Le marché des SCPI est intrinsèquement lié au marché de l’immobilier. Les périodes de crise comme celles que nous traversons actuellement sont donc tout aussi susceptibles de faire peur aux investisseurs. Pourtant, c’est justement dans ces moments-là que se jouent les meilleures opportunités. Il s’agit donc de miser sur le bon cheval : les SCPI les plus stratèges et opportunistes qui peuvent vous permettre de réaliser un bon placement. Alors, faut-il encore investir dans les SCPI en 2024 ? Et si oui, comment ? On vous répond.
Sommaire
En 2024, soyez plus que jamais sélectif !
En 2024 (et plus que jamais), il vous faudra regarder à deux fois avant d’investir dans une SCPI. Les différents secteurs ne sont pas tous égaux face à la crise. Le choix d’investissement de la SCPI et son expertise ont donc plus que jamais sa place dans vos choix d’investissement.
Nous vous conseillons d’être particulièrement attentif aux points suivants :
La SCPI a-t-elle déjà baissé son prix de part ?
Acheter des parts de SCPI parce qu’elles ont baissé est rarement une bonne idée. Les SCPI qui baissent leur prix de part le font parce que le différentiel entre la valeur de souscription et la valeur de reconstitution (la valeur réelle de la part) est tel, qu’elles n’ont plus d’autres choix que de baisser ce prix. Malgré ces baisses, la valeur de reconstitution reste donc bien souvent inférieure au prix que vous devrez débourser pour acheter ces parts. Ces baisses de prix sont donc un mauvais signal qui ne laissent pas du tout présager que vous ferez de bonnes affaires ! En effet, une baisse peut entraîner de nombreux investisseurs à vouloir sortir leur argent, ce qui entraine un cercle vicieux.
Dans quels types de biens la SCPI investit-elle ?
En 2024, les SCPI qui ont tout misé sur l’immobilier de bureau subissent la crise de plein fouet. Ce ne sont donc pas des SCPI très prometteuses puisqu’elles sont plus susceptibles que les autres de connaître de la vacance locative et de devoir baisser leur prix de part (quand cela n’a pas déjà été fait).
Comment la société de gestion gère-t-elle ses investissements ?
D’un autre côté, les SCPI qui augmentent leur parc immobilier actuellement sont aussi susceptibles de réaliser de belles affaires dans les secteurs en crise. Les SCPI récentes et diversifiées sont les plus à même de tirer leur épingle du jeu à ce niveau-là. Elles agrandissent leur parc immobilier encore peu développé et peuvent donc mettre en place des stratégies.
Les nouvelles SCPI comme Iroko Zen, Novaxia Neo ou Remake Live ont beaucoup attiré les investisseurs ces dernières années, et notamment en 2023, grâce à de hauts niveaux de rendement (plus de 6% voire 7% pour certaines d’entre elles) et une politique tarifaire attractive (pas de frais d’entrée). Elles peuvent donc profiter des opportunités qui s’offrent actuellement pour diversifier leur patrimoine immobilier et faire des affaires à un moment où les prix sont en baisse.
Quel est l’historique de rendement de la SCPI ?
Même si cet indicateur ne doit pas être votre seule boussole au moment d’investir, il est évident que la qualité d’une SCPI dépend grandement de son taux de distribution. Comparez donc toujours le taux distribué par les SCPI qui vous intéresse avec la moyenne du marché sur les 5 dernières années. En 2023, ce taux était de 4,52 % net de frais (comme en 2022). Les SCPI qui ont réalisé un taux au-dessus de ce niveau ont un sérieux avantage sur des SCPI qui ne sont parvenues à dépasser les 4% de rendement.
Les SCPI à éviter et à privilégier en 2024
Une forte capitalisation : pas toujours un atout en 2024
Habituellement, une forte capitalisation immobilière est de nature à rassurer les investisseurs avant d’acheter des parts de SCPI. En 2024, ce critère n’est plus aussi déterminant et peut même se révéler un piège. Les SCPI fortement capitalisées sont généralement des SCPI bancaires implantées depuis de nombreuses années. Grâce aux établissements bancaires qui leur font de la publicité auprès de leurs clients, elles ont énormément collecté ces dernières années et ont acheté massivement des biens au moment où l’immobilier était au plus haut (en 2020 et 2021). L’urgence à réinvestir ces fortes collectes les ont aussi poussées à ne pas être très regardantes sur les prix. Elles ont donc eu tendance à payer des biens au-dessus des prix du marché, qui étaient pourtant déjà historiquement hauts.
Aujourd’hui, ces investissements irraisonnés se traduisent par des chutes de prix de part pour des dizaines de sociétés de gestion (Primovie, Primopierre, Génépierre, Accimmo Pierre, Patrimmo Commerce, Buroboutic…). Et la liste des SCPI en difficulté en 2023 et 2024 ne s’arrête pas là !
