Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 20 septembre 2021

Vous vous demandez s’il est possible de se lancer dans un investissement locatif sans apport ? La réponse est oui ! Même si pour les banques, emprunter avec un apport est préférable, vous pouvez grâce à un solide dossier et un plan de financement vous constituer un patrimoine !

Découvrez nos conseils pour obtenir un prêt sans apport et réaliser votre projet immobilier !

Est-il possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport ? 

Il est vrai que les banques apprécient la présence d’un apport pour investir dans l’immobilier locatif. En général, elles demandent l’équivalent des frais de notaires et éventuellement les frais d’agences. De plus, elles préfèrent que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale.

Toutefois, avec un projet et un plan de financement solide, vous pouvez très bien emprunter sans apport pour votre investissement locatif. En effet, ce type de placement reste un moyen efficace de se constituer un patrimoine, préparer sa retraite et percevoir un revenu complémentaire. Cela dit, il est important que la rentabilité locative et le choix du bien soient cohérents.

De plus, votre situation financière doit être stable, et votre effort d’épargne conséquent. Nous vous expliquons tout de suite comment obtenir un prêt à 110% et constituer un dossier béton !

Comment obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport ? 

Afin de rassurer votre banquier, et de lui prouver que vous pouvez honorer les mensualités du crédit, vous devez constituer un dossier solide.

La banque va dans un premier temps vérifier votre situation financière, à savoir :

  • La perception de revenus stables
  • L’absence de découvert
  • Le taux d’effort pour emprunter
  • Vos crédits en cours
  • Vos impôts

Vous devez ensuite constituer un dossier démontrant la solidité et la crédibilité de votre projet immobilier. Pour cela, n’hésitez pas à préparer un plan de financement et à apporter des précisions sur le bien en lui-même :

  • Prouver à la banque que le bien est situé à un emplacement idéal pour un investissement locatif : étude du marché locatif du secteur.
  • Estimation locative rédigée par un professionnel de l’immobilier

En effet, il faut prouver à votre banquier que le bien est rentable grâce à son emplacement. Vous devez limiter au minimum les risques liés à la vacance locative.

Pour finir de le rassurer, c’est le moment de lui prouver la rentabilité locative de votre bien grâce à votre plan de financement.

Préparer le bon dossier de financement pour votre prêt sans apport

En effet, il est impératif lors d’un investissement locatif sans apport de prendre en compte plusieurs critères comme le taux d’effort, les dispositifs de défiscalisation et le calcul du rendement locatif. Suivez-nous, on vous explique comment faire !

Calculer votre effort d’épargne : loyer – charges globales 

Lors d’un investissement locatif, même si le loyer paie en partie le crédit et les charges, vous devez fournir un effort d’épargne, c’est-à-dire que vos dépenses seront supérieures aux recettes. Pour cela, vous devez calculer votre effort d’épargne et prendre en compte les charges du logement.

Prenons un exemple :

Pour l’acquisition d’un studio de 25 m² à Nice. Le prix moyen du m² est de 4400€ et 21€/m² pour la location.

Acquisition frais de notaire inclus : 120 000 €

Mensualité du prêt sur 20 ans : 584 €

Montant du loyer hors charges : 525 €

Pour calculer, votre taux d’effort, vous devez prendre toutes les charges en considération !

CatégoriesMontant
Loyer annuel hors charges6 300.00 €
Mensualité emprunt annuel7 800.00€
Charges de copropriété annuelle non récupérable auprès du locataire (environ 30%)180.00 €
Assurance propriétaire non occupant100.00 €
Frais de gestion et assurance loyers impayés 10% des loyers630.00 €
Taxe foncière500.00 €
Total charges9 210.00 €
Taux d’effort2 910 € / an Soit 242 €/mois

Ainsi, vous devez pouvoir assumer un taux d’effort appelé aussi cash-flow d’un montant de 242€/mois hors fiscalité.

Toutefois, il existe des possibilités d’optimiser le taux d’effort. En effet, des dispositifs de défiscalisation vous permettent de générer des déficits ou d’obtenir des réductions d’impôts.

Profitez des dispositifs défiscalisant !

Pour optimiser votre investissement, vous pouvez utiliser différents levier de défiscalisation. Tour d’horizon des différents dispositifs mis à votre disposition !

La loi Pinel 

La loi Pinel vous permet d’investir dans le neuf comme dans l’ancien. Vous profitez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre les 63000 € sur 12 ans sous réserve de respecter les conditions du dispositif. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de l’acquisition multiplié par un taux selon la durée d’engagement, à savoir :

Date d’acquisition6 ans9 ans12 ans
2021-202212 %18 %21 %
202310.5 %15 %17.5 %
20249 %12 %14 %

À noter : La loi Denormandie ouvre droit à la même réduction d’impôt. En contrepartie, vous devez effectuer des travaux d’amélioration égale à 25% du montant total du bien.

La loi Malraux 

Vous devez acquérir un bien classé et le restaurer dans son intégralité. En contrepartie, vous pouvez déduire 22% ou 30% des travaux selon la zone du bien. Ainsi, vous obtenez une réduction d’impôts pour atteindre 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans. Il faut bien entendu respecter certaines conditions, notamment à vous engager à le louer pendant 9 ans.

