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Calcul de la rentabilité locative : simulateur en ligne

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
14 juin 2023

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Soit une rentabilité nette de nette|number_separator %

Faire appel à un conseiller expert en investissement locatif

Afin de réussir un investissement locatif, un bien immobilier doit offrir une bonne rentabilité locative. C’est un des indicateurs essentiels à vérifier avant de se lancer. Il permet en effet de vérifier l’intérêt de votre projet et de préparer un dossier en vue d’obtenir un crédit immobilier. Toutefois, il existe plusieurs méthodes pour déterminer un rendement ! Suivez-nous, nous vous expliquons ici comment calculer la rentabilité d’un bien ? Comment optimiser son investissement locatif ? Quelle ville offre le meilleur taux de rendement ? Et en prime, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit pour vous permettre de calculer la rentabilité en un clin d’œil !

Pourquoi calculer la rentabilité locative d’un bien ?

La rentabilité locative est un indicateur essentiel lors d’un investissement locatif. En effet, elle va vous permettre de déterminer la viabilité de votre projet immobilier.

Calculer la rentabilité d’un bien permet de mesurer le revenu issu de la location par rapport à son prix d’acquisition. Au plus, ce ratio est élevé, au plus le bien est rentable ! C’est donc un calcul déterminant pour connaître l’intérêt d’un investissement.

Néanmoins, le calcul de la rentabilité locative prend en compte plusieurs critères. Nous allons voir tout de suite qu’il existe 3 façons de calculer le rendement d’un bien ! !

Comment calculer la rentabilité locative ?

Lors de l’acquisition d’un bien, on calcule dans un premier temps la rentabilité brute afin d’obtenir une première information. Mais pour vraiment déterminer le rendement locatif, il faut tenir compte de plusieurs éléments tels que le loyer, le prix d’acquisition, les charges et la fiscalité !

Qu’est ce que la rentabilité brute ?

Ce premier calcul est très utile lors de votre recherche. En effet, il permet de déterminer et comparer l’intérêt d’un bien par rapport à un autre.

La rentabilité brute prend en compte uniquement le loyer annuel et le prix du logement :

Loyer hors charges x 12 mois /prix d’acquisition

Exemple : Pour l’acquisition d’un studio à 100 000 €, loué 500 € par mois, la rentabilité est de :

(500 € x 12) / 100 000 € = 6 %

Toutefois, il ne reflète pas la réalité du rendement de l’investissement. Il convient d’intégrer d’autres critères pour connaître plus précisément la rentabilité nette du bien envisagé.

Comment se calcule la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

Afin d’obtenir un indicateur plus précis sur la viabilité de votre projet immobilier, vous devez intégrer au calcul du rendement net les éléments suivants :

  • La taxe foncière
  • Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
  • Les assurances : Propriétaire non occupant.
  • Les éventuels frais de gestion et assurance loyers impayés : 10% des encaissements environ.

Reprenons notre exemple précédent, rappelez-vous le rendement brut était de 6 %. Ajoutons maintenant les charges !

Frais divers Montant
Prix d’acquisition hors frais de notaire 8%100 000 €
Loyer hors charges500 € mois
Soit 6 000 € par an
Taxe foncière hors ordures ménagères500 €
Charges non récupérables
(30 % des charges annuelles de copropriété d’environ 600 €)
180 €
Assurances propriétaire non occupant100 €
Frais de gestion 10% des encaissements 6 000 € x 10% soit 600 €
Total des charges1 380 €
Rendement locatif net(6 000 € – 1 380 €) / 100 000 €
Soit 4,62 %
Exemple de calcul de rendement locatif net

Comme vous le constatez, vous avez déjà une idée plus précise du rendement de votre investissement.

Mais allons plus loin ! Afin de connaître réellement la rentabilité locative d’un logement, il faut inclure la fiscalité, les frais de notaire, et un prévisionnel de travaux et vous obtiendrez la rentabilité nette nette !

