Tout savoir sur le crédit immobilier : taux, conditions, conseils et erreurs à éviter

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier et de financer votre projet avec un emprunt ? Voici un guide clair et complet pour comprendre le fonctionnement d’un crédit immobilier, connaître les taux actuels, et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un bon financement.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier est un prêt accordé par une banque ou un organisme financier pour financer tout ou partie de l’achat d’un bien immobilier : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.

Il s’agit généralement d’un engagement de long terme (15 à 25 ans), qui implique des mensualités régulières composées du remboursement du capital, des intérêts, de l’assurance emprunteur et, parfois, de frais annexes.

Quels sont les taux immobiliers en 2025 ?

Les taux de crédit ont fortement augmenté depuis 2022 après une décennie de taux historiquement bas. Aujourd’hui, un prêt immobilier se négocie autour de 3,5 à 4 % selon la durée et votre profil.

Les prêts sur 30 ans sont aujourd’hui très rares. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande de ne pas dépasser 25 ans (ou 27 ans dans le neuf), et un taux d’endettement maximal de 35 %, assurance comprise.

Comment est calculé le taux d’un crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt représente la rémunération de la banque pour vous prêter de l’argent. Il dépend de plusieurs critères :

• La durée du prêt : plus le crédit est long, plus le taux est élevé.
• Votre profil emprunteur : revenus, situation professionnelle, stabilité financière, apport personnel.
• La région ou la ville : certaines zones bénéficient de conditions plus attractives.
• Les conditions de marché : notamment les taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne.
• La politique commerciale de la banque.

Attention car le taux d’intérêt seul ne suffit pas pour comparer les offres. Regardez toujours le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut tous les frais : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie.

Comment obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier ?

Voici quelques conseils concrets pour optimiser votre dossier :

Soignez votre profil emprunteur

• Pas de découvert, pas de dépenses instables : vos relevés des 3 derniers mois doivent inspirer confiance.
• Un emploi stable est un plus (CDI, fonction publique, ancienneté).
• Évitez les crédits à la consommation en cours ou remboursez-les si possible.

Préparez un bon dossier

• Pièces à fournir : pièces d’identité, 3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires, justificatif d’apport, compromis de vente, tableau d’amortissement d’autres prêts.
• Faites un plan de financement clair : montant emprunté, mensualité visée, apport personnel.

Avoir un apport personnel (si possible)

Les banques apprécient les emprunteurs qui apportent au moins 10 % à 20 % du coût total pour couvrir les frais de notaire et annexes. Mais un projet sans apport est parfois envisageable, surtout si vous êtes primo-accédant ou bénéficiaire d’un prêt aidé (PTZ).

Le crédit immobilier sans apport : est-ce possible ?

Oui, mais cela dépend de votre situation. Certaines banques acceptent de financer 100 % du projet si votre profil est solide.

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez aussi bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) sous conditions :

• Achat dans le neuf
• Résidence principale
• Plafonds de revenus à respecter
• Engagement à habiter le logement au moins 6 ans

D’autres prêts complémentaires existent : prêt d’accession sociale, prêt employeur, prêt action logement…

Attention à votre taux d’endettement

Avant de vous accorder un crédit, la banque calcule votre taux d’endettement : vos charges (mensualités de prêt, pensions…) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Elle analyse aussi votre reste à vivre : la somme qu’il vous reste chaque mois après avoir payé vos charges. C’est un critère décisif pour apprécier votre capacité à rembourser sereinement.

Quelle durée choisir pour son prêt immobilier ?

Plus la durée est courte, plus le taux est bas, mais plus les mensualités sont élevées.

• Prêt sur 15 ans : mensualités plus lourdes mais coût global du crédit réduit
• Prêt sur 25 ans : taux plus élevé, mais mensualités plus faibles

Le bon compromis dépend de vos revenus, de vos projets futurs, et de votre capacité à rembourser confortablement.

Quelle banque propose le meilleur taux immobilier ?

Il n’existe pas une « meilleure » banque. Les conditions varient selon votre dossier et la stratégie commerciale de chaque établissement :

• Banques traditionnelles (nationales et régionales)
• Banques en ligne
• Courtiers ou intermédiaires spécialisés

En effet, les banques souhaitent parfois augmenter les crédits qu’elles allouent donc elles vont faire des offres commerciales spécifiques. C’est tout l’intérêt de comparer en commençant par aller voir voir banque.

Faut-il envisager un rachat de crédit en 2025 ?

Avec des taux élevés, le rachat n’est souvent plus intéressant à court terme. Mais voici les cas où cela peut rester pertinent :

• Écart d’au moins 1 point entre votre taux actuel et les taux proposés
• Crédit encore dans sa première moitié
• Capital restant dû important (au moins 70 000 €)
• Frais de remboursement anticipé maîtrisés

À distinguer :

• Renégociation : avec votre propre banque
• Rachat de crédit : par une autre banque (avec frais)

Mieux vaut faire les calculs pour ne pas se tromper.

Et l’assurance emprunteur dans tout ça ?

L’assurance de prêt est obligatoire pour obtenir un crédit. Elle couvre le décès, l’invalidité, et parfois l’incapacité de travail.

Mais vous n’êtes pas obligé de la prendre auprès de votre banque. Et depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez la changer à tout moment sans frais, à condition de présenter des garanties équivalentes.

Une délégation d’assurance peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.