La loi Monuments Historiques 

Ce dispositif est destiné à l’achat d’immeubles classés monuments historiques. Il permet de déduire de ses revenus globaux la totalité des travaux effectués, ainsi que de générer un déficit. Ce déficit est sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d’emprunt.

La loi Censi-bouvard 

La loi Censi-bouvard vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% soit un maximum de 33 000 € étalé sur 9 ans. En effet, l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an. Pour cela, vous devez investir dans un logement neuf en résidence service (Ehpad, étudiantes ou sénior…) et vous engagez à le louer minimum pendant 9 ans.

Attention : Vous avez jusqu’au 31/12/2021, pour investir avec la loi Censi-Bouvard !

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Investir dans une location meublée permet de bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux. En effet, grâce à son mécanisme d’amortissement, vous pouvez générer un déficit. Ainsi, vos recettes locatives échappent à l’imposition. De plus, vous pouvez investir dans un LMNP en résidence service, comme un Ehpad, une résidence étudiante ou séniore. Ce placement vous permet de récupérer la TVA lors de l’achat en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) et de profiter de la gestion déléguée. En effet, vous signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

Ainsi, comme vous le constatez de nombreuses possibilités existent pour optimiser votre investissement et consolider votre dossier de crédit.

Calculer votre rendement locatif

Vous avez 3 possibilités pour calculer le rendement locatif. Mais nous vous conseillons la méthode qui reste la plus proche de la réalité. En effet, il convient d’être précis et de prendre en compte toutes les charges et la fiscalité dans le calcul du rendement d’un bien.

Nous vous donnons un exemple ici du calcul de la rentabilité locative nette nette :

Pour l’acquisition d’un studio de 25 m² à Nice. Le prix moyen du m² est de 4400€ et 21€/m² pour la location.

Acquisition : 110 000 €

Frais de notaire : 8 800 €

Mensualité du prêt sur 20 ans : 7 800 €/ an dont intérêt 600 €/an

Montant du loyer hors charges : 6 300 €/an

Taux imposition moyen : 30 %

Trésorerie pour les aléas (travaux) 20% du loyer annuel : 1 260 €

CatégorieMontant
Prix d’acquisition hors frais de notaire 8%110 000 €
Frais de notaire8 800 €
Total acquisition118 800 €
Loyer annuel6 300 €
Taxe foncière hors ordures ménagères500 €
Charges non récupérables (30 % des charges annuelles de copropriété)180 €
Assurances propriétaire non occupant100 €
Trésorerie Travaux 20 %1 260 €
Frais de gestion 10% des encaissements630 €
Intérêt d’emprunt annuel600 €
Total des charges déductibles des revenus fonciers3 270 €
Revenus fonciers imposables (Loyer – (charges + intérêt))3 030 €
Impôt 30 %3 030 x 30 % = 909 €
Prélèvements sociaux 17.2%3030 x 17.2% = 521 €
Total des impôts1 430 €
Calcul du rendement locatif net net (100 x (6300-(3030+1430) / 118 800 €1.55 %

Ainsi, dans cet exemple en particulier, optez pour un dispositif de défiscalisation peut s’avérer judicieux notamment Le LMNP qui grâce aux amortissements permet de neutraliser les impôts.

Toutefois, les avantages fiscaux doivent être un bonus et non une finalité, l’investissement doit être intéressant à la base pour obtenir son emprunt sans apport.

Investissement locatif sans apport et SCI

Si vous envisagez un investissement locatif à plusieurs, la création d’une SCI (société civile immobilière) peut être une bonne solution. En effet, emprunter sans apport via une SCI sera plus facile, car vous êtes plusieurs à vous engager pour le remboursement des mensualités. Vous êtes solidaires ce qui diminue les risques pour la banque.

Les SCI ne limitent pas la responsabilité des associés au capital social, les banques peuvent très bien se servir sur le patrimoine personnel en cas de défaillance. Elles seront donc moins frileuses d’accorder le prêt immobilier à une SCI.

Investissement locatif avec ou sans apport, quel est le plus intéressant ? 

Réaliser un investissement locatif avec ou sans apport dépendra de plusieurs critères.

En effet, au-delà du fait que votre prêt sera plus facile à obtenir avec un apport, vous pourrez également augmenter votre rentabilité et diminuer votre taux d’effort. Vous réduisez ainsi le taux du crédit et mécaniquement les intérêts et les mensualités.

Toutefois, investir sans apport vous permet de conserver une trésorerie en cas d’imprévus et de financer votre taux d’effort. De plus les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts. Et dans le cas où vous utilisez un dispositif de défiscalisation, vous pouvez neutraliser vos impôts.

Dans tous les cas, avant de vous lancer dans un projet immobilier, il convient d’étudier précisément votre situation financière et fiscale. En effet, il s’agit d’un placement sur le long terme qui ne s’envisage pas à la légère. Vous devez anticiper pour prendre les meilleures décisions selon votre profil. Aussi, n’hésitez pas demander conseil à des experts qui sauront vous guider et protéger vos intérêts.

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