Dans ce cas vous devez tenir compte de tous les éléments suivants :

Charges Montants à prendre en compte
Frais de notaireEnviron 2,5% dans le neuf et 7% dans l’ancien
Commission d’agence le cas échéantEntre 5% et 7% du prix du bien (inclus dans le montant des annonces)
Charges non récupérables auprès du locataireLa quote-part des charges de copropriété non récupérable hors travaux est en général estimée à 30 % pour le propriétaire et 70% pour le locataire
Travaux Prévoir une trésorerie pour les aléas (entre 10% et 20% des loyers)
AssurancesPropriétaire non occupant
Assurance loyers impayés (environ 3% des loyers et charges)
Frais de gestion et assurances loyers impayésEnviron 10% sur les encaissements
TaxesTaxe foncière hors ordures ménagères et CFE (cotisation foncière des entreprises) pour les locations meublées
Honoraires divers éventuelsMise en location (État des lieux – signature du bail)
Diagnostics techniques en cas de changement de locataire  
FiscalitéImposition des revenus fonciers sur le barème progressif de l’impôt et les prélèvements sociaux 17,2% et les éventuels dispositifs fiscaux.
Les frais oubliés pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif

Ce calcul de la rentabilité nette nette va vous aider à préparer votre business plan immobilier incluant un plan de financement précis pour votre investissement.

Si vous ne connaissez pas le montant des charges, il est courant d’estimer le rendement locatif net en déduisant 3 mois de loyers (estimation du montant des charges annuelles) si vous gérez vous-même votre bien :

(500 € / 9 mois ) / 100 000 € soit 4,5%

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Comment optimiser le rendement locatif ?

Il existe plusieurs solutions à votre disposition pouvant améliorer le rendement locatif d’un bien comme les dispositifs fiscaux ou le recours à un crédit in fine.

Quels sont les dispositifs fiscaux pour un investissement locatif ?

Les dispositifs fiscaux permettent d’optimiser votre fiscalité et mécaniquement vous obtenez un meilleur rendement. Ainsi, vous pouvez opter pour des dispositifs adaptés à votre projet, à savoir :

  • Le dispositif Pinel : Que ce soit pour un investissement dans le neuf comme dans l’ancien, vous pouvez acquérir un logement qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôts sur 12 ans sous conditions. En contrepartie, vous devez vous engager à louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans ; à acquérir un bien dans une zone prédéfinie et à respecter les plafonds de ressources et de loyers imposés par la loi Pinel. Le dispositif s’arrêtera fin 2024.
  • La loi Denormandie est une alternative au Pinel ancien ! En effet, les travaux éligibles sont moins importants que dans le Pinel ancien. Le montant des travaux doit représenter 25% du cout total de l’opération. En contrepartie, vous bénéficiez des mêmes taux de réduction d’impôts sous réserve de respecter les conditions de ressources des locataires, les plafonds de loyers et bien sûr d’investir dans une zone éligible.
  • La loi Malraux : Réservée en particulier aux personnes étant fortement imposées, la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans. Pour cela, des travaux de restauration de l’intégralité des immeubles historiques ou esthétiques doivent être réalisés, et le bien doit être loué pendant 9 ans.
  • La loi Monuments historiques : Ce dispositif concerne les investissements dans des immeubles classés. Il vous permet de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration. L’avantage étant que ses travaux sont déductibles des revenus globaux, sans limitation de montant.
  • Le dispositif Cosse « louer abordable » : Les propriétaires qui investissent via ce dispositif doivent louer leur logement à un loyer modéré et signer une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat). En contrepartie, les bailleurs bénéficient d’un abattement de 15 à 85% sur les revenus fonciers nets de charges. Ces taux sont calculés selon deux paramètres : l’emplacement et les ressources des locataires.

Comment optimiser la rentabilité grâce au LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Investir dans un logement meublé, permet de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP. En effet, son mécanisme d’amortissement permet de générer un déficit. Ainsi, vos recettes locatives échappent à l’imposition.

De plus, vous pouvez investir dans un LMNP en résidence service, comme un Ehpad, une résidence étudiante ou séniore. Ce placement vous permet de récupérer la TVA lors de l’achat en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) et de profiter de la gestion déléguée. En effet, vous signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

La loi Censi-bouvard a été supprimée le 31 décembre 2022. Pour l’acquisition d’un logement neuf en résidence service, vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt qui pouvait atteindre 33 000 € sur 9 ans.

