investit, l’épargnant bénéficie soit :

Exemple de la fiscalité d’une SCPI étrangère avec le régime du crédit d’impôt 

Prenons une SCPI qui investit en Allemagne. Dans ce cas, les revenus issus des SCPI allemandes sont soumis à l’IR en France, mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt pour neutraliser cette double imposition.

Un exemple simple et concret pour mieux comprendre :

Prenons une personne célibataire déclarant 40 000 € de revenus avec un TMI (taux moyen d’imposition) de 30%. Il devra donc payer 5 286 €, cela correspond à un taux moyen d’imposition de 13.21%.

Pour connaître le taux moyen d’imposition, on divise le montant de l’impôt par les revenus et on multiplie par 100. Sinon vous pouvez utiliser notre simulateur d’impôt sur le revenu !

Maintenant que l’on connaît le taux moyen d’imposition, comparons la fiscalité d’une SCPI en France et d’une SCPI Allemande. 

SCPI allemandeSCPI française
Montant des parts100 000 €100 000 €
Revenu4 500 €4 500 €
Impôt sur le revenu selon le TMI (30%)1 350 €1 350 €
Crédit d’impôt(4 500 € x 13,21 %) = 594 €0
Prélèvements sociaux (17,2%)0774 €
Revenu net(4 500 € – (1 350 € + 594 €) = 3 744 €(4 500 – (1 350€ + 774 €) = 2 376 €
Exemple de fiscalité entre SCPI allemande et SCPI française

On remarque ici que la fiscalité de la SCPI allemande permet de booster la performance du placement avec une augmentation des revenus net de près de 58%. 

Exemple de fiscalité liée aux loyers étrangers avec le mécanisme du taux effectif

Concrètement, la méthode du taux effectif consiste à déterminer le taux moyen d’imposition avant de l’appliquer à la base d’imposition française. 

Reprenons nos chiffres précédents :

TMI : 30 %

Taux moyen d’imposition : 13,21% 

Revenus issus de la SCPI : 4 500 € 

SCPI PortugalSCPI française
Montant des parts100 000 €100 000 €
Revenu4 500 €4 500 €
Impôt sur le revenu selon la TMI01 350 €
Impôt sur le revenu selon le taux effectif(TMI- Taux moyen d’imposition) 4 500 € x (30-13,21) = 755 €0
Prélèvements sociaux0774 €
Revenu net3 745 €2 376 €
Exemple de fiscalité entre SCPI Portugal et SCPI française

Comme vous le constatez, la méthode du taux effectif donne le même résultat que le crédit d’impôt à l’euro près !

Quels sont les risques d’une SCPI étrangère ?

Comme toutes les SCPI, les SCPI étrangères représentent aussi les risques suivants :

En résumé, le capital et le rendement ne sont pas garantis lorsque vous investissez dans une SCPI, qu’elle soit française ou étrangère !

TOP 5 des SCPI internationales

En attendant les chiffres 2023, revenons sur les meilleurs rendements des SCPI étrangères en 2022 : 

SCPIRendement 2023 (estimations)
Remake Live7,75%
Iroko Zen7%
Novaxia Neo6,50%
Corum Origin6%
Corum Eurion5,5%
Meilleures SCPI internationales

Vous pouvez investir dans une SCPI étrangère en direct, via un contrat d’assurance-vie ou encore un PER (plan épargne retraite). 

Mais attention les performances passées ne présagent pas des performances futures ! N’hésitez pas à contacter votre conseiller en gestion de patrimoine afin d’obtenir des informations pour vos investissements en SCPI !

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