Quels sont les meilleurs taux de crédit immobilier ?

Vous envisagez de financer votre investissement immobilier à l’aide d’un emprunt ? Aussi pour vous aider donner une idée du cout de futur prêt, nous vous proposons de découvrir les taux de crédit immobilier actuel, au niveau national et régional ! Et en prime, nous répondons aux principales questions que vous vous posez sur les taux d’emprunts immobiliers !

Quels sont les taux moyens de crédit immobilier actuels sur 15, 20, 25 voire 30 ans ?

Durant l’êté 2023, les taux immobiliers continuent de monter. Les emprunteurs ne sont plus dans une période favorable pour réaliser un investissement immobilier après des années, voir des décennies de taux bas et d’argent pas cher.

Les crédits immobiliers sur 30 ans se font de plus en plus rares. En effet, le HCSF (le Haut Conseil de Stabilité Financière) a émit des recommandations qui deviendront obligatoires à compter du 1^er janvier 2022, à savoir :

• Limite de la durée d’emprunt à 25 ans (27 pour les achats dans le neuf)
• Taux d’effort limité à 35 % assurance emprunteur incluse

Ainsi, les banques commencent d’ores et déjà à suivre ces nouvelles normes.

Que représente le taux d’intérêt d’un prêt immobilier ? 

Le taux immobilier est le pourcentage de la somme empruntée correspondant à la rémunération de l’organisme bancaire.

Ainsi, le taux d’un prêt immobilier se calcule en fonction de plusieurs paramètres :

• La durée de crédit : plus le crédit est sur le long terme, plus le taux sera élevé.
• La région, ou ville : les taux varient d’une région à l’autre.
• Votre situation personnelle et financière : La banque va analyser votre profil emprunteur, à savoir votre taux d’endettement, votre profession, le fonctionnement de vos comptes, apport personnel …
• Les conditions du marché : les banques suivent les taux directeurs de fixés par la BCE (banque centrale européenne)
• La politique commerciale de la banque 

Par ailleurs, il convient de rajouter au taux d’intérêt, les frais de dossier, l’assurance emprunteur et une éventuelle garantie supplémentaire. C’est ce que l’on appelle le TAEG (taux annuel effectif global) qui vous aidera à comparer les offres de prêts.

Comment obtenir le meilleur taux immobilier pour votre projet ? 

Tout d’abord, sachez qu’un taux immobilier peut se négocier. Vous pouvez mettre en concurrence les banques ou faire appel à un courtier immobilier qui s’occupera de le faire pour vous.

Toutefois, pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez suivre ces quelques conseils !

Crédit immobilier avec ou sans apport !

Les banques comme vous vous en doutez préfèrent que vous ayez un apport personnel pour financer votre bien. En général, elle demande que l’apport couvre les frais de notaire et les éventuelles commissions d’agent immobilier, à savoir entre 10% et 20% du montant emprunté.

Dans le cas où vous n’avez pas d’apport, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro.

Toutefois, pour obtenir ce prêt, il convient de respecter les critères suivants :

• Être un particulier,
• Être un primo-accédant, et ne pas avoir été propriétaire de son logement les deux années précédentes l’achat,
• Respecter les plafonds de ressources de la zone PTZ du bien,
• Acheter un logement neuf,
• Habiter sa résidence principale pendant 6 ans.

En fonction de votre situation personnelle et professionnelle, vous pouvez accéder à des prêts aidés de l’état.

Attention à votre taux d’endettement

En effet, la banque calcule votre taux d’endettement, ce dernier ne doit pas dépasser 33% de vos revenus avec une tolérance à 35%.

Ainsi, avant de présenter votre dossier, préparer un plan de financement, notamment si votre projet concerne un investissement locatif. Si vous avez des crédits à la consommation, il faudra aussi les indiquer.

La banque prend en compte votre « reste à vivre » qui correspond à la somme qu’il vous reste une fois que vous avez payé vos charges et votre crédit. Il s’agit du minimum dont vous avez besoin pour les dépenses du quotidien incluant les impôts sur le revenu. C’est pourquoi il convient de prouver à la banque que vous avez les capacités financières suffisantes pour assumer un emprunt immobilier.

Soigner votre compte !

