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Calculette de capacité d’emprunt pour un crédit immobilier

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
15 novembre 2022

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Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, mais vous ne savez pas combien vous pouvez emprunter. C’est pourquoi nous mettons à votre disposition une calculette afin de simuler votre capacité d’emprunt et vous donner une idée du montant que vous pourrez investir.

Comment se calcule une capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt permet de connaître le montant que vous pouvez obtenir pour le financement de votre projet immobilier. En outre, cela vous permet de savoir quelle mensualité maximum vous pouvez envisager en gardant un reste à vivre convenable.

Ainsi la banque détermine la capacité d’emprunt en fonction des éléments suivants :

  • Votre taux d’endettement : il doit être compris entre 33 % et 35% de vos revenus
  • Le taux immobilier : fixe ou variable
  • L’éventuel apport personnel
  • Le montant des mensualités
  • La durée de votre crédit immobilier
  • L’âge de l’emprunteur

Pour connaître votre capacité d’emprunt à l’aide de notre calculette, ou pour réaliser le calcul vous-même, vous devez tenir compte de vos revenus et de vos charges.

Quels revenus pour le calcul de la capacité d’emprunt ?

Les revenus pris en compte sont sensiblement les mêmes que pour déterminer le taux d’endettement. En effet, les banques ont parfois leur propre règle !

En général, vous devez intégrer dans le calcul, les revenus suivants :

  • Les revenus professionnels nets avant impôts :
    • Le salaire mensuel imposable : si vos revenus sont variables, vous pouvez calculer une moyenne sur les 3 ou 6 derniers mois.
    • Les primes annuelles comme le 13e mois. En effet, les primes exceptionnelles sont exclues du calcul.
    • Les pensions de retraite
    • Indépendants, libéraux, chefs d’entreprise ou intermittents du spectacle : Il convient de prendre la moyenne de vos revenus annuels
  • Les revenus locatifs ou rentes viagères : Afin de tenir compte du risque locatif, les revenus sont retenus à hauteur de 70 %.
  • Les revenus du co-emprunteur 
  • L’éventuel apport personnel

En revanche, les revenus aléatoires ou limité dans le temps (allocation chômage, familiale, arrêt maladie…) ne seront généralement pas pris en compte par la banque

Quelles charges pour déterminer la capacité d’emprunt ?

Tout comme les revenus, toutes les charges ne sont pas en prendre en compte. En effet, certaines rentrent dans le calcul du reste à vivre.

Les charges à retenir sont donc les suivantes :

  • Tous les crédits en cours : Consommation, immobilier, révolving.  Il se peut que la banque ne tienne pas compte des crédits dont le terme est dans moins de 12 mois.
  • Les charges fixes comme le paiement d’une pension alimentaire.
  • Les loyers

A noter que les impôts sont retenus par certaines banques tandis que d’autres les excluent du calcul.

Formule pour calculer la capacité d’emprunt : Exemple !

Suivant vos revenus et vos charges, la formule pour calculer sa capacité d’emprunt est la suivante :

  • Capacité d’emprunt mensuel = (revenus – charges) x 35 %
  • Capacité d’emprunt total = (revenus – charges) x 35% x durée du crédit en mois.

Prenons un exemple simplifié : En couple, vous percevez 3500 €/mois. Vous remboursez un crédit voiture à hauteur de 250 €/mois et un crédit à la consommation de 150€/mois. Vos charges sont donc de 400 €.

Vous souhaitez emprunter sur 20 ans soit 240 mois.

(3500 – 400) x 35% = 1085 €/mois

Capacité d’emprunt total : 1085 x 240 = 260 400 €

Votre capacité d’emprunt, et la mensualité qui vous sera possible de rembourser s’élève donc à 1085 €

Pourquoi connaître sa capacité d’emprunt ?

Connaître votre capacité d’emprunt va vous permettre de déterminer votre capacité d’achat. En d’autres termes, vous pourrez calculer le montant total du financement qu’il vous ait possible de réaliser. En effet, en associant la capacité d’emprunt à votre éventuel apport et prêts aidés, vous connaîtrez le montant que vous pourrez investir.

Capacité d’achat= capacité d’emprunt + apport personnel + prêt aidé – frais de notaire.

Un petit exemple pour mieux comprendre :

Vous souhaitez acquérir un bien neuf d’une valeur de 250 000 € au taux de 1.40 % assurance comprise. Afin de savoir s’il vous est possible d’investir dans ce projet, reprenons notre exemple précédent avec une capacité d’emprunt de 260 400 €.

BudgetMontant
Revenus globaux du foyer3500 €
Charges400 €
Capacité d’emprunt260 400 €
+ Apport personnel20 000 €
–  frais de notaire réduit 2.5%6250 €
Capacité d’achat274 150 €

Cela vous permet d’avoir une première estimation du montant que vous pouvez emprunter et de commencer à rechercher un bien correspondant à votre capacité d’achat.

Quelle est la limite d’une capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt comme le taux d’endettement était de 33%. En effet, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) a relevé ce taux à 35%.

Cependant, la banque se réserve le droit de ne pas suivre cette recommandation et de conserver le taux maximum de 33% pour 20% de leur dossier de financement.

C’est pourquoi, avant de demander un crédit immobilier, élaborez votre plan de financement en simulant, via notre calculette, votre capacité d’emprunt au taux de 33% et 35 % pour éviter les mauvaises surprises.

Quel est l’impact d’un PTZ sur sa capacité d’emprunt ?

Un prêt à taux zéro peut venir compléter votre financement rendant le calcul de votre capacité d’emprunt plus complexe. En effet, les taux et la durée sont différents.  

De plus, la particularité du PTZ réside dans les modalités de remboursement différé, augmentant mécaniquement votre capacité d’emprunt. En effet, durant le différé qui peut aller de 5 à 15 ans, vous remboursez uniquement le prêt immobilier principal.

C’est aussi l’une des raisons pour lequel un PTZ peut être considéré comme une alternative à l’apport personnel.

Ainsi, la banque calculera votre capacité d’emprunt en effectuant des simulations selon le montant PTZ accordé, sa durée et la période de différé.

Dans tous les cas un crédit vous engage sur le long terme, n’hésitez pas à demander conseil à des experts qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur !

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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