Comment obtenir un prêt immobilier locatif ?

Utiliser le levier du prêt immobilier locatif pour un investissement est un choix judicieux. En effet, les loyers issus de la location financent en partie les mensualités du crédit. Ainsi, il permet de conserver son épargne pour faire face aux imprévus liés à ce placement. Suivez-nous on vous explique ici tout ce que vous devez savoir sur le prêt immobilier locatif : Comment l’obtenir ? Quels sont les différents prêts existant pour financer un bien ? Est-il possible d’obtenir un crédit en étant en CDD ? Doit-on fournir un apport personnel ?

Pourquoi est-ce une bonne idée d’opter pour un prêt immobilier locatif ?

Lors d’un investissement locatif, il est souvent intéressant d’opter pour un prêt immobilier. En effet, les revenus issus de la location permettent de financer la totalité ou du moins une partie des mensualités du crédit. 

De plus, vous pouvez aussi optimiser votre investissement. De nombreux dispositifs de défiscalisation permettent d’obtenir des réductions d’impôts, sans oublier que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

C’est pourquoi un prêt immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine et préparer votre retraite en minimisant votre effort d’épargne.

Comment obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif ?

Comme pour toute demande de crédit immobilier, vous devez préparer un dossier bancaire en béton avec tous les justificatifs nécessaires et être attentif aux points suivants :

• Ne pas dépasser le taux d’endettement de 35%
• Vérifier l’état de vos comptes bancaires : pas de découvert ni d’incidences de paiement !
• Posséder si possible une épargne.
• Vérifier votre reste à vivre : il doit être suffisant pour vos charges quotidiennes.
• Calculer la rentabilité locative du bien immobilier : il convient en effet de mettre en avant les atouts du logement, afin de prouver à la banque que votre projet est viable et cohérent.

En effet, la banque se base sur plusieurs critères pour prendre sa décision de vous accorder ou non le prêt :

• La situation professionnelle : Vos revenus tout comme votre emploi doivent être stables.
• La situation financière :  La banque vérifie vos trois derniers relevés de comptes pour vérifier la gestion de vos finances.
• La présence d’un apport personnel
• L’âge et l’état de santé : En effet, ces critères sont importants pour déterminer la durée de l’emprunt. Mais aussi, pour obtenir une assurance emprunteur.
• Le taux d’endettement et le reste à vivre qui en découle.
• Le projet immobilier dans son ensemble : elle vérifie la rentabilité et l’intérêt du projet.

C’est pourquoi, avant de vous rendre à la banque, on vous conseille de préparer un business plan immobilier incluant un plan de financement . Il permet en effet d’analyser votre projet dans son ensemble. Ainsi, vous mettez en avant tous les atouts de votre investissement lors de votre demande de crédit.

Quel prêt immobilier locatif choisir pour financer son bien ? 

Plusieurs options s’offrent à vous ! Vous pouvez opter pour un crédit immobilier amortissable, un prêt in fine, un prêt hypothécaire ou encore un prêt aidé destiné aux bailleurs.

Le crédit amortissable

Il s’agit du crédit immobilier classique à taux fixe ou variable.

Vous remboursez une partie du capital emprunté et des intérêts à chaque mensualité. Ainsi pendant la durée du crédit, la part du capital amorti augmente tandis que la part des intérêts baisse. Vous retrouvez ces informations sur votre tableau d’amortissement.

Le crédit in fine

Les mensualités d’un prêt in fine sont constituées uniquement des intérêts et de l’assurance emprunteur. Le capital emprunté est remboursé à la banque à la fin du crédit.

Ce type de prêt permet d’auto-financer l’investissement. En effet, le montant des mensualités est moins élevé qu’un prêt amortissable.

Les intérêts sont cependant plus élevés. Ils sont calculés sur le capital qui n’est pas amorti, puisque payé en une seule fois à la dernière échéance. Toutefois, malgré un cout global plus élevé, ce montant est compensé par les intérêts qui sont déductibles de vos revenus fonciers. C’est un atout non négligeable puisque mécaniquement vous optimisez votre fiscalité et la rentabilité locative du bien.

Le prêt hypothécaire 

Le prêt hypothécaire est réservé aux emprunteurs étant déjà propriétaires d’un patrimoine. En effet, la banque accorde le crédit en contrepartie d’une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers. En cas d’impayés des mensualités, la banque peut saisir le bien en vue de le vendre et se rembourser.

Ainsi, un crédit hypothécaire peut être octroyé afin de financer tous les types de projets : acquisition d’une résidence secondaire, d’un bien à l’étranger, d’un investissement locatif…

Mais ce type de prêt est intéressant pour les séniors de plus de 60 ans qui souhaitent acquérir un bien locatif.  C’est une solution alternative à l’assurance emprunteur. Ainsi le bien hypothéqué servira également de garantie en cas de décès ou invalidité.

A noter que le montant du prêt hypothécaire n’est pas égal à 100%, mais plutôt entre 50% et 80% de la valeur du bien mis en garantie.

Le prêt locatif social (PLS) 

Le prêt locatif social a été créé en vue de développer l’offre locative dans les zones tendues et de permettre à des ménages aux revenus intermédiaires de se loger. Afin d’inciter les particuliers à investir dans la construction, l’achat dans le neuf et la réhabilitation de logement, le PLS offre les avantages suivants :

• La TVA réduite à 5,5% sur le cout de revient de l’opération
• Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.
• Un taux préférentiel indexé sur le livret A. En 2023, les taux d’intérêt sont situés entre 2.70% et 4,30%.

En contrepartie, le bailleur devra respecter des plafonds de ressources et de loyers, et devra signer une convention avec l’état.

Puis-je obtenir un prêt immobilier locatif si je ne suis pas en CDI ou sans apport ?

Il est vrai qu’obtenir un prêt immobilier sans CDI ou sans apport peut s’avérer compliqué, mais pas impossible. Nous l’avons vu les banques préfèrent des situations professionnelles, stables et si possible avec un apport. Cependant, vu la recrudescence d’indépendants, de freelances, de CDD, ou encore d’auto entrepreneur, elles doivent s’adapter ! Il convient bien entendu que la situation professionnelle soit stable avec des revenus réguliers.

La solution également est d’emprunter avec son conjoint ou un tiers en CDI pour rassurer la banque et obtenir un crédit plus facilement. Dans ce cas, un apport et des garanties solides seront également indispensables pour emprunter.

En revanche, un investissement locatif sans apport personnel lorsqu’on est un CDI peut s’avérer judicieux ! En effet, un prêt immobilier sans apport permet de conserver son épargne plutôt que de l’utiliser pour son placement. Vous pouvez ainsi faire face aux imprévus liés à investissement locatif.

Malgré tout, il faut prouver que votre projet et votre plan de financement sont solides.

Dans tous les cas, un prêt immobilier locatif s’envisage avec prudence. Il s’agit d’un engagement sur le long terme ! C’est pourquoi, faire appel à un courtier immobilier ou demander conseil à des experts avisés est pertinent. Ils sauront vous guider et adapter votre projet selon votre profil emprunteur !