Il faut que votre compte bancaire soit sain et bien géré. En d’autres termes, il ne faut pas être à découvert.

Votre banquier va étudier vos comptes sur plusieurs mois. Il va vérifier vos dépenses et vos revenus et se faire une idée de la manière dont vous gérez vos finances.

De plus, votre situation professionnelle doit être stable, il sera évidemment plus facile d’obtenir un emprunt si vos revenus sont réguliers depuis plusieurs années.

Ainsi, il convient lors de la demande de crédit d’avoir un dossier impeccable pour être en position de force pour négocier le taux immobilier auprès de l’organisme de prêt.

La durée du prêt impacte le taux immobilier !

En plus des éléments mentionnés ci-dessus, la durée du prêt impacte directement le taux immobilier, ainsi que d’autres paramètres comme l’assurance emprunteur, le taux d’endettement, et surtout le cout du crédit.

Comme nous l’avons vu plus haut, la HCSF recommande de ne pas dépasser 25 ans afin d’éviter les situations de surendettement. Elle accorde toutefois une tolérance à 27 ans pour l’acquisition d’un logement neuf, il compte les deux ans de différés.

Cependant, la durée du prêt va dépendre de votre situation personnelle, de votre capacité de financement et de votre taux d’endettement. Ainsi, il n’y pas de durée idéale, le principal c’est que vous puissiez rembourser vos mensualités sans difficulté !

Quelle banque propose le meilleur taux d’emprunt immobilier ? 

Il existe plusieurs types d’organismes bancaires auxquelles vous pouvez vous adresser, comme :

• Les banques nationales ou régionales ;
• Les banques en ligne ;
• Organismes spécialisés.

Cependant les objectifs et les offres commerciales des banques sont différents. Chaque banque à sa propre politique et ses propres taux immobiliers.

De plus, comme nous l’avons vu, les taux varient aussi en fonction de votre profil emprunteur comme l’âge, la durée d’emprunt, le montant, un prêt avec ou sans apport… Aussi, une fois votre dossier de prêt il convient de mettre les banques en concurrence ou de passer par un courtier en immobilier !

Quel taux attendre dans le cas d’un rachat de crédit ? 

Avec les taux actuellement élevés, il n’est plus intéressant d’envisager un rachat de crédit. Il convient d’abord de distinguer le rachat de crédit et la renégociation du crédit avec votre banque :

• La renégociation consiste à solliciter votre banque pour réévaluer les taux d’intérêt immobiliers. Dans ce cas, vous ne pourrez pas changer les modalités de l’assurance et des frais d’avenant seront appliqués.
• Le rachat de crédit consiste à demander à une autre banque de racheter votre crédit immobilier à un meilleur taux. Cependant, cette opération n’est pas sans frais. En effet, vous devrez selon vos conditions d’emprunt, régler les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier et les frais de garantie.

Ainsi, pour que cette opération soit avantageuse, il convient de vérifier les points suivants :

• Que la différence entre votre taux emprunteur et celui actuel soit d’environ 1%
• Que vous soyez dans la première moitié de votre crédit ou que la somme minimum à rembourser soit de 70 000 €.

C’est pourquoi, envisagez un rachat de crédit doit être analysé. En effet, il ne s’agit pas uniquement de changer le taux d’intérêt ; il convient de prendre en compte les frais annexes et les conditions de votre emprunt. Il est d’ailleurs conseillé pour tout emprunt de négocier les indemnités de remboursement par anticipation (IRA).

Quel est votre taux d’assurance emprunteur ?

En plus du taux d’emprunt immobilier, vous devez également prendre en compte l’assurance emprunteur.

Cette assurance est une garantie pour la banque et vos héritiers. En effet, votre crédit est assuré en cas de décès, invalidité, incapacité de travail.

Vous pouvez opter pour l’assurance de votre banque ou souscrire une assurance immobilier personnelle.  En effet, il convient de comparer les offres. Une assurance pour votre prêt peut représenter jusqu’à 30% de son cout total !

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous avez la possibilité de changer d’assurance de crédit immobilier quand vous le souhaitez.

Dans tous les cas, il convient d’analyser votre situation et votre capacité d’emprunt lors d’un investissement immobilier. Pour cela, vous pouvez vous tourner vers des experts qui sauront vous conseiller !

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