Pourquoi recourir à un prêt in fine pour un investissement locatif ?

Une autre solution pour optimiser un investissement locatif est de le financer via un prêt in fine. Ce type de crédit consiste à ne payer que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital à la dernière échéance.  

Ce mécanisme permet donc d’auto-financer son investissement. En effet, avec le crédit in fine, vos mensualités sont moins élevées permettant ainsi de réduire voir annuler le cash-flow négatif.

Néanmoins, ce type de prêt est réservé en particulier aux personnes disposant d’une épargne importante ou d’un patrimoine existant. En effet, la banque demande une garantie par nantissement en plus d’une hypothèque afin de s’assurer que le capital pourra être remboursé en fin de crédit.

Quelles sont les 10 villes qui offrent le meilleur taux de rentabilité locative ? 

La rentabilité brute locative moyenne en France se situe entre 2% et 7%. Cette variation est due à la situation géographique et au type de bien, entre autres.

Nous avons réalisé un classement de 10 villes offrant le meilleur taux de rendement. L’estimation est réalisée en tenant compte des prix moyens de vente et de location d’un appartement d’une superficie de 50m².

ClassementVillesPrix moyen m²Prix moyen location m²Rentabilité brute moyenne
1Mulhouse1 663 €107,21%
2Perpignan1 667 €107,19%
3Le Havre2 122 €126,78%
4Le Mans1 801 €106,66%
5Rouen2 619 €135,95%
6Nîmes2 295 €115,75%
7Montpellier3 450 €155,21%
8Lille3 701 €165,18%
9Tours2 939 €124,89%
10Nice4 798 €194,75%
Classement des meilleures villes pour un investissement locatif

Bien entendu, un investissement peut être rentable, quelle que soit la ville. En effet, lors d’une acquisition, il convient de regarder également l’emplacement, le prix du logement et la demande locative !

C’est pourquoi avant de vous lancer vous devez étudier votre projet immobilier dans son ensemble. Il est conseillé d’être accompagné par des experts avisés qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.

Saviez-vous qu’il est aussi possible d’investir dans la pierre en profitant de l’effet de levier avec des SCPI ? Contactez-nous pour en savoir plus

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Pourquoi calculer la rentabilité locative d’un bien ?

Calculer la rentabilité locative vous permet de déterminer la viabilité de votre projet immobilier. C’est un indicateur essentiel qui vous aide à mesurer le revenu issu de la location par rapport au prix d’acquisition du bien. Plus ce ratio est élevé, plus le bien est rentable​.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Pour calculer la rentabilité locative, vous devez prendre en compte plusieurs éléments tels que le loyer, le prix d’acquisition, les charges et la fiscalité. Vous pouvez commencer par calculer la rentabilité brute qui prend en compte uniquement le loyer annuel et le prix du logement. Cependant, pour obtenir un indicateur plus précis, vous devrez également considérer d’autres critères (fiscalité, travaux, vacance locative…), pour connaître plus précisément la rentabilité nette.

Qu’est-ce que la rentabilité brute ?

La rentabilité brute est le premier calcul utile lors de votre recherche. Elle prend en compte uniquement le loyer annuel et le prix du logement. Cependant, cette rentabilité ne reflète pas la réalité de l’investissement car elle ne tient pas compte des charges et de la fiscalité​.

Comment calculer la rentabilité nette ?

La rentabilité nette est calculée en prenant en compte non seulement le loyer annuel et le prix d’acquisition, mais également la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, les assurances, les éventuels frais de gestion et assurance loyers impayés​…

Qu’est-ce que la rentabilité « nette nette » ?

La rentabilité nette nette n’est pas souvent utilisée mais c’est le calcul le plus précis de la rentabilité d’un investissement locatif. Cela inclut tous les éléments de la rentabilité nette, mais cela tient également compte de la fiscalité, des frais de notaire, et d’un prévisionnel de travaux.

Comment la fiscalité influence-t-elle la rentabilité de mon investissement ?

La fiscalité peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. En France, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces charges fiscales diminuent le revenu net tiré de la location, et doivent donc être prises en compte lors du calcul de la rentabilité nette​.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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