Certaines SCPI fortement capitalisées ont néanmoins réussi à tirer parti de la crise grâce à une stratégie de diversification bien rodée. C’est le cas d’Immorente dont le patrimoine immobilier reste relativement stable en 2023 (-2,5%) et dont le taux de rendement devrait être en légère hausse en 2023 par rapport à 2022 et 2021. Corum XL, capitalisée à plus d’un milliard d’euros, a quant à elle augmenté ses parts de 5,97% en 2022. Ces exemples montrent que l’ancienneté d’une SCPI ne la rend pas nécessairement plus vulnérable face à la crise actuelle. La qualité de gestion de la société civile qui réalise les investissements est un critère bien plus déterminant.
L’absence de frais d’entrée : un signal plus prometteur que jamais
L’absence de frais de souscription est déjà un critère en soi puisque vous économisez généralement plusieurs milliers d’euros, même quand votre investissement ne dépasse pas les 50 000 €.
Mais ce n’est pas le seul avantage. Le choix de certaines SCPI de ne pas prélever de frais d’entrée aux souscripteurs est très récent. Il est donc exclusivement le fait de sociétés de gestion qui sont arrivées il y a peu sur le marché des SCPI (après 2019). Ces SCPI encore faiblement capitalisées sont généralement :
- diversifiées sur le plan sectoriel et géographique ;
- en cours de constitution de leur parc immobilier.
La crise actuelle est donc l’occasion pour elles de « profiter des soldes » sur le marché immobilier. D’autant que grâce à leur stratégie d’investissement opportuniste (elles n’investissent pas dans un seul secteur), ces SCPI peuvent réaliser des stratégies et investir là où se trouvent les bonnes affaires immobilières. C’est l’un des avantages indéniables des SCPI diversifiées sur les SCPI thématiques en période de crise.
C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles aucune SCPI sans frais d’entrée n’a eu à baisser son prix de part en 2023. Remake Live a même revalorisé son prix de part de 2% en 2023. C’est peu, mais c’est suffisamment étonnant dans le contexte actuel pour être souligné.
Les SCPI allemandes : un placement moins intéressant qu’avant
L’investissement dans les SCPI allemandes présente des avantages fiscaux indéniables. Malheureusement, en 2024, ces avantages sont contrebalancés par une importante chute des prix dans les grandes villes (de 6 à 7% dans des villes comme Hambourg, Berlin ou encore Munich). Des baisses de prix de parts ne sont donc pas à exclure pour certaines SCPI qui investissent en Allemagne dans les prochains mois.
Les SCPI allemandes, restent cependant un placement sûr à long terme, qui permettent de belles optimisations fiscales grâce au crédit d’impôt. Une SCPI comme Pierval Santé, qui investit majoritairement dans le secteur de la santé (hôpitaux, EHPAD…) repose sur des fondements solides. Les SCPI Novapierre Allemagne qui ont un patrimoine de commerces sont aussi plutôt résilientes. Même une SCPI comme Eurovalys, qui a du ré-ajuster un peu le prix de ses parts début 2024 semble correctement armée pour rebondir. Le mieux reste donc de diversifier vos investissements en optant pour des SCPI allemandes en complément d’autres SCPI plus agiles dans leur stratégie d’investissement. N’hésitez pas à nous contacter si vous voulez être conseillé sur le meilleur plan d’action à mettre en place en 2024, car cela dépendra grandement de votre profil investisseur.
Les meilleures stratégies d’investissement en 2024
Lorsqu’on évoque l’investissement dans les SCPI, on pense généralement à l’achat de parts en pleine propriété. Mais d’autres stratégies existent pour vous permettre de réaliser des optimisations fiscales très intéressantes, notamment l’achat de parts de SCPI démembrées. Les investisseurs qui achètent des parts de SCPI pour optimiser leur fiscalité sont les plus à même de réaliser un bon investissement avec les SCPI en 2024.
Les particuliers fortement imposés ou n’ayant pas besoin de complément de revenus immédiatement peuvent avoir intérêt à investir dans des SCPI en nue-propriété. Cela leur permettra de ne pas affecter leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) tout en achetant avec une décôte des parts de SCPI. Ils peuvent aussi choisir d’investir dans des SCPI dont les biens ne sont pas situés en France pour alléger leur fiscalité.
Les entrepreneurs qui possèdent de la trésorerie sur le compte de leur entreprise et ne savent pas comment la faire fructifier peuvent aussi s’intéresser aux SCPI. L’investissement dans des SCPI en usufruit temporaire est une option extrêmement profitable pour dégager des rendements attractifs (autour de 5% par an), tout en optimisant la fiscalité de sa trésorerie d’entreprise.
L’investissement dans les SCPI vous sera donc d’autant plus profitable en 2024 qu’il rentrera dans une réflexion plus globale d’optimisation de votre patrimoine financier. Vous pouvez nous contacter si vous souhaitez mettre en place une stratégie sur mesure, qui s’accorde avec votre profil